物權(quán)的“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”基本上是由兩個(gè)不同的法律事實(shí)構(gòu)成的。首先是作為物權(quán)變動(dòng)原因的法律事實(shí)，其中包含著當(dāng)事人債權(quán)的意思表示；其次是物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，這是當(dāng)事人物權(quán)的意思表示。這兩種法律事實(shí)包含著當(dāng)事人不同的意思表示，具有不同法律基礎(chǔ)，在本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)進(jìn)行區(qū)分。當(dāng)事人之間能否發(fā)生債法上的效果，要看當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)、合法；而當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)則應(yīng)以動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記為要件，原因行為有效成立不一定必然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，所以不能以一份有效的合同當(dāng)作自然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。因此，合同是當(dāng)事人雙方之間平等自愿的合意，它不必然地與物權(quán)登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利變動(dòng)設(shè)定的制度，它必然與物權(quán)變動(dòng)所取得的法律效力緊密地聯(lián)系在一起，是對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的一種公示方法。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒(méi)有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買(mǎi)受人基于有效合同而享有的相應(yīng)權(quán)利仍然受到保護(hù)。違約的當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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