01之前，我寫了一篇買房談判的文章，很多小伙伴留言，讓我寫一篇如何選房子的。與專業(yè)的房產(chǎn)投資人相比，我就是小白。但這短短的2個(gè)月，我學(xué)習(xí)到很多挑房子的經(jīng)驗(yàn)，希望對大家有幫助。
我在上海買房，就以我了解到上海的情況為例。
在買房之前，首先想明白一件事情，為什么要買房？
2016年6月1號，我和劉先生結(jié)婚，買房很大一個(gè)原因是婚房自住。結(jié)婚后，就想著改善居住條件，按照自己的想法布置自己的家。
第一，自住和投資的比例中，自住占70%，投資占30%。
第二，劉先生是上海集體戶口，要想轉(zhuǎn)成個(gè)人戶口，有一個(gè)硬性要求，就是有自己買的房子。當(dāng)然，更多是考慮到將來小孩的戶口、上學(xué)等問題。
第三，我們現(xiàn)在每個(gè)月的房租是5000塊錢，一年6萬，而且房租每年還在上漲。如果我們買房還貸，扣除公積金還款的部分，也就每月還款8000元左右，這兩項(xiàng)支出基本持平。
最重要的一點(diǎn)，還是考慮到上海這樣的一線城市，房價(jià)下跌的可能性不大，既然遲早要買，不如早買。很多人開玩笑說，為什么不去年買，年初房價(jià)漲這么多？
去年，劉先生剛畢業(yè)2年，我來上海也2年，一點(diǎn)條件都沒有。再加上，我們感情還沒有穩(wěn)定，沒有走到結(jié)婚這一步。
綜上所述，這就是我們買房的需求。
02
作為婚房，還有一個(gè)很重要的因素需要考慮?；榍柏?cái)產(chǎn)，還是婚后財(cái)產(chǎn)？
婚姻法已經(jīng)修改了，這個(gè)就不多解釋了。一般都是男方買房，女方一起還貸款。作為女性，就要提醒一下，需要注意。
最好領(lǐng)完結(jié)婚證后再買房，房產(chǎn)證上寫上你的名字。
在此之前，我對買房這件事情，從來沒有考慮過，一是我沒有購房資格，二是沒有結(jié)婚。
這件事情劉先生也很清楚，不結(jié)婚我是不可能買房的，不是不信任他，而是做任何事情還是要穩(wěn)妥一些比較好。
這里寫一個(gè)挺悲劇的案例：我一同學(xué)，為了表示對女朋友的愛，結(jié)婚前買房，只寫了女方一個(gè)人的名字，然后呢，女方不和他結(jié)婚了，房子也沒有要回來。
當(dāng)然，他不缺一套房子，小城市的房子，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候，就付了10多萬首付。但這種事對人的打擊非常大。
大家都是成年人了，除了買房需求，關(guān)于財(cái)產(chǎn)問題，一定要想明白。
03學(xué)區(qū)還是非學(xué)區(qū)房？
身邊有個(gè)朋友，為了讓孩子能上徐匯區(qū)的重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)，她買了一個(gè)20多平米的小房子，然后在學(xué)校附近租了一個(gè)大房子。
我也曾執(zhí)著于學(xué)區(qū)房，想要效仿她，但后來打消了這個(gè)念頭。這要源于我的兩個(gè)前同事，孩子都上的徐匯區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，因?yàn)樗齻z都是上海人，屬于徐匯區(qū)。但是孩子的成績都是班級倒數(shù)，因?yàn)閷W(xué)習(xí)任務(wù)很重，孩子跟不上學(xué)校的教學(xué)進(jìn)度，業(yè)余時(shí)間需要家長陪著上各種補(bǔ)習(xí)班。
通過了解，我發(fā)現(xiàn)是她們的教育方式出了問題：一個(gè)完全不管不問，把孩子完全交給老人，一個(gè)就是太強(qiáng)勢，孩子一點(diǎn)自主權(quán)利都沒有。
我知道學(xué)校對孩子很重要，但是為了一個(gè)學(xué)區(qū)，傾家蕩產(chǎn)，真的不值得。還有，我們自己的成長經(jīng)歷也可以說明這一點(diǎn)。
雖然我和劉先生都來自山東一個(gè)貧困縣城，教育條件，與上海比差遠(yuǎn)了。
但是，劉先生，復(fù)旦畢業(yè)，他還有有兩個(gè)哥哥，一個(gè)讀的北京郵電，一個(gè)讀的清華。而我婆婆，沒有上過學(xué)，我和她交流中，了解到她的教育方式。
她對孩子教育特別重視，從小讓孩子養(yǎng)成好習(xí)慣，如果不懂的話也不會干涉，只是盡自己所能為孩子提供一切便利的條件。
劉先生兄弟幾個(gè)特別懂事，大學(xué)學(xué)費(fèi)靠助學(xué)貸款，生活費(fèi)靠獎金。
對于學(xué)區(qū)房，我和劉先生也不會太過于執(zhí)著，以后有條件的話可以置換，沒有條件選擇一個(gè)中等學(xué)校的小區(qū)就可以。父母對孩子最好的教育，不是提供多么優(yōu)越的生活環(huán)境，而是給孩子做一個(gè)好榜樣。
為什么關(guān)于需求，我寫了這么多？因?yàn)椴煌男枨?，選房思路完全不同，投資房、自住房、學(xué)區(qū)房等不同的需求，自然要選擇對應(yīng)的策略。
04購房預(yù)算那些事。
上海的新樓盤大多比較偏遠(yuǎn)，我去看了兩套，直接放棄。我和大家說說這個(gè)經(jīng)歷，新樓盤還沒有通地鐵，我打了一個(gè)優(yōu)步去的，到了之后，師傅問還用等你嗎？我說不用。
結(jié)果，看完房子，還是他來接我的。
他開玩笑：“我怕你們打不到車，就沒有走遠(yuǎn)?！边@次，不堵車的情況下，來回2個(gè)多小時(shí)，花費(fèi)200多元。所以，對于上班族來講，交通因素非常重要，一定考慮到。
既然考慮二手房，需要的費(fèi)用分為幾個(gè)方面。
首付：一般是房價(jià)的30%。
中介費(fèi)：一般是房價(jià)的2個(gè)點(diǎn)，悟空是1個(gè)點(diǎn)，但實(shí)體店比較少。鏈家、中原、太平洋都是2個(gè)點(diǎn)，我不少朋友都是2個(gè)點(diǎn)買的，也有1個(gè)點(diǎn)拿下的，我是1.3個(gè)點(diǎn)。
稅費(fèi)：這個(gè)一定要問清楚，我們買的房子，滿五唯一，只用交1個(gè)點(diǎn)契稅。滿五不唯一，還要在此基礎(chǔ)上，交一個(gè)點(diǎn)個(gè)稅。不滿二，還要交增值稅。
除了這些，還要考慮一個(gè)因素房子需要不要做低，比如我們的房子處于外環(huán)和中環(huán)之間，房價(jià)超過310萬，就要交很高的增值稅，我們合同價(jià)寫的是309萬，其余要簽補(bǔ)充協(xié)議，以其他形式付給房東。
我們房東買的外環(huán)外的房子400多萬，超過230萬的門檻，就要交很高的稅，他是付了200多萬現(xiàn)金。
這方面的知識，到時(shí)可以詳細(xì)問中介，知道了可以避免很多問題。但有的房子需要做低太多，這時(shí)一定要要謹(jǐn)慎，房產(chǎn)如果評估不過，也會出現(xiàn)很多問題。
關(guān)于首付籌款、公積金貸款、商貸，我們房子走完流程之后，我再分享給大家。
根據(jù)手里可以籌到的錢，我們的預(yù)算是280萬的房子，在看房的兩個(gè)月里，經(jīng)過一系列的學(xué)習(xí)，最后我們的預(yù)算提高了30萬左右。
05
做完了以上兩件事情，需求分析和預(yù)算，接下來就要開始選房子了。
在工作中，我們要啟動一個(gè)項(xiàng)目，前期1-2個(gè)月都是做調(diào)研和市場分析。對于一個(gè)家庭，購買這樣的大事，值得當(dāng)成一個(gè)項(xiàng)目去做。
我和劉先生就是這么做的，前期只做調(diào)研，收集信息，不做判斷。這個(gè)時(shí)候，需要準(zhǔn)備兩樣?xùn)|西，一個(gè)新的電話號碼和一個(gè)本子。
為什么要買一個(gè)新的電話號碼？我們家的小號，自從給一個(gè)中介留電話后，目前一天可以接20多個(gè)電話。當(dāng)然也可以和中介互加微信，但是不要讓他看你朋友圈，買房結(jié)束后，留1-2個(gè)就可以了。
為什么還要準(zhǔn)備專門的本子？把你買房的所有情況都記錄下來，看的每一套房子都要記下來。
關(guān)于房源信息，鏈家網(wǎng)的房源非常真實(shí)且齊全，大家可以作為參考。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 買房第一步，初步篩選就是板塊。選板塊的標(biāo)準(zhǔn)，主要是根據(jù)預(yù)算和交通考慮的，我們大概選了四個(gè)板塊，其中三個(gè)板塊，離劉先生公司非常近，我去市區(qū)也特別方便，都是30-50分鐘的車程，不超過1個(gè)小時(shí)。
有一個(gè)板塊在浦江鎮(zhèn)，外環(huán)外了，上海8號線地鐵站（江月路）通到這里。這塊房子，是2006年世博會的動遷房，房子質(zhì)量不錯(cuò)，小區(qū)綠化也很好。
尤其價(jià)位算是合理，房型非常正，南北通透。我們在這里，大概看了有50套房子，差一點(diǎn)就在這里買了，最終還是放棄了。（后面講）
選好板塊，就要打電話了，最好選取3-4家中介，來判斷房源的真實(shí)性和調(diào)研價(jià)格，二手房市場價(jià)格雖然透明，但還是有很多浮動的空間。
06在看房的時(shí)候，一定要和中介強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格按照你的需求和預(yù)算找房。要不然你280萬預(yù)算，他會帶你看350萬的房子，如果自己非常喜歡，卻沒有那么多預(yù)算，那就非常痛苦了。
在看房的路上，就要開始做功課了，看看周圍的環(huán)境，進(jìn)入小區(qū)后的第一感覺……
我和劉先生，看了差不多有150套房子，其中，也有很多不靠譜的房子，和最初的需求也有變動。
在這個(gè)過程中，劉先生最喜歡的就是70多平米的，兩室兩廳、南北通透的房子，最終我們買的也是這樣的。這一方面，沒有太好的辦法，就是要有規(guī)劃地多看一些。
如何選房？
選房主要考慮三方面，板塊、小區(qū)、戶型。（房產(chǎn)投資人教我們的，她在上海，如果上海的小伙伴想要咨詢，我可以把她助理聯(lián)系方式給你，1小時(shí)咨詢費(fèi)800元。）
板塊
序號
元素
總分
得分
備注
1
政府規(guī)劃
20分
20
政府規(guī)劃的大型項(xiàng)目和工程等
2
就業(yè)機(jī)會
20分
20
步行15分鐘內(nèi)新建購物中心或車程半小時(shí)內(nèi)有新的工作區(qū)
3
交通配套
15分
15
地鐵、公交等
4
學(xué)區(qū)配套
15分
5
知名中小學(xué)等
5
人口因素
15分
10
人口增長數(shù)量、收入分配等
6
公關(guān)設(shè)施
10分
10
購物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等
7
綠化配套
5分
5
公園等綠化你可以給你看的房子板塊打分，除非是學(xué)區(qū)房，一般小于60分就不必考慮了，75分以上是比較好的。這些因素看著有點(diǎn)復(fù)雜，我分享一下我的經(jīng)驗(yàn)，我們現(xiàn)在選的板塊，政府有一個(gè)比較大的項(xiàng)目已經(jīng)開始興建了。
最初，我們還考慮過劉先生公司附近的一個(gè)板塊，這個(gè)地方2017年通地鐵，比較有投資價(jià)值。一般通了地鐵后，房價(jià)就跟著漲上來了。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 交通，是我們最看重的。劉先生坐班車到公司40分鐘，自己開車也就20多分鐘。小區(qū)門口200米是地鐵，我平常活躍的區(qū)域，30分鐘基本都搞定。這樣房子即使不住，也很容易出租。
雖然不是學(xué)區(qū)，但步行5分鐘左右是幼兒園和小學(xué)。小區(qū)的常住人口，以年輕人居多。
小區(qū)周圍公共設(shè)施很齊全，有大型購物中心，關(guān)于這一點(diǎn)，我是這么判斷的，看熱風(fēng)、星巴克、西貝、優(yōu)衣庫有沒有入駐，基本上這四家入駐的商場，基本能滿足我們的日常需求。綠化方面，我們家附近有公園。
我選的板塊，得分85分，是很好的板塊。
下面再說一說，我放棄的2個(gè)板塊。浦江鎮(zhèn)，公共設(shè)施不是很齊全，交通也沒那么方便，畢竟是外環(huán)了，浦星公路非常堵，而且晚上，沒有路燈，小區(qū)的老年人太多。劉先生公司附近的板塊，我也在周圍看了一遍，不是很滿意，加上之前，有垃圾場在，論壇上很多人說夏雨天會有味道，這兩年好一些了，但我心里還是不太能接受。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 另一個(gè)板塊，為什么沒選？我們接著往下說。小區(qū)：部分和板塊有所重疊
小區(qū)評分
總分
得分
備注
位置
25分
25分
指的是小區(qū)位于板塊的位置，離交通、購物中心等設(shè)施的距離
學(xué)區(qū)
25分
10分
此小區(qū)對應(yīng)的學(xué)校
物業(yè)
20分
10分
指的是物業(yè)狀態(tài)及管理
住戶
20分
15分
指的住戶層次及素養(yǎng)
綠化
10分
10分
小區(qū)綠化比例，比較好的在40%以上
這個(gè)小區(qū)，我們選的也就70分，小區(qū)不是高檔小區(qū)，人車是不分流的，就是上海很普通的適合居住的地方，動遷房。這個(gè)小區(qū)，周圍全是高檔小區(qū)，為什么我還選這里呢？
不得不承認(rèn)一個(gè)事實(shí)，我們太窮了，周圍的房子，沒有低于500萬的，讓我去哭一會。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 房子：下面到房子本身了，那什么樣的戶型才是好戶型呢？
好戶型的選擇標(biāo)準(zhǔn)是布局合理、動靜分區(qū)明晰、私密性好。
一個(gè)房子構(gòu)成的五個(gè)要素，客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房和餐廳。這幾個(gè)因素，我們選取的標(biāo)準(zhǔn)，主臥和次臥最好南北向，保持私密性，衛(wèi)生間離主臥近一些。還有，就是南北通透，采光好。
房子，一樓和頂樓我們是堅(jiān)決不考慮的，上海的一樓太潮濕，頂樓容易漏水，夏天也特別熱。我在看房子的過程中，有不少一樓和頂樓裝修的特別好，但還是不好賣，而三四樓的房子，很快就被搶走了，剩下的都是一樓和頂樓。電梯房，一定要中層偏上，要不然采光不好。
噪音，有些房子靠馬路，特別吵。我現(xiàn)在租的房子，就在馬路旁邊，從早到晚都很吵，只要我在家都不開窗。
看房的過程中，我們看到很多60多平米的房子，布局不合理，客廳非常小，白天也必須開燈，沒有窗戶，感覺特別壓抑。
這類房子，很多賣了都是為了置換，我說一說我見過的2對年輕人。
其中一對是劉先生的同事（不是同一部門），3樓，64平，房子賣300萬，首付要求5成，因?yàn)榧敝脫Q。兩個(gè)臥室，相對較大，但是東西朝向，東西朝向的房子采光不是很好。
生了小孩，父母來照看小孩，一家人4個(gè)大人聚在客廳時(shí)，空間就顯得很小了。而且，需要坐2站公交才到地鐵。即便這個(gè)房子是精裝修，我還是果斷放棄了。
如果不買現(xiàn)在的房子，我可能買另一套，67平米，標(biāo)價(jià)325萬，滿二，也是有了孩子需要置換。在這個(gè)過程中，我判斷了一下，有了小孩后，兩室兩廳可以住，但真的有點(diǎn)擁擠。廳太小的話，孩子連活動的區(qū)域都沒有了。
不過，也不能僅看房間面積，我遇到過58平米的兩室兩廳，房屋布局特別好，利用率也非常高，但是一梯四戶我接受不了。加上，均價(jià)太高，性價(jià)比不高。地段是很好的，有些朋友就會考慮這樣的房子。
07我們也不知道未來房價(jià)如何？個(gè)人事業(yè)發(fā)展如何？如果過幾年，我們事業(yè)發(fā)展不錯(cuò)，我大概會買商品學(xué)區(qū)房，目前只能利用有限條件選擇性價(jià)比最高的房子了。
最好的調(diào)研在現(xiàn)場，想明白需求和預(yù)算，我建議你還是多看幾個(gè)板塊，實(shí)地去考察。我們每次看完房子，就會記錄下來，并且總結(jié)，哪怕最初看上的房子被賣掉也沒有關(guān)系。
在上海，看100套房子是最基本的。這個(gè)數(shù)量看似多，有時(shí)候一天看10幾套，也花費(fèi)不了太多時(shí)間?？捶康倪^程中，要多和中介聊天，問一問房東為什么賣房子等問題？
還有，選靠譜的中介，一個(gè)中介能力如何，是否靠譜？作為成年人，在上?？紤]買房這件事情的話，一般都在社會上工作了幾年，一個(gè)人專業(yè)不專業(yè)，還是能夠判斷的。好的中介會事半功倍。每個(gè)區(qū)域，我看房，都是找每家店業(yè)績前三的中介。
雖然，我選擇成交的中介不太專業(yè)，但人特別積極、勤奮，而且他的店長非?？孔V，一直跟進(jìn)所有流程。
以上是我選房子的一些經(jīng)驗(yàn)，主要是根據(jù)自己需求和預(yù)算，去挑選，第一次買房，還是小白，總結(jié)難免片面，希望能給大家一些借鑒意義。
END
文 | 楊小米
