一、物權(quán)的概念和制定物權(quán)法的必要性
物權(quán)主要是大陸法系民法所采納的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所謂直接支配，是指權(quán)利人無須借助于他人的幫助，就能夠依據(jù)自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有權(quán)占有、使用其房屋，并有權(quán)將房屋出售。國有土地使用權(quán)人有權(quán)依法使用土地，或轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。所有人和使用權(quán)人在依法行使其權(quán)利時(shí)，一般不需要取得義務(wù)人的同意，也不需要義務(wù)人的輔助，就可以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。這就是所謂的直接支配，這一點(diǎn)和合同債權(quán)是不同的，合同債權(quán)必須要通過債務(wù)人履行債務(wù)才能實(shí)現(xiàn)。
物權(quán)一般分為三類，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，如國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、個(gè)人所有權(quán)等。用益物權(quán)是指以物的使用、收益為目的的物權(quán)，包括國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的，即以擔(dān)保債務(wù)的履行為目的的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。
在民法中，物權(quán)是和債權(quán)相對應(yīng)的權(quán)利，這兩種權(quán)利是市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)兩項(xiàng)基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。我們通常講的產(chǎn)權(quán)，是指財(cái)產(chǎn)權(quán)，其中就包括物權(quán)、債權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)（如知識(shí)產(chǎn)權(quán)等）。所以，產(chǎn)權(quán)既包括物權(quán)，但也不限于物權(quán)。
物權(quán)和債權(quán)盡管都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇，但和債權(quán)相比較，物權(quán)具有自身的特點(diǎn)，表現(xiàn)在：
第一，物權(quán)與債權(quán)的內(nèi)容不同。物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請求權(quán)，債權(quán)人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務(wù)人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定的行為。例如，買賣合同中規(guī)定，出賣人應(yīng)于某年某月交貨，在交貨期到來之前，買受人只是享有請求出賣人在履行期到來后，交付貨物的權(quán)利，而不能實(shí)際支配出賣人的貨物。也就是說，只享有債權(quán)而不享有物權(quán)。只有在交貨期到來后出賣人實(shí)際向買受人交付了財(cái)產(chǎn)，買受人占有了財(cái)產(chǎn)，便能夠?qū)υ撐锵硎軐?shí)際的物權(quán)。
第二，物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性。物權(quán)的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)在當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。例如，某一債務(wù)人欠多個(gè)債權(quán)人的債務(wù)，在執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，享有擔(dān)保物權(quán)的人比普通債權(quán)人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)的優(yōu)先性還表現(xiàn)在，同一物上有數(shù)個(gè)物權(quán)并存時(shí)，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。例如，甲有一棟房產(chǎn)，價(jià)值5000萬元，甲在乙銀行借款2000萬元，以該房產(chǎn)抵押，然后又在丙銀行借2000萬元，也以該房產(chǎn)作抵押，這樣在同一物之上設(shè)立了兩個(gè)抵押權(quán)。這兩個(gè)抵押權(quán)經(jīng)過登記以后，都是合法有效的。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，乙銀行的抵押權(quán)優(yōu)先于丙銀行的抵押權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。如果由于房屋價(jià)值的降低或者其他原因，該房產(chǎn)只能滿足乙銀行的抵押權(quán)，丙銀行的抵押權(quán)即不能得到實(shí)現(xiàn)，而債權(quán)則有所不同。除法律另有規(guī)定外，債權(quán)相互之間不存在優(yōu)先效力問題。在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的。
第三，物權(quán)能夠?qū)Φ谌水a(chǎn)生效力。例如，甲將其自行車借給乙用，被丙盜走，甲作為所有人有權(quán)要求丙返還。而債權(quán)只能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力。債權(quán)原則上只具有相對性。因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人原則上只能向與其有合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人提出請求，而不能向第三人提出請求。所以，如果甲將其自行車賣給乙，雙方訂立了一份買賣合同，在自行車沒有交付之前，被丙盜走，只能由甲作為所有人要求丙返還自行車。乙作為債權(quán)人不能要求丙返還財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橐遗c丙之間沒有合同關(guān)系，乙對丙不享有債權(quán)，他只能要求甲履行合同。
第四，物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)方法不同。針對物權(quán)的保護(hù)，各國物權(quán)法都設(shè)立了專門的物權(quán)請求權(quán)制度，賦予物權(quán)人具有請求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀的權(quán)利，以保障物權(quán)人對其物的支配權(quán)。而合同債權(quán)主要受合同法的保護(hù)，侵害合同債權(quán)也主要適用合同法規(guī)定的違約責(zé)任。
債權(quán)主要由合同法調(diào)整，而物權(quán)由物權(quán)法規(guī)范。在我國，合同法已經(jīng)頒行，但合同法只能調(diào)整交易關(guān)系，對于交易的前提和結(jié)果，難以發(fā)揮其調(diào)整作用。這就需要通過物權(quán)法確認(rèn)物的歸屬的規(guī)則，確定市場交易關(guān)系得以進(jìn)行的基礎(chǔ)和前提，并維護(hù)社會(huì)所有制關(guān)系。因此，制定物權(quán)法非常必要，其必要性主要在于：
第一，確認(rèn)和保護(hù)多種所有制經(jīng)濟(jì)，充分發(fā)揮公有制的優(yōu)越性。
我國是公有制為主體、多種經(jīng)濟(jì)形式并存的社會(huì)主義國家，公有制作為一種所有制關(guān)系，必須經(jīng)過物權(quán)法的調(diào)整使之成為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，從而明確產(chǎn)權(quán)歸屬，確定權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，才能使公有制的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。物權(quán)法的重要任務(wù)是要理順國家與國有企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，確認(rèn)企業(yè)作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人所應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，從而使企業(yè)能夠?qū)ζ滟Y產(chǎn)進(jìn)行有效的經(jīng)營管理，保障國有資產(chǎn)的保值和增值，防止國有資產(chǎn)的流失。物權(quán)法應(yīng)當(dāng)解決集體所有權(quán)的主體、內(nèi)容及權(quán)利的行使問題，對其加以合理規(guī)范。物權(quán)法還應(yīng)當(dāng)確認(rèn)一系列保護(hù)物權(quán)的規(guī)則，保護(hù)國家財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)不受侵犯。
第二，制定物權(quán)法，是建立我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的迫切需要。
物權(quán)法不僅是確認(rèn)和保護(hù)所有制關(guān)系的法律，而且是規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)的基本法律規(guī)則。因?yàn)槿魏谓灰椎那疤崾墙灰椎漠?dāng)事人享有物權(quán)，而交易的結(jié)果是物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。所以，物權(quán)法首先要確認(rèn)各類物權(quán)，從而確認(rèn)交易的前提。同時(shí)，物權(quán)法的一系列規(guī)則，如公示公信原則、所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則、善意取得制度等都是直接服務(wù)于交易關(guān)系的。當(dāng)前，市場交易中存在的一些混亂現(xiàn)象，確與物權(quán)法不完善有關(guān)。例如，在商品房買賣中，由于登記制度不健全，一些消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，不能通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記，了解該房屋是否已經(jīng)設(shè)定抵押或者出售等情況，從而在交易中上當(dāng)受騙和蒙受巨大的損害。極少數(shù)不法行為人將一物數(shù)賣，或以已經(jīng)出售的財(cái)產(chǎn)作抵押，以騙取他人財(cái)產(chǎn)，甚至從事金融欺詐行為，造成經(jīng)濟(jì)秩序混亂，社會(huì)信用降低。因此，物權(quán)法的建立和完善對于維護(hù)交易安全，整治市場秩序具有重要的作用。
第三，制定物權(quán)法，對各類財(cái)產(chǎn)實(shí)行平等保護(hù)，有利于鼓勵(lì)和刺激人們努力創(chuàng)造財(cái)富，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長。
法律本身雖不能直接創(chuàng)造財(cái)產(chǎn)，但是可以通過確認(rèn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)來鼓勵(lì)財(cái)富的創(chuàng)造。法律的這一功能，主要就是通過物權(quán)法來發(fā)揮的。古人說，有恒產(chǎn)才能有恒心。如果缺乏完備的物權(quán)法，不能形成一整套對財(cái)產(chǎn)予以確認(rèn)和保護(hù)的完整規(guī)則，則人們對財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和利益的享有都將是不確定的，從而也就不會(huì)形成所謂的恒產(chǎn)，也很難使人們產(chǎn)生投資的信心、置產(chǎn)的愿望和創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力。物權(quán)法對財(cái)產(chǎn)的保護(hù)表現(xiàn)在：一方面，物權(quán)法要對各類財(cái)產(chǎn)實(shí)行平等保護(hù)，即不僅要強(qiáng)調(diào)對公有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，而且也應(yīng)當(dāng)將對個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)置于相當(dāng)重要的位置；另一方面，物權(quán)法要通過確認(rèn)物權(quán)的方法有效地保護(hù)財(cái)產(chǎn)。例如，承包經(jīng)營權(quán)等，如果不能使其成為物權(quán)，而僅僅是短期的合同債權(quán)，就很難使其成為長期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，承包經(jīng)營權(quán)人也難以抵御來自他人的不正當(dāng)干涉和侵害。物權(quán)法通過確認(rèn)和保護(hù)各類物權(quán)，穩(wěn)定各種財(cái)產(chǎn)關(guān)系，有助于調(diào)動(dòng)億萬人民創(chuàng)造、積累、愛護(hù)財(cái)產(chǎn)的積極性，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
第四，完善物權(quán)法有利于提高財(cái)產(chǎn)的使用和利用效益。
物權(quán)法在提高財(cái)產(chǎn)使用效益方面的作用主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一方面，物權(quán)法通過界定產(chǎn)權(quán)的歸屬、達(dá)到定分止?fàn)幍淖饔?，還可以確認(rèn)和保護(hù)各種新的物權(quán)。例如，我國現(xiàn)行法律未承認(rèn)地上和地下的空間利用權(quán)可以成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，登記部門也不能對空間的權(quán)利進(jìn)行登記，這就在一定程度上會(huì)影響到對空間的開發(fā)和利用。另一方面，發(fā)達(dá)國家的物權(quán)法為了充分地貫徹效益原則，確立了一整套有效利用財(cái)產(chǎn)的規(guī)則。例如，某些國家的物權(quán)法允許將一幢大樓不是按照平方米、套間或樓層出售，而是將整個(gè)大樓所有權(quán)劃分為若干份額，以證券的形式對外出售。買受人既可以以證券持有人的身份享有對大樓的共有權(quán)，也可以參與大樓經(jīng)營所取得的收益的分配。這就是所謂物權(quán)的證券化。物權(quán)的證券化不僅有利于充分實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值，而且也開辟了融資渠道。再如，有些國家的物權(quán)法允許設(shè)定有期限的所有權(quán)，如將某一棟大樓的所有權(quán)在每年的一到六月轉(zhuǎn)讓給某一個(gè)人，而將六月到十二月的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)人，從而不僅可以使所有人獲取較高的收益，而且可以充分實(shí)現(xiàn)這棟大樓的價(jià)值。這些體現(xiàn)效益原則的經(jīng)驗(yàn)，也可以為我國物權(quán)立法所借鑒。
第五，制定物權(quán)法，是制定民法典、完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)法律體系的重要步驟。
我國要到2010年形成有中國特色社會(huì)主義法律體系，就必須盡快制定和頒行作為市場經(jīng)濟(jì)法律體系主干的民法典。在各國民法典中，尤其是在世界范圍內(nèi)有重大影響的民法典如德國、瑞士、日本民法典中，都將物權(quán)法作為其民法典的重要內(nèi)容，所以，物權(quán)法的制定和頒行實(shí)際上是制定民法典的最核心部分。從現(xiàn)實(shí)情況看，由于物權(quán)法基本規(guī)則缺乏，使已經(jīng)頒布的合同法、擔(dān)保法等法律也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。由此表明了物權(quán)法的制定是建立和完善有中國特色社會(huì)主義法律體系的重要內(nèi)容。
二、物權(quán)法制定的基本原則
借鑒各國物權(quán)立法經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合物權(quán)法自身的特點(diǎn)和我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐。學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為，我國制定物權(quán)法應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下原則。
（一）物權(quán)法定原則
所謂物權(quán)法定，是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法都應(yīng)由法律明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過合同任意設(shè)定。物權(quán)法之所以要貫徹這一原則，一方面，是因?yàn)槲餀?quán)直接反映社會(huì)所有制關(guān)系，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系影響重大，不能允許當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)物權(quán)。另一方面，物權(quán)是一種對物直接支配的權(quán)利，它具有強(qiáng)烈的排他性，直接關(guān)系到第三人的利益和交易安全，不能允許當(dāng)事人通過合同方法自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)。例如，抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，具有優(yōu)先于一般債權(quán)而受償?shù)男Я?，但按照法律?guī)定，抵押權(quán)的設(shè)定必須完成法定的公示方法，即辦理登記手續(xù)。如果當(dāng)事人可以隨意通過合同設(shè)定抵押權(quán)，并能夠享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，這樣債務(wù)人就可能與某個(gè)關(guān)系密切的債權(quán)人任意設(shè)定抵押權(quán)，使該債權(quán)人享有優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利，而其他債權(quán)人的權(quán)利就不能得到保護(hù)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序就會(huì)出現(xiàn)混亂。
堅(jiān)持物權(quán)法定原則，就要求我們在物權(quán)法的制定中，對社會(huì)生活中已經(jīng)存在的，包括由有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、司法解釋等規(guī)定的各種具有物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行認(rèn)真地分析、研究和整理，如果確有必要確認(rèn)其為物權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中加以規(guī)定，從而形成完整的物權(quán)法體系。
（二）一物一權(quán)原則
一物一權(quán)原則是指一物之上不得設(shè)立兩個(gè)和兩個(gè)以上的在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。具體來說包括兩方面：
一是指一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)。即一物之上只能有一個(gè)主人，不能說一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)既可能屬于某一人所有，又同時(shí)屬于另一個(gè)人所有。即使是共有，也只是數(shù)人對共有財(cái)產(chǎn)享有一個(gè)所有權(quán)，而不是由數(shù)人對共有財(cái)產(chǎn)分別享有所有權(quán)。我國物權(quán)法也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持這一規(guī)則，否則將會(huì)造成權(quán)屬不清，不利于發(fā)揮物權(quán)法在定分止?fàn)幏矫娴淖饔?。過去由于我們強(qiáng)調(diào)"三兼顧"，不注重財(cái)產(chǎn)權(quán)歸屬的確定，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界限不明、歸屬不清的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此物權(quán)法中需要建立一套解決物權(quán)爭議的規(guī)則，從而有助于解決實(shí)踐中產(chǎn)生的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛。例如，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)需要堅(jiān)持"誰投資，誰收益"的原則，但除了考慮投資的因素以外，是否還要考慮其他的因素？再如，拾得遺失物應(yīng)當(dāng)歸誰所有，失主是否應(yīng)當(dāng)向拾得人支付報(bào)酬？在他人使用的土地上發(fā)現(xiàn)了埋藏物應(yīng)當(dāng)歸誰所有？當(dāng)財(cái)產(chǎn)的歸屬發(fā)生爭議以后應(yīng)當(dāng)根據(jù)什么樣的法律規(guī)則來解決糾紛？都需要物權(quán)法予以回答。
二是一物之上不得設(shè)立兩個(gè)和兩個(gè)以上的在內(nèi)容上相沖突的物權(quán)。物權(quán)法并不禁止一物之上設(shè)立數(shù)個(gè)物權(quán)，例如，土地出讓以后，土地之上就形成了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)人還可以將其通過出讓合同而獲得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押以形成抵押權(quán)，這樣在一塊土地之上就形成了多項(xiàng)物權(quán)。但物權(quán)法不允許當(dāng)事人設(shè)立在內(nèi)容上相互矛盾的物權(quán)。例如，甲公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，在物權(quán)法上就不允許甲公司將該土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給丙公司。也不能用該土地使用權(quán)再設(shè)定抵押。在實(shí)踐中，數(shù)個(gè)物權(quán)相互沖突的現(xiàn)象是可能發(fā)生的。例如，某單位將其工程發(fā)包給某建筑公司進(jìn)行建設(shè)，在工程建成后，發(fā)包人為借款而將該大樓抵押給某銀行，但是由于發(fā)包人沒有按照合同約定向承包人支付工程款，承包人依法享有對該大樓的法定抵押權(quán)，有權(quán)要求對該大樓拍賣并依法優(yōu)先受償。而銀行也因?yàn)榘l(fā)包人沒有到期還本付息而要求行使抵押權(quán)，對該大樓進(jìn)行拍賣，這樣就發(fā)生了銀行的抵押權(quán)和承包人的抵押權(quán)的沖突。因此在物權(quán)法中也有必要設(shè)定一些解決物權(quán)矛盾和沖突的規(guī)則。
（三）公示、公信原則
1、公示原則
公示原則是指將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況。由于任何當(dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán)，都會(huì)涉及第三人的利益，因此，物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序。
物權(quán)的公示方法必須要由法律明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。簡單地說，關(guān)于公示方法原則上應(yīng)當(dāng)采用不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付的規(guī)則。例如，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其買賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，當(dāng)事人之間雖然達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，如果未經(jīng)登記，則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。再如，家具是動(dòng)產(chǎn)，購買家具時(shí)，如果當(dāng)事人沒有特別約定，必須由出賣人將家具實(shí)際交付給買受人，才能發(fā)生該家具所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。
物權(quán)法中完善公示制度，重點(diǎn)在于完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。物權(quán)的登記目的在于將權(quán)利設(shè)立和變動(dòng)的信息向社會(huì)公開，使第三人了解有關(guān)物權(quán)的信息，這對于建立市場經(jīng)濟(jì)秩序是十分重要的。因?yàn)?，如果第三人能夠通過登記了解權(quán)利的狀況以及權(quán)利上是否存在負(fù)擔(dān)等信息，就為不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人提供一種風(fēng)險(xiǎn)的警示，從而可決定是否與登記的權(quán)利人從事各種交易和投資，也能夠避免上當(dāng)受騙。登記既是物權(quán)設(shè)定的條件，又是物權(quán)有秩序移轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，物權(quán)的一些基本規(guī)則必須通過登記制度才能發(fā)揮其應(yīng)有的效用。然而由于多年來我們一直將登記主要作為一種行政管理措施而不是作為一種公示制度來對待，登記完全成為一種行政職責(zé)，與部門利益密切結(jié)合在一起，以致于造成了登記機(jī)關(guān)多頭執(zhí)政，且各自依據(jù)的法律各不相同的局面。例如，房屋、土地登記、林木登記等分別由不同的行政部門進(jìn)行，這不僅給當(dāng)事人從事登記和查詢登記的信息造成不便，也給不法行為人從事欺詐行為提供了可乘之機(jī)。而且很容易造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重復(fù)登記。尤其是登記機(jī)關(guān)采取的是形式審查方法，對登記內(nèi)容的真實(shí)性不承擔(dān)任何責(zé)任，也造成了許多登記內(nèi)容失真、可靠性欠缺的現(xiàn)象，從而給當(dāng)事人從事的交易行為帶來了妨害。目前，在上海、深圳等地采用了房屋權(quán)利和土地權(quán)利由同一機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的模式。所以許多學(xué)者呼吁，物權(quán)法中應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)定登記制度，改變登記多頭的現(xiàn)象，完善登記程序，強(qiáng)化登記內(nèi)容的公開和透明。建立登記的實(shí)質(zhì)審查制度，加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。采取這些措施看來是十分必要的。
2、公信原則
與公示聯(lián)系在一起的是公信制度，公信的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真正的權(quán)利人；二是任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。例如，甲進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，即使事后發(fā)現(xiàn)登記有錯(cuò)誤，但甲將該登記的產(chǎn)權(quán)出讓給乙時(shí)，乙并不知道登記有錯(cuò)誤，他信賴登記的內(nèi)容是合法、真實(shí)的，因此與甲訂立合同，買賣該房產(chǎn)，即使以后發(fā)現(xiàn)登記內(nèi)容有錯(cuò)誤，甲和乙之間的交易也應(yīng)當(dāng)是有效的，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法的保護(hù)。乙也能夠合法取得對該房屋的所有權(quán)。如果對登記所產(chǎn)生出來的效力不予以確認(rèn)，登記制度將形同虛設(shè)，這就不利于交易安全的維護(hù)。
公信原則對于鼓勵(lì)交易也具有重要作用。由于交易當(dāng)事人不必要因?yàn)檫^多的擔(dān)心處分人是否為真正的權(quán)利人而對交易猶豫不決，特別是交易當(dāng)事人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查了解標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，從而可以節(jié)省交易成本、迅速地達(dá)成交易。
三、物權(quán)法的主要內(nèi)容
一般認(rèn)為，物權(quán)法分為五部分，即總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有。
(一)總則
總則主要是對物權(quán)法的基本問題所作的一般性規(guī)定，大多數(shù)國家的物權(quán)法中都設(shè)有總則。我們認(rèn)為，物權(quán)法中設(shè)立總則是必要的，它可以將物權(quán)的共性規(guī)則抽象出來，也有利于物權(quán)法的體系化。一般認(rèn)為，總則的內(nèi)容主要包括：一般原則、物、不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)的占有與交付、物權(quán)請求權(quán)。下面介紹幾項(xiàng)總則中的重要制度：
1、物的分類制度
總則中應(yīng)當(dāng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、主物和從物、原物和孳息等物的種類，并賦予不同種類的物以不同的法律效力。規(guī)定物的分類制度的理由是：一方面，確定物權(quán)法的調(diào)整范圍，即明確哪些物可以成為物權(quán)的客體，從而由物權(quán)法調(diào)整。另一方面，在民法上，物的類型十分復(fù)雜，在交易中，各類物所應(yīng)遵守的規(guī)則也不完全一樣。例如，貨幣、有價(jià)證券與一般動(dòng)產(chǎn)在權(quán)利的轉(zhuǎn)移方式上是不同的。因此，根據(jù)交易實(shí)踐的需要，對不同的物在物權(quán)法上應(yīng)確定不同的交易規(guī)則。
這里尤其需要討論物權(quán)法中是否需要規(guī)定無形財(cái)產(chǎn)問題。許多學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)今世界正處于知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，財(cái)富的概念已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)的變化，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)不再是僅僅局限于有體物，而更主要表現(xiàn)為無形財(cái)產(chǎn)，無形財(cái)產(chǎn)已經(jīng)成為財(cái)產(chǎn)的重要形式。我國物權(quán)法不能確認(rèn)和調(diào)整無形財(cái)產(chǎn)，那么它就不能夠適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的需要。這一觀點(diǎn)不無道理，但是從法律上來說，物權(quán)法主要還是調(diào)整因有體物設(shè)立和變動(dòng)所發(fā)生的各種關(guān)系，而不應(yīng)當(dāng)確定和保障所有的無形財(cái)產(chǎn)。其原因在于，所謂無形財(cái)產(chǎn)是指不具備一定的形狀，但具有一定財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、有價(jià)證券的權(quán)利等。無形財(cái)產(chǎn)大都已經(jīng)受到知識(shí)產(chǎn)權(quán)法等法律的調(diào)整，沒有必要由物權(quán)法專門調(diào)整，至于對股票、債券的權(quán)利以及票據(jù)等有價(jià)證券，已經(jīng)分別受到公司法、證券法、票據(jù)法等法律的調(diào)整。正是由于各個(gè)單行法律分別對各種無形財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行分別的調(diào)整和特殊的保護(hù)。物權(quán)法不必要對此再作出重復(fù)的規(guī)定，當(dāng)然，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)出現(xiàn)一些新的無形財(cái)產(chǎn)，可能暫時(shí)未受到有關(guān)法律的確認(rèn)和保護(hù)。為了使這些無形財(cái)產(chǎn)也可以受到法律的調(diào)整，可以擴(kuò)大物權(quán)法適用范圍。這就是說，對于其他法律沒有作出規(guī)定的無形財(cái)產(chǎn)，可以準(zhǔn)用物權(quán)法關(guān)于有體物的規(guī)定。
2、善意取得
善意取得是物權(quán)公信原則的具體體現(xiàn)。各國法律都普遍確認(rèn)了這一制度。舉例來說，甲將自行車借給乙使用，乙擅自將該自行車轉(zhuǎn)讓給丙，丙在購買該自行車時(shí)并不知道乙并沒有權(quán)利轉(zhuǎn)讓，他主觀上是善意的，無過失的，且支付了合理的對價(jià)，就應(yīng)當(dāng)取得對該自行車的所有權(quán)，這就是所謂善意取得。以后，甲只能要求乙承擔(dān)民事責(zé)任，但不得要求丙向其返還自行車。
盡管善意取得制度的適用，使所有權(quán)人要求返還財(cái)產(chǎn)的權(quán)利受到限制，但它是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)法律制度。在廣泛的交易活動(dòng)中，從事交換的當(dāng)事人往往并不知道對方是否有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)，也很難對市場出售的商品逐一調(diào)查。如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)以后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人的無權(quán)處分行為而使交易無效，并讓受讓人返還財(cái)產(chǎn)，則不僅要推翻已經(jīng)形成的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而且使當(dāng)事人在從事交易活動(dòng)時(shí)，隨時(shí)擔(dān)心買到的商品有可能要退還，這樣就會(huì)造成當(dāng)事人在交易時(shí)的不安全感，也不利于市場交易秩序的穩(wěn)定。
3、物權(quán)請求權(quán)
物權(quán)請求權(quán)是指物權(quán)人在其物被侵害或有可能遭受侵害時(shí)，有權(quán)請求侵害人返還原物、恢復(fù)原狀、停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害。物權(quán)請求權(quán)是保護(hù)物權(quán)的一項(xiàng)專門的制度，是民法上的一項(xiàng)獨(dú)立請求權(quán)制度。它的特點(diǎn)在于，物權(quán)的請求權(quán)原則上不考慮相對人是否有過錯(cuò)。如果物權(quán)人在其物權(quán)受到侵害或妨害的情況下，行使物權(quán)的請求權(quán)，只須證明相對人已實(shí)施了侵害或妨害其物權(quán)的行為，便可以要求相對人排除妨害、返還原物、恢復(fù)原狀。由于這些特點(diǎn)，使物權(quán)的請求權(quán)能夠有效地保護(hù)物權(quán)。
（二）所有權(quán)制度
所有權(quán)是物權(quán)法中的重要內(nèi)容，所有權(quán)是指所有人依法可以對自己的物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。相對于權(quán)利內(nèi)容受到限制的其他物權(quán)而言（如土地使用權(quán)等），所有權(quán)是“完全物權(quán)”，而其他物權(quán)只在一定程度上具有所有權(quán)的權(quán)能，沒有法律的依據(jù)和所有人的授權(quán)，其他物權(quán)人不能行使處分權(quán)。
在我國，所有權(quán)主要包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、公民個(gè)人所有權(quán)等，這種分類方法主要是根據(jù)所有制來劃分的。應(yīng)當(dāng)看到，在大陸法系傳統(tǒng)的物權(quán)法中確實(shí)不存在根據(jù)所有制性質(zhì)劃分所有權(quán)類別的做法，物權(quán)法關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)定，已經(jīng)足以調(diào)整各種財(cái)產(chǎn)的所有關(guān)系，那么在我國是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)沿用傳統(tǒng)大陸法系物權(quán)法的規(guī)定，還是應(yīng)當(dāng)從中國的實(shí)際情況出發(fā)，對于國家所有權(quán)和集體所有權(quán)在物權(quán)法中作出規(guī)定呢？我認(rèn)為，我國的物權(quán)法應(yīng)當(dāng)從我國社會(huì)主義公有制的現(xiàn)實(shí)需要出發(fā)，對國家所有權(quán)和集體所有權(quán)作出規(guī)定，這也有利于總結(jié)改革的成果，推進(jìn)改革的深化，并完善有關(guān)財(cái)產(chǎn)方面的民事立法。物權(quán)法不僅要規(guī)范國家所有權(quán)，而且要重點(diǎn)解決關(guān)于國有企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題。因?yàn)樵诮F(xiàn)代企業(yè)制度的過程中，存在著國有企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換緩慢、管理效益較差、虧損和資產(chǎn)流失嚴(yán)重等現(xiàn)象，這與國家和企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系沒有根本理順、國有資本有效運(yùn)營的相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒有實(shí)際建立起來、國有資本從根本上仍然沒有解決無人負(fù)責(zé)的狀況，有直接的關(guān)系。為此，需要物權(quán)法從財(cái)產(chǎn)權(quán)角度對國有企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)作出規(guī)定。法學(xué)界大都認(rèn)為，國有企業(yè)作為法人，應(yīng)當(dāng)享有必要的占有、使用權(quán)和一定程度的收益和處分的權(quán)利，即法人所有權(quán)。我認(rèn)為，在制定物權(quán)法中，可以參考這一觀點(diǎn)。
在所有權(quán)制度中，還有一個(gè)比較特殊的問題，即建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。在現(xiàn)代社會(huì)中，由于建筑物向多層、高空發(fā)展，商品房交易日益普遍，一棟住宅高樓常常不可能為一個(gè)人所有或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物的區(qū)分所有。例如，公民購買了商品房以后，一個(gè)大廈的若干個(gè)購買人，對其購買的單元就享有單獨(dú)所有權(quán)，對其樓梯、走廊、屋頂?shù)裙貌糠窒碛泄灿袡?quán)。住戶之間還形成相鄰關(guān)系，這就出現(xiàn)了比較復(fù)雜的權(quán)利狀態(tài)，既不能完全用普通所有權(quán)規(guī)則，也不能完全用共有權(quán)規(guī)則來解決，所以，各國物權(quán)法大都設(shè)立了專門的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，來解決商品房的交易、使用中所發(fā)生的復(fù)雜問題。在我國，由于城市居民的財(cái)產(chǎn)很大程度上就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，實(shí)踐中也出現(xiàn)了不少有關(guān)業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)糾紛，這些問題處理不好，也會(huì)影響社會(huì)的安定，因此需要通過區(qū)分所有權(quán)制度來加以解決。
此外，在所有權(quán)制度中，還存在著相鄰關(guān)系制度，這一制度的主要功能是協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的利用關(guān)系，防止出現(xiàn)一方不正當(dāng)?shù)男惺共粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利，損害相鄰另一方利益的現(xiàn)象。例如，建造一棟大樓，應(yīng)當(dāng)注意到周圍鄰居的通風(fēng)采光；建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)盡量減少對周圍鄰居的噪音污染。這些都是相鄰關(guān)系所要解決的內(nèi)容。物權(quán)法中規(guī)定相鄰關(guān)系，對于建立和睦的人與人之間的關(guān)系，維護(hù)社會(huì)秩序的安定，具有重要意義。
（三）用益物權(quán)制度
所謂用益物權(quán)，是指非所有人所享有的對物的使用和收益的權(quán)利，它著眼于財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值。由于現(xiàn)代各國物權(quán)法貫徹效益原則，已經(jīng)逐漸地放棄了傳統(tǒng)的注重對物的實(shí)物支配和保護(hù)，轉(zhuǎn)而注重財(cái)產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)和利用，因而用益物權(quán)制度在物權(quán)法中占有重要地位。我國物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采納用益物權(quán)的概念，并在區(qū)分用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的基礎(chǔ)上，建立我國物權(quán)法分則體系。凡是實(shí)踐中出現(xiàn)的對不動(dòng)產(chǎn)各種不違反法律規(guī)定的使用、利用形態(tài)都應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的整理和清理，需要物權(quán)法加以規(guī)范的應(yīng)確認(rèn)為一種用益物權(quán)，即使這些權(quán)利在實(shí)踐中發(fā)生得很少，也應(yīng)加以規(guī)范。以免發(fā)生糾紛以后因缺乏法律依據(jù)而不能有效處理這些糾紛。例如典權(quán)，盡管在實(shí)踐中很少使用，但隨著公民個(gè)人購買商品房日益普遍，出于融資的需要，就有可能采用這種方式。我國物權(quán)法在用益物權(quán)方面，可以主要規(guī)定土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、空間利用權(quán)等權(quán)利。
承包經(jīng)營權(quán)是否應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)規(guī)定，是一個(gè)有爭議的問題。有人認(rèn)為它是債權(quán)，也有人認(rèn)為它應(yīng)當(dāng)是物權(quán)。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)對待。理由是：第一，承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化當(dāng)然要求物權(quán)法對承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、期限都作出明確規(guī)定，不能由發(fā)包人隨意確定。物權(quán)法應(yīng)當(dāng)具體列舉土地承包經(jīng)營權(quán)人所享有的各項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容，包括承包人享有的繼承權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等，并嚴(yán)格禁止發(fā)包方通過土地承包經(jīng)營合同加以剝奪。例如，承包經(jīng)營人享有在承包的土地上自由耕種、自由經(jīng)營的權(quán)利。只要不改變農(nóng)業(yè)用地，不建造永久性建筑，不影響鄰人的經(jīng)營和鄰人的種植，任何人都不得以所謂“規(guī)模經(jīng)營”、“特色經(jīng)營”、“一縣一品”、“一鄉(xiāng)一品”為由來干涉農(nóng)民的經(jīng)營。第二，承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化能夠使土地承包經(jīng)營權(quán)具有對抗第三人的效力，并獲得物權(quán)法的保護(hù)。第三，承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化有利于穩(wěn)定土地承包關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民的積極性，促使承包者對土地進(jìn)行長期的投資，防止耕地的大量流失。
（四）擔(dān)保物權(quán)
擔(dān)保物權(quán)主要包括抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等權(quán)利，例如甲公司為獲得貸款，將其廠房抵押給銀行，如不能按期歸還貸款，銀行有權(quán)將該廠房拍賣，從拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償，這就是所謂的抵押權(quán)。又如公民甲向公民乙借款，將其摩托車設(shè)定質(zhì)押，雙方簽訂質(zhì)押合同以后，還必須將摩托車存放在乙處。抵押和質(zhì)押的區(qū)別在于抵押一般需要登記，而質(zhì)押一般不需要登記。抵押的對象主要是不動(dòng)產(chǎn)，而質(zhì)押的對象包括動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利（如有價(jià)證券、公司的股份以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等）。盡管我國《擔(dān)保法》已經(jīng)對擔(dān)保物權(quán)作出了規(guī)定，但物權(quán)法仍然應(yīng)當(dāng)規(guī)定擔(dān)保物權(quán)制度，其原因在于：
第一，從體系上考慮擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)制度共同構(gòu)成他物權(quán)體系，如果沒有擔(dān)保物權(quán)，則不僅整個(gè)物權(quán)法的體系是殘缺的，而且很難確定《擔(dān)保法》中規(guī)定的抵押、質(zhì)押、留置是否為擔(dān)保物權(quán)，物權(quán)法中總則的規(guī)定是否適用于《擔(dān)保法》上的抵押、質(zhì)押、留置制度。
第二，擔(dān)保法本身不是民法典中的獨(dú)立部分。擔(dān)保法既包括了保證和定金等合同形式，也包括抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)形式，前者屬于合同法的調(diào)整對象，后者應(yīng)當(dāng)由物權(quán)法加以調(diào)整。如果我們將物權(quán)法和民法典的制定放在一起來考慮，則應(yīng)當(dāng)將擔(dān)保法的內(nèi)容分別歸屬于合同法和物權(quán)法之中，而不應(yīng)當(dāng)在民法典之外保留一部單獨(dú)的擔(dān)保法。
第三，擔(dān)保法的一些規(guī)定過于簡略，且有些內(nèi)容經(jīng)多年的實(shí)踐證明需要修改。盡管最高人民法院在2000年頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》，補(bǔ)充了一些擔(dān)保法中未規(guī)定的內(nèi)容，但僅僅依靠司法解釋是不能完全解決法律的完善問題的。
（五）占有制度
占有制度也是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，所謂占有，是指對物的事實(shí)上的控制狀態(tài)。由于占有本身不是一種物權(quán)，因此，不宜規(guī)定在所有權(quán)和其他物權(quán)制度中，但由于占有本身可以成為物權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，也是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的外在表現(xiàn)。例如，判斷動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生了所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，質(zhì)押權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立等，就需要判斷占有是否發(fā)生了移轉(zhuǎn)。所以，物權(quán)法中又有必要規(guī)定占有制度。各國物權(quán)法都是將占有作為一項(xiàng)單獨(dú)的制度加以規(guī)定，這一經(jīng)驗(yàn)也值得我們借鑒。
四、制定物權(quán)法的幾點(diǎn)建議
（一）要正確處理好物權(quán)法與土地管理法、房地產(chǎn)管理法、國有資產(chǎn)法等法律的關(guān)系。物權(quán)法主要是處理平等主體之間的物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)和保護(hù)的法律，不應(yīng)包含過多的管理性規(guī)范，這些內(nèi)容主要應(yīng)該由土地管理法等法律來作出規(guī)定。同時(shí)物權(quán)法是基本的民事法律，應(yīng)在較長時(shí)間內(nèi)保持其穩(wěn)定性，對建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中所采取的那些尚未定型的和過渡性的措施，不應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中作出規(guī)定，可以由其他法律或行政法規(guī)予以規(guī)定。
（二）物權(quán)法要注重反映我國多重所有制結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)，反映我國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際需要以及我國社會(huì)生活中的習(xí)慣。同時(shí)，在國際經(jīng)濟(jì)交往日益頻繁，尤其是中國即將加入WTO的背景下，我國的物權(quán)立法也應(yīng)該借鑒其他國家和地區(qū)的有益經(jīng)驗(yàn)，使物權(quán)法具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。
（三）由于物權(quán)法在民法各部門中，技術(shù)性最強(qiáng)，內(nèi)容極為復(fù)雜。因此，在物權(quán)立法的過程中，要加強(qiáng)立法的民主性，充分發(fā)揮各方面的專家的作用，廣泛聽取各方面的意見和建議，從而使物權(quán)立法能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。目前，物權(quán)法的制定的條件已經(jīng)完全成熟。我們相信，我們完全有能力制定出一部符合中國國情、合乎市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、具有中國特色的物權(quán)法。
（作者王利明為全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員、中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長、教授）
（2001年8月31日）
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