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在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)部關(guān)系中，要充分認(rèn)識(shí)到作為一種擬制事實(shí)，登記所表彰的權(quán)利并不總能反映真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，異議人只要能提出證據(jù)證明登記簿上所記載的權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利并不相符以及其對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)享有合法物權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)異議登記人享有物權(quán)。但在外部關(guān)系中，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記的公信力和權(quán)利推定效力的存在，致使第三人基于對(duì)登記簿的信賴(lài)與名義登記人進(jìn)行交易，并辦理登記，此時(shí)第三人所取得物權(quán)并非基于轉(zhuǎn)讓人既存的權(quán)利，而是基于法律對(duì)于善意購(gòu)買(mǎi)人的特殊保護(hù)和對(duì)交易安全的保護(hù)。此時(shí)，并不存在能有證據(jù)推翻對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的適用，該善意第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的登記內(nèi)容就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。

相關(guān)法條：《物權(quán)法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法第二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與第三人簽訂不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的，預(yù)告登記權(quán)利人能夠?qū)棺赓U權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意的是，這里是針對(duì)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記之后，預(yù)告登記權(quán)利人要求承租人返還不動(dòng)產(chǎn)，承租人無(wú)權(quán)要求預(yù)告出租人繼續(xù)履行合同，但可以因租賃合同存在法律上的履行不能，承租人可以主張解除合同。此時(shí)，因承租人明知道預(yù)告登記的存在，視為其明知租賃物有瑕疵，出租人的違約責(zé)任因此可以減輕或者免除。預(yù)告登記后，對(duì)依據(jù)法院的強(qiáng)制執(zhí)行措施所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)具有排除效力。

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在實(shí)踐中的商品房預(yù)售合同或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記的場(chǎng)合，可能會(huì)出現(xiàn)由于資金、政策、施工等原因?qū)е骂A(yù)售商品房確定不能建成或者該商品房滅失，對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的權(quán)利轉(zhuǎn)化為基于違約而產(chǎn)生的賠償請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，對(duì)于該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)筆者認(rèn)為不應(yīng)優(yōu)先于經(jīng)其同意嗣后設(shè)立的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)。預(yù)告登記制度的目的在于保全以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而在這里，這種優(yōu)先權(quán)利保障的是預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)以外的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其與擔(dān)保物權(quán)相比，不具有優(yōu)先性，其只能轉(zhuǎn)化為一般債權(quán)而可能劣于其后設(shè)立的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)。

特殊動(dòng)產(chǎn)經(jīng)合意與交付即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，僅登記事實(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。從衡量當(dāng)事人權(quán)益角度來(lái)看，立法側(cè)重保護(hù)經(jīng)現(xiàn)實(shí)交付而占有特殊動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利人。特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中法律仍應(yīng)傾向于保護(hù)經(jīng)現(xiàn)實(shí)交付而占有的當(dāng)事人。特殊動(dòng)產(chǎn)交易中，登記的對(duì)抗力原則上向后發(fā)生，對(duì)于機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)的相對(duì)人來(lái)說(shuō)，在未經(jīng)登記的情況下，不能對(duì)抗其后發(fā)生的交易。在司法實(shí)踐中，若出現(xiàn)兩個(gè)買(mǎi)受人均主張?zhí)厥鈩?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)并要求對(duì)抗時(shí)，應(yīng)注重查清兩個(gè)交易的先后順序，原則上，未經(jīng)登記的在先買(mǎi)受人不能抵抗在后買(mǎi)受人，即便在后買(mǎi)受人也沒(méi)有辦理登記。

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首先在法律效力上，調(diào)解書(shū)與判決書(shū)、裁決書(shū)擁有同等的效力，因此調(diào)解書(shū)可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，但以物抵債調(diào)解書(shū)不能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。人民調(diào)解協(xié)議經(jīng)司法確認(rèn)后，也具有導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力。

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按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅適用于有償轉(zhuǎn)讓的情形，在無(wú)償轉(zhuǎn)讓時(shí)不適用。但是，因?yàn)楣灿嘘P(guān)系的形成是基于一定的主體結(jié)合關(guān)系和人格信賴(lài)關(guān)系，在按份共有人將自己的共有份額贈(zèng)與共有人之外的他人時(shí)，其他共有人不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，容易引起權(quán)利人之間的紛爭(zhēng)，致使共有關(guān)系的基礎(chǔ)被破壞。因此，其他共有人不愿意讓受贈(zèng)人成為共有人的，其他共有人應(yīng)當(dāng)有一定的救濟(jì)途徑。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，有一種方案可以解決，即其他共有人在此時(shí)有權(quán)請(qǐng)求分割共有物。即使共有人之間先前約定不得分割共有物，其他共有人也有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第99條的規(guī)定，以存在“重大事由”為由請(qǐng)求分割共有物，該贈(zèng)與的情形應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為重大事由。其他共有人不愿意讓受贈(zèng)人成為共有人的，共有關(guān)系已經(jīng)失去了繼續(xù)維持的基礎(chǔ)，而出現(xiàn)共有關(guān)系難以繼續(xù)維持的情形時(shí)，就可以認(rèn)定存在分割共有物的“重大事由”。

實(shí)踐中，法院往往區(qū)分房屋的性質(zhì)而分別處理，對(duì)借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題并不采取一律使其無(wú)效的做法，而是充分考慮到了房屋的性質(zhì)、當(dāng)事人之間的利益平衡對(duì)該類(lèi)合同作出區(qū)別處理。對(duì)于借名購(gòu)買(mǎi)政策性經(jīng)濟(jì)保障住房的，因其違反了社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購(gòu)房合同為無(wú)效。對(duì)于因規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策而借名買(mǎi)房的合同，因其只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，不影響社會(huì)公共利益，對(duì)此類(lèi)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。因此，在借名人有充分的證據(jù)證明其出資購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為房屋的真實(shí)權(quán)利人，保護(hù)其對(duì)房屋所有權(quán)人地位，確認(rèn)實(shí)際的物權(quán)歸屬。

夫妻之間達(dá)成的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是雙方通過(guò)訂立契約對(duì)采取何種夫妻財(cái)產(chǎn)制所作的約定，是雙方協(xié)商一致對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部分配的結(jié)果，在不涉及婚姻家庭以外的第三人利益的情況下，應(yīng)當(dāng)尊重夫妻之間的真實(shí)意思表示，按照雙方達(dá)成的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議履行，優(yōu)先保護(hù)事實(shí)物權(quán)人，不宜以產(chǎn)權(quán)登記作為確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的唯一依據(jù)。明確區(qū)分夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)的對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力，在婚姻存續(xù)期間，配偶雙方之間的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)并不遵循物權(quán)變動(dòng)的公示原則，雙方可基于財(cái)產(chǎn)協(xié)議變動(dòng)物權(quán)，但該協(xié)議僅在夫妻雙方之間有效，不得對(duì)抗善意第三人。

農(nóng)民宅基地建設(shè)用房和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房均不能上市自由流通，僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓流通，它們不具有普通商品的價(jià)值屬性，故不能辦理抵押登記，不論是農(nóng)村房屋發(fā)證管理機(jī)關(guān)還是其他組織辦理的抵押登記，均屬無(wú)效行為。

根據(jù)《物權(quán)法》第184條之規(guī)定，耕地，宅基地，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地有的屬于耕地，有的屬于宅基地，有的屬于產(chǎn)權(quán)不明晰的土地或者有爭(zhēng)議的土地，總之，它們都屬于沒(méi)有變更成為商業(yè)用途的土地，故不能隨意處置。國(guó)家房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)不得為其頒發(fā)合法的房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證，更不能辦理抵押登記。

相關(guān)法條：《物權(quán)法》第184條

法院委托拍賣(mài)是合法性拍賣(mài)，只要拍賣(mài)程序合法，拍賣(mài)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。拍得房產(chǎn)者，付清款項(xiàng)后，即視為取得該房產(chǎn)所有權(quán)，房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)憑人民法院出具的中標(biāo)通知以及中標(biāo)人付款憑證，應(yīng)當(dāng)為中標(biāo)者辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，并頒發(fā)新的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。

因?yàn)榉ㄔ航M織的拍賣(mài)屬于司法拍賣(mài)，拍賣(mài)結(jié)果具有法律效力，故無(wú)須征得抵權(quán)人同意，中標(biāo)者即可取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，并依法辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。在房產(chǎn)抵押中，抵押權(quán)人優(yōu)先取得的是拍賣(mài)所得房款，并非該房產(chǎn)本身，故抵押權(quán)人無(wú)權(quán)拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，除非抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)程序違法，拍賣(mài)結(jié)果明顯不合理，才可以向委托拍賣(mài)的人民法院書(shū)面提出異議，并要求司法機(jī)關(guān)予以及時(shí)更正。

責(zé)任編輯 / 高佳運(yùn)

    執(zhí)行編輯 / 胡逸嫻