今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國家、社會和經(jīng)濟水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點，又彼此影響。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳州和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。
一、早期探索階段
早期的購物中心探索和實踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是發(fā)展購物中心的先驅(qū)。
早在19 世紀，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在20世紀以前的發(fā)展相當緩慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒 (CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H·博爾頓(Edward H．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。
20 世紀20一30年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設(shè)置停車場。1921年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(Strip Center)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。
探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。1923 年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(The Country C1ub Plaza)包括280家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面積 (GLA)。
特別值得一提的是1931 年建成的達拉斯海蘭帕克中心(Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，城市土地機構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時停車場。
英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20—30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。
20年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).
二、20世紀50年代成型階段
30 一40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設(shè)計、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個整體來規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進行設(shè)計。政府和私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。
50 年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認識，此外，通過景觀設(shè)計和環(huán)境設(shè)計來強化購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計方法也日臻成熟。 1956 年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計師維克托·格倫(Victor Gruen)是購物中心的積極倡導者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)計劃，他對城市的未來發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。
郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。
郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標志著購物中心已經(jīng)成型。
與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。
三、20世紀60年代勃興階段
50 年代末期到60年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心
為藍本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個。 戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟發(fā)達的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購物中心。
這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才徹底暴露出來。
四、20世紀70年代成熟階段
60年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲城市的購物中心建設(shè)方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設(shè)當中，同時，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景不長，70年代中期的石油危機給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。
石油危機之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時代迅速成為過去，人們開始對城市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設(shè)進行反思。購物中心的發(fā)展重點從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對新的復雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。
五、20世紀80年代多樣化階段
80 年代以來，購物中心建設(shè)進入了一個新高潮，這也是20世紀最富成效的建設(shè)階段。以美國為例，統(tǒng)計資料表明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心建設(shè)的第三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個購物中心開工建設(shè)。值得注意的是，一些發(fā)展中國家在這一時期開始掀起購物中心建設(shè)熱潮。
這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異常活躍，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化作出反應(yīng)。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。
由于種種原因，80 年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設(shè)計面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。
?。獞?zhàn)后兩種不同發(fā)展模式
由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。
?。?、城市郊區(qū)發(fā)展模式
在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。
美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為這里服務(wù)人口密集，購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。
郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)模可以明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉(zhuǎn)。
鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。
50 一70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。
區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機會。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比例較低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大。
?。病⒊鞘惺袇^(qū)發(fā)展模式
以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。
英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。
歐洲國家普遍實施了疏散人口計劃。50 年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機會，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當?shù)湫汀?nbsp;
?。?、兩種發(fā)展模式的融合
80 年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯 (The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。
英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。
