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　　今年年初的存量房貸爭奪戰(zhàn)，主要圍繞不能享受7折利率的客戶，而現(xiàn)在，存量房貸利率“打7折”的門檻已經(jīng)被銀行自家“拆”低了很多。

　　目前，7折優(yōu)惠對廣大按揭買房的人來說已經(jīng)不是問題——該享受7折的都已經(jīng)享受到了，房貸該“搬家”的都已經(jīng)搬了，再加上央行釋放了大量流動(dòng)性，在市場資金面充足的背景下，“有求于人”的反而成了銀行，銀行對房貸市場的爭奪已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。

 

　　“一般都能申請到7折的優(yōu)惠，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)是公開的事情。”一位熟悉銀行信貸的圈內(nèi)人士告訴記者。果然，記者以自己101平方米建筑面積的第二套房想做轉(zhuǎn)按揭為由打通了深發(fā)展上海支行的電話，信貸部工作人員在問詢了房屋面積和未還貸款金額后表示，可以享受7折優(yōu)惠。記者隨后又撥通了工行、建行、中行、農(nóng)行的客戶服務(wù)電話，發(fā)現(xiàn)二套房房貸享受7折優(yōu)惠均并非難事。

　　有四套房的業(yè)主方小姐也對記者表示，現(xiàn)在申請優(yōu)惠利率并不是特別困難的事情，每間銀行都有自己的辦法來打政策的“擦邊球”，比如她辦理按揭的深發(fā)展銀行就給出了7.1折的優(yōu)惠，只不過附加了“兩年之內(nèi)不能提前還貸”等條件。

　　市民小趙告訴記者，前幾天他剛剛打電話到招商銀行咨詢第二套房的貸款政策，他被告知，由于他購買的第一套房面積不足60平方米，低于上海人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此他購買的第二套房無論總價(jià)及面積多少，均可享受首付三成、利率7折的優(yōu)惠。

　　花木中原房產(chǎn)中介黃先生表示，7折利率的優(yōu)惠細(xì)則都是下放到各個(gè)地方支行的，很多支行都把優(yōu)惠利率悄悄覆蓋至第二套、第三套甚至第四套房子，現(xiàn)在銀行是有錢放不出，競爭也比較激烈，所以會(huì)對個(gè)別信用良好的客戶額外優(yōu)惠，“銀行業(yè)務(wù)員和我們一般都會(huì)想辦法為客戶爭取優(yōu)惠的。”

 

　　銀行要繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)、爭奪客戶，在利率上做文章在所難免。盡管國家規(guī)定，房貸最優(yōu)惠利率不得低于7折，但實(shí)際上從3月份開始，和各行各業(yè)一樣，銀行也出現(xiàn)了很多貸款促銷的情況，尤其是各種變相降低利率的手法層出不窮。而除了新的貸款產(chǎn)品想方設(shè)法在利率上做文章外，據(jù)了解，銀行還在還款方式、還款期限等各方面不斷“創(chuàng)新”，以求吸引客戶。

　　目前熱門的點(diǎn)按揭、存抵貸，新穎的直客式房貸、移動(dòng)組合房貸、接力貸等房貸產(chǎn)品，是銀行針對不同理財(cái)習(xí)慣、收入結(jié)構(gòu)、還款需求的人士所擺弄出的各種噱頭：諸如“買點(diǎn)換折扣”、“存活期、免房貸利息”、“超前按揭免擔(dān)保”、“父貸子還”等等。在實(shí)際貸款過程中，客戶往往可以享受到低于7折的優(yōu)惠利率。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，不同類型的產(chǎn)品各有特點(diǎn)，適合的人群也不同。比如一般的存抵貸產(chǎn)品比較適合流動(dòng)性要求很高、資金有較大靈活性，且有很大可能要提前還貸的人；類似“點(diǎn)按揭”這類產(chǎn)品對于還貸時(shí)間長，且不采取提前還貸的人來說就比較劃算，而對短期貸款的人則多少有點(diǎn)“無利可圖”；“雙周供”雖然有縮短還款期限可達(dá)五六年或更長的優(yōu)勢，但僅適合收入較高且收入穩(wěn)定的人群；組合還款法包括遞減還款法、遞增還款法及任意還款法三種，客戶可根據(jù)收入情況進(jìn)行選擇，多掙多還，少掙少還；類似“接力貸”產(chǎn)品，盡管可以讓年齡偏大、有購房需求的人順利買房，但實(shí)際上利率并沒有隨著貸款交接而有所下降，該還的錢一分不少。因此在選擇產(chǎn)品之前，購房者應(yīng)該先算一筆賬，那些“看上去很美”的優(yōu)惠促銷未必適合自己的需求。

　　除了“免息”、“低利率”的噱頭之外，“貸就送”也是各大銀行吸引客戶的招數(shù)。送實(shí)物、送信用卡積分都是熱門手段——實(shí)物價(jià)格從幾百元到上萬元不等，根據(jù)貸款的額度決定。而對貸款客戶贈(zèng)送與貸款額度相等的本行信用卡積分，盡管激勵(lì)意味頗濃，但相較于直接降低房貸利息而言，吸引力還是較低。

 

　　據(jù)花木中原房產(chǎn)中介黃先生表示，他認(rèn)識(shí)的一個(gè)銀行業(yè)務(wù)員甚至承諾，如果客戶能把貸款轉(zhuǎn)到自己所在的銀行，他當(dāng)即就返給客戶現(xiàn)金作為傭金。無獨(dú)有偶，一說起存量房貸的利率優(yōu)惠問題，某國有商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理劉先生就抱怨，現(xiàn)在一些股份制銀行到處在“挖墻腳”。

　　而記者近期也從上海市銀行同業(yè)公會(huì)個(gè)人信貸小組專題會(huì)議上獲悉，拉貸款送現(xiàn)金在業(yè)內(nèi)還不是個(gè)別現(xiàn)象。在會(huì)議上，一些業(yè)內(nèi)人士感慨，隨著競爭的加劇，為保持或提高銀行在市場中的份額、完成考核指標(biāo)，銀行對房貸市場的爭奪尤為激烈，存在“過度競爭和競爭不規(guī)范的現(xiàn)象”。

　　比如此前已被大多數(shù)銀行放棄的無交易轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，現(xiàn)在又在一些股份制商業(yè)銀行開展。深圳發(fā)展銀行的客服人員表示，對轉(zhuǎn)按揭到該行的客戶，有7折利率優(yōu)惠的政策，但不一定能夠享受，可能是8折或者8.5折，“一般要求還款一年以上，有房產(chǎn)證，140平方米以下，按揭貸款的房子在2套以下，信用良好，剩余貸款超過30萬元，則可以享受7折的利率優(yōu)惠。”記者同時(shí)注意到，包括中國銀行和建設(shè)銀行在內(nèi)的國有商業(yè)銀行，表示接受無交易轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但需要綜合評(píng)估。

　　通過無交易背景的轉(zhuǎn)按揭貸款或平移貸款挖掘他行房貸資源。一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在平移貸款的客戶越來越多。這已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。

 

　　相比起小銀行的花樣百出，那些房貸“大戶”們則表現(xiàn)得比較矜持。今年以來各大行已經(jīng)陸續(xù)對符合標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人存量房貸利率進(jìn)行了調(diào)整。

　　工行：符合規(guī)定自動(dòng)轉(zhuǎn)7折

 

　　據(jù)工行客服中心介紹，工行已決定從2月1日起對個(gè)人存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。只要滿足工行兩個(gè)條件的存量客戶，無論貸款金額多少，工行都會(huì)自動(dòng)將貸款利率轉(zhuǎn)為7折。工行兩個(gè)“限制”條件是：1.房貸已執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。2.自利率下浮日起，借款人24個(gè)月內(nèi)未出現(xiàn)連續(xù)2期(含)以上的違約記錄，同時(shí)借款人在工行也無其他不良還貸記錄。

　　記者以自己的存量第二套房想轉(zhuǎn)按揭為由詢問工行信貸部，工作人員表示可以考慮，但需要進(jìn)行評(píng)估，建議記者考慮轉(zhuǎn)按揭成本。

　　建行、中行：主動(dòng)申請才考慮辦理

 

　　房貸大戶建行和中行的限制條件是：1.房貸以前曾受過基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠的可進(jìn)一步享受7折優(yōu)惠。2.近兩年內(nèi)貸款拖欠不超過2期。3.重新定價(jià)日起無拖欠貸款余額、不存在違約行為。4.重新定價(jià)日起，一年內(nèi)有不超過2筆的分期貸款未還清。

　　此外，這兩家銀行需要客戶主動(dòng)申購才考慮辦理。

　　不過剛剛在浦東張江購買新房的陳小姐告訴記者，她購買新房就得到了中行的7折優(yōu)惠。

　　她表示，開發(fā)商曾提醒她可以和中行“談?wù)?#8221;，一般還是能順利得到7折優(yōu)惠的。

　　農(nóng)行：貸款超過30萬元就打折

 

　　記者從農(nóng)行上海分行房貸部門了解到，該行最新存量房貸利率調(diào)整細(xì)則規(guī)定，從2009年1月1日起可以享受基準(zhǔn)利率下浮30%優(yōu)惠的存量房貸客戶，必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：1.商業(yè)房貸(不含公積金貸款)余額超過30萬元。2.2009年1月1日前房貸已享受基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠。

　　農(nóng)行相關(guān)人士表示，對于符合上述規(guī)定的存量房貸客戶，其房貸利率打7折應(yīng)該已調(diào)整完畢。

　　上海銀行：不符合規(guī)定者申請后可考慮

 

　　針對存量房貸利率，上海銀行采取兩種方式調(diào)整：一種方式是自動(dòng)調(diào)整，即對借款人資信良好且綜合貢獻(xiàn)高或商業(yè)性貸款余額在30萬元(含)以上的，上海銀行將通過內(nèi)部計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整利率浮動(dòng)率，無需借款人申請。調(diào)整后的貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起施行。

　　另一種方式則是手工調(diào)整，即對不符合自動(dòng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)但借款人資信良好的貸款，或符合有關(guān)改善型購房貸款標(biāo)準(zhǔn)的，先由借款人主動(dòng)提出書面申請，銀行根據(jù)原合同約定，綜合考慮原適用利率、客戶綜合貢獻(xiàn)、客戶資信狀況以及監(jiān)管要求等要素審核，確定調(diào)整幅度。

 

 

　　貸款買房，選房貸和選房一樣關(guān)鍵。尤其是針對不同年齡、收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的貸款人，選擇房貸并非千篇一律、越省越好，而是在適合自己經(jīng)濟(jì)條件的前提下，做到開源節(jié)流，同時(shí)讓資金保持良好的流動(dòng)性。

　　作為調(diào)節(jié)家庭財(cái)富的有效理財(cái)工具，五花八門的房貸產(chǎn)品正在走進(jìn)大眾的視野，如何選好貸款，房貸族可要算算細(xì)賬、貨比三家了。

 

 

 

　　如果你是房貸族，手頭有些閑錢，又害怕提前還貸之后無錢應(yīng)急，或是有意投資于股市卻還沒看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，那么一種既能省息，又能取用自如的房貸方式或許適合你現(xiàn)階段的理財(cái)需求。

　　這類房貸產(chǎn)品的特點(diǎn)，在于還款賬戶兼具活期存款功能，手頭只要有閑置資金可隨時(shí)存入該賬戶，當(dāng)天即沖抵房貸的本金，而這些資金也可隨時(shí)取出，銀行系統(tǒng)會(huì)按日計(jì)息。

　　以渣打銀行推出的“活利貸”為例，假設(shè)一位客戶貸款100萬元，貸款期限10年，月供為10342元，如果他有閑散資金20萬元，想用于抄底股市，入場時(shí)機(jī)或許在一個(gè)月或兩個(gè)月之后，此時(shí)，他就可以把這筆錢存入活利貸賬戶，在賬戶內(nèi)多存一天，當(dāng)天就抵扣本金20萬元，也省了20萬元產(chǎn)生的利息。

　　同樣以貸款100萬元，貸款期限10年為例，若閑散資金20萬元自始至終放在賬戶中不曾取出，那么總的利息支出為15.23萬元，比同等月供下的等額本息還款法節(jié)省了8.88萬元，而且還貸時(shí)間提前了7個(gè)月。這里值得注意的是，由于“活利貸”賬戶的資金靈活性，其相應(yīng)的利率下限也要略高于貸款7折利率4.158%，為7.5折利率4.455%，因此，相比于7折利率的情況，省息數(shù)應(yīng)為7.18萬元。如果進(jìn)一步將還款年限拉長至15年和20年，那么總的利息支出相應(yīng)為25.29萬元和29.66萬元，和7折利率下的普通按揭相比，分別可以節(jié)省利息支出9.3萬元和17.81萬元，并提前18個(gè)月和33個(gè)月完成還款。

 

　　月薪較高的貸款人，也適合使用此類產(chǎn)品。假設(shè)一位客戶月薪20000元，在貸款100萬元，貸款期限10年的情況下，每月月供為10342元，那么他每月薪水多余的部分也可以成為抵扣貸款本金的重要來源。在發(fā)薪水的首日，他的賬戶內(nèi)就能多抵扣接近10000元的本金，而隨著提款和消費(fèi)的延續(xù)，賬戶內(nèi)每日可用于抵扣本金的數(shù)額也會(huì)相應(yīng)減少。假設(shè)，這位客戶每月平均可多抵扣2000元，那么10年總的利息支出為19.77萬元，和7折利率下的普通按揭相比，可節(jié)省2.64萬元，并提前3個(gè)月完成還款。如果進(jìn)一步將還款年限拉長至15年和20年，那么總的利息支出相應(yīng)為30.77萬元和35.47萬元，和7折利率下的普通按揭相比，分別可以節(jié)省利息支出3.82萬元和12萬元，并提前11個(gè)月和24個(gè)月完成還貸。這種還款方式，沒有任何額外壓力，貸款人往往在不知不覺中，省了息也提前還完了貸款。

 

　　目前除了渣打銀行推出的“活利貸”，深發(fā)展的“存抵貸”、建行的“存貸通”、招行的“隨借隨還”、中行的房貸理財(cái)賬戶也具有類似的功能，但規(guī)則略有不同。例如，深發(fā)展的存抵貸，顧客需要將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，超過5萬元后銀行按照一定比例（55％的抵扣率）將其視作提前還貸，也就是說節(jié)省的利息支出=提前還貸部分×貸款利率，但是客戶的這部分存款并不影響其活期存款的性質(zhì)，可以隨時(shí)提取。其他幾家銀行的最低存款和抵扣率也不盡相同，其中中行的門檻較高，為10萬元，而深發(fā)展、建行則分別為5萬元和3萬元。除此之外，各家銀行的抵扣比例一般都為50%至55%。

　　長線貸款宜選“點(diǎn)按揭”

 

 

 

　　如果你是對理財(cái)有長期規(guī)劃的房貸者，總想找到利息最低的產(chǎn)品，甚至通過拉長貸款年限來減輕眼下的房貸壓力，那么這類產(chǎn)品或許將成為你的首選。

　　目前國內(nèi)銀行推出的此類以“買點(diǎn)”來降低貸款利率產(chǎn)品的，僅有深發(fā)展的“點(diǎn)按揭”。所謂點(diǎn)按揭中的“買點(diǎn)”，是按照貸款金額的百分比計(jì)算的，條款規(guī)定只有10年以上的貸款才可以使用。其中，10-20年期產(chǎn)品需要購買1.25個(gè)點(diǎn)，20-30年期產(chǎn)品需要購買1.5個(gè)點(diǎn)。每個(gè)點(diǎn)的金額為總貸款額的1%，即貸款總額100萬元，需要額外支付1.25萬元和1.5萬元才能享受調(diào)整后的利率。購買了相應(yīng)的點(diǎn)數(shù)之后，貸款利率將與3年期貸款利率綁定，按照目前國家相關(guān)規(guī)定，可在該利率上最低打7折，即實(shí)現(xiàn)3.78%的市場最低利率。利率三年一次調(diào)整，類似于深發(fā)展此前推出的氣球貸，是在此基礎(chǔ)上延伸出來的產(chǎn)品。

　　以貸款100萬元，貸款期限10年為例，按照等額本息月供為10020元，而按照等額本金月供從11483元逐月遞減至8360元，兩種方式的總利息數(shù)分別為21.49萬元和20.31萬元，且均包含了額外支付的1.25萬元買點(diǎn)費(fèi)。由于最低可以達(dá)到6.36折的優(yōu)惠利率，相比利率打7折時(shí)，分別可以節(jié)約利息支出6600元和9200元。

　　根據(jù)深發(fā)展的測算，由于提前支付了買點(diǎn)費(fèi)，因此一般而言，在貸款的第四五年時(shí)，買點(diǎn)費(fèi)的支出和利息下浮的受益基本可以打平，也就是說，“點(diǎn)按揭”在前四年采取提前還款很不劃算。而相反，如果采用比較長期的貸款方式，“點(diǎn)按揭”的威力就能充分體現(xiàn)，貸款時(shí)間越長，利息節(jié)省越多。

　　如果100萬元貸款，貸款時(shí)間15年，等額本息的月供為7287元，總利息支出33.67萬元，比普通7折情況下，省息9200元；如果是等額本金的還款方式，月供從8706元逐月遞減至5573元，總利息支出29.76萬元，省息16100元。進(jìn)一步將貸款年限拉長至20年的話，等額本息和等額本金兩種貸款方式的省息數(shù)分別可以達(dá)到48000元和25600元。而且此時(shí)的月供也分別為5945元，以及7317元逐月遞減至4180元，更適合于需要減輕月供壓力的房貸族。

 

　　雖然目前市場上尚未推出同類的以“買點(diǎn)”方式降低貸款利率的產(chǎn)品，但“點(diǎn)按揭”從本質(zhì)上屬于氣球貸產(chǎn)品，即以較短的貸款期限計(jì)算利息，而以較長的期限來計(jì)算月供，比如利息和3年期貸款利率綁定，而月供和30年貸款相當(dāng)。

　　提供氣球貸產(chǎn)品的，除了深發(fā)展，還有渤海銀行，該行最新推出的氣球貸，以5年期為主打，最長貸款年限可達(dá)30年。新房貸款和房齡5年及以下的二手房貸款，期限小于等于20年的，還息期最長可達(dá)貸款期限的3/4；貸款期限大于20年的，還息期可達(dá)貸款期限的1/2，最長可達(dá)15年。

　　密集還款宜挑“雙周供”+“氣球貸”

 

 

 

　　如果你是在月還款額度上小心謹(jǐn)慎的貸款族，一方面害怕被高額的月供壓得喘不過氣來，另一方面又想勒緊褲帶，趕緊還完貸款，那么采用雙周供和氣球貸綁定的方式，或許是你的最佳選擇。

　　在大多數(shù)人眼中，把一個(gè)月拆成四周，分兩次還貸，總額不變，看上去好像沒有差別。但從一整年來看有52周，比按月48周多出了近一個(gè)月的還款，分?jǐn)偟饺?，就在不知不覺中加快了還貸的節(jié)奏。

　　以借款100萬元、10年期為例，采用等額本息的還款方式，7折優(yōu)惠利率下，利息總數(shù)為22.41萬元，而通過雙周供利息可減至20.76萬元，省息1.65萬元，并提前12個(gè)月完成還款。如果貸款100萬元，期限為15年，那么利息總數(shù)在采用雙周供之后，將從34.59萬元降至30.57萬元，省息4.02萬元，并提前19個(gè)月還貸。如果進(jìn)一步拉長貸款年限至20年，省息可達(dá)6.27萬元，并提前29個(gè)月還貸。

　　由于雙周供使得還款周期變得密集，那么適當(dāng)?shù)販p小每月還款數(shù)額，同時(shí)獲得較低的利率，則是最佳的配套策略，比如采用雙周供綁定氣球貸。根據(jù)深發(fā)展測算的結(jié)果，采用最高下浮比例的利率，同時(shí)結(jié)合最長年限的30年貸款期限，配合雙周供和氣球貸一起使用，最高可以使貸款利息減少30%。原因就在于，利率從4.158%降至3.78%、貸款周期增加了1/12、貸款年限拉長等三方面的共同作用，對于房貸一族來說，這種方式確實(shí)最實(shí)惠、最省錢。

 

　　都說貸款輕松、還款難，在貸款之后叫苦不迭，甚至自稱房奴的不在少數(shù)。如何從沉重的貸款負(fù)擔(dān)中走出來，成了擺在眼前的重要課題。其實(shí)，還款的學(xué)問同樣大有講究，掌握了有效的還款技巧，往往可以四兩撥千斤，讓你還得輕松、還得快。

 

 

　　對于年輕人，尤其是大學(xué)生畢業(yè)參加工作僅一兩年的，常常會(huì)遇到手頭資金緊張的情況。如果你是他們中的一員，萬一遇到幾個(gè)月甚至一兩年無力還貸的狀況，不妨向銀行申請寬限期。

　　一般而言，寬限期分為三類，包括貸款起始寬限期、貸款期間寬限期，還有個(gè)別銀行允許貸款人擁有永久寬限期。在客戶出現(xiàn)還款障礙時(shí)，銀行允許客戶有3-5年寬限期，在寬限期間，只需要?dú)w還利息，而不需要?dú)w還本金，只要剩余本金低于抵押物價(jià)值一定比例時(shí)，貸款人就可以提出停止還本僅還利息的方式。在借貸人收入提高、還款能力提高之后，可以恢復(fù)正常還款，也可以采取貸款到期日一并清償?shù)姆绞健?/div>