最近，在網(wǎng)上看到這樣一個(gè)賣房故事。女主30多歲，和老公在一個(gè)三線城市經(jīng)營(yíng)一家公司。近幾年生意不好做，公司業(yè)務(wù)幾乎停滯，收入寥寥。再加上3年內(nèi)連續(xù)生了兩個(gè)寶寶，基本是靠之前的儲(chǔ)蓄生活。offer、簽證都搞定了，沒想到在賣房這一步卻卡殼了。她發(fā)現(xiàn)，“已經(jīng)降價(jià)30萬(wàn)了，還是沒人買，而且越降價(jià)越?jīng)]人買”。其實(shí)，很多城市的問題，并不只是房?jī)r(jià)下降，更重要的是流動(dòng)性太差。手握500萬(wàn)的房子，賣不掉就是500萬(wàn)的賬面資產(chǎn)。手握200萬(wàn)的房子，賣得掉就是200萬(wàn)的變現(xiàn)資產(chǎn)。當(dāng)下所有忽視了流通性的房產(chǎn)，將來勢(shì)必會(huì)后悔。通俗來講，就是指把資產(chǎn)變成現(xiàn)金的容易程度，簡(jiǎn)而言之就是變現(xiàn)能力。一般情況下，越是供不應(yīng)求的城市，二手房流動(dòng)性越好，平均到每套房的變現(xiàn)能力就越強(qiáng)。根據(jù)貝殼研究院的報(bào)告，9月全國(guó)33城二手房流動(dòng)性指數(shù)排名如下。其中，上海和北京的二手房流動(dòng)性最高，這跟一線城市極度的供不應(yīng)求有關(guān)。本就是典型的存量房市場(chǎng)，二手購(gòu)房需求動(dòng)力足。9月，上海二手房成交超過3.1萬(wàn)套，創(chuàng)下近幾年來新高。從成交金額看，去年十一期間，上海商品住宅成交僅約3.55億元，而今年同期已達(dá)約54.49億元。成交數(shù)據(jù)也印證了北京二手房市場(chǎng)的熱度。
9月，北京二手房成交量17259套，創(chuàng)下今年月度次高，環(huán)比8月增加1202套上漲7.5%，同比大漲40%。
今年3季度，北京二手房網(wǎng)簽量是4.97萬(wàn)套，達(dá)到了2018年以來的季度新高。
廣州郊區(qū)新房供應(yīng)量大，吸走了一大波購(gòu)買力。而深圳，只能說政策調(diào)控太嚴(yán)了。自7月份以來，中央和地方紛紛加大調(diào)控力度，深圳更是接連出臺(tái)政策抑制市場(chǎng)過熱，相應(yīng)的二手房交易活躍度也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，8月深圳全市過戶11322套二手房，環(huán)比下跌15.6%。因?yàn)槎址窟^戶存在數(shù)據(jù)滯后性，8月過戶量雖過萬(wàn)，但實(shí)際成交已有所下降。二線城市中，成都、西安以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等，二手房交易也比較活躍，流動(dòng)性指數(shù)都在85以上。而廊坊、南昌、沈陽(yáng)、鄭州等的活躍度較低。其中，南昌、鄭州等城市，主要以新房交易為主導(dǎo)，二手房市場(chǎng)活躍程度相對(duì)較低。而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市指數(shù)排名落后，與近年來東北地區(qū)人口外流、整體購(gòu)房需求萎縮有關(guān)。特別是沈陽(yáng)，目前二手房在貝殼平臺(tái)的掛牌量已經(jīng)接近12萬(wàn)套，超過鄭州的10萬(wàn)套和北京的9.4萬(wàn)套。二手房流動(dòng)性低，不代表這座城市一定沒有價(jià)值。但反過來，沒有價(jià)值的城市二手房流動(dòng)性一定很低。不過，像北京、上海這類一線城市，雖然流動(dòng)性指數(shù)高，但房?jī)r(jià)不低，屬于典型的高流動(dòng)性+高房?jī)r(jià)城市。
但，對(duì)于大部分人來說，高流動(dòng)性+房?jī)r(jià)友好型城市，才是好的選擇。
比如說成都、西安、武漢、杭州、青島等城市，二手房供應(yīng)量大，價(jià)格又比較平和，同時(shí)因?yàn)樾枨笸?，二手房流?dòng)性就高，所以價(jià)格是實(shí)打?qū)嵖砍山涣恐纹饋淼摹?/span>
而在二手房流動(dòng)性差的城市買房，選籌就變得非常重要。
一旦買不好，不漲甚至下跌，折價(jià)也賣不掉。
就像崩盤的鶴崗，3、4萬(wàn)一套裝修房，便宜到白菜價(jià)又如何？無價(jià)又無市，照樣賣不出去。
現(xiàn)實(shí)中，這樣的案例比比皆是。
同樣是東北城市，遼寧鐵嶺網(wǎng)傳一套學(xué)區(qū)房掛牌總價(jià)只要3.8萬(wàn)元，單價(jià)僅1000左右，堪稱白菜價(jià)。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白菜價(jià)學(xué)區(qū)房并非孤例，還有學(xué)區(qū)房80平總價(jià)只要7.2萬(wàn)。要知道，在北上深，學(xué)區(qū)房單價(jià)基本都要10萬(wàn)以上，反差太過強(qiáng)烈。
7月3日，“山東乳山的海景房最低每平1800元，二手房?jī)r(jià)跌回10年前”登上微博熱搜。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，乳山二手房?jī)r(jià)近乎腰斬，只有新房?jī)r(jià)格的一半左右。
10年前一套20萬(wàn)的海景房，如今只要13萬(wàn)。10年間房?jī)r(jià)虧本約35%，如果算上利息和成本估計(jì)虧損能達(dá)到50%。
這些案例都指向了一點(diǎn)，房子的流動(dòng)性比房?jī)r(jià)、增值更重要。
失去流動(dòng)性的房子，不管房?jī)r(jià)高低，變不了現(xiàn)，兌換不成人民幣，都只是一堆鋼筋水泥。
這就是目前全國(guó)典型的資源枯竭城市名單及一二手房最新均價(jià)。
——數(shù)據(jù)來源：克而瑞地產(chǎn)研究即便是那些目前市場(chǎng)看起來火熱，開盤熱度一日更勝一日的城市，只要經(jīng)濟(jì)在收縮、人口在外流、住房供應(yīng)過剩、未來沒人接盤，所有的價(jià)格就只是空中樓閣，沒有多大意義。
調(diào)查顯示，我國(guó)家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，其中74.2%為住房資產(chǎn)。
其中，城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比58.4%，有兩套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，戶均擁有住房1.5套。
在這樣特殊的時(shí)期，買房最重要的是什么？
不是抄底撿漏，不是加杠桿獲利。
足夠的流通性才是重中之重！
那么，具體該如何判斷？什么樣的房子流動(dòng)性好？
記住，一定要去看城市的人口和供需。
人口才是城市活力的根本。有人口，才會(huì)有需求。有需求，才會(huì)有租房、買房，才會(huì)有交易。有交易，房子才會(huì)有流動(dòng)性，才能變現(xiàn)。
所以，在選擇城市時(shí)，要避開那些人口流失嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)衰退嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)收縮嚴(yán)重的城市。
有些人已經(jīng)嘗到了忽略流動(dòng)性的苦，但有些人，還在開發(fā)商畫的大餅面前，憧憬、心動(dòng)，諸如鄭州的綠博片區(qū)、武漢的長(zhǎng)江新城……
最后的最后，強(qiáng)調(diào)兩句話：所有不考慮流動(dòng)性的房產(chǎn)，都是炮灰！未來10年，比房?jī)r(jià)和升值空間更重要的，是安全性和流動(dòng)性！
