承租人優(yōu)先購買權，是指承租人在出租人出賣其租賃物時，在同等條件下具有優(yōu)先購買該租賃物的權利。這種優(yōu)先購買權的基本特征有四：其一、它是承租人的一種法定權利，即由法律直接規(guī)定（合同法第二百三十條）；其二、它是承租人所享有的對出租人出賣出租物的請求權；其三、它是專屬于承租人的權利，此權利不能轉讓也不能繼承轉移；其四、它是一種附條件的形成權，即以同等條件為前提（胡康生主編《中華人民共和國合同法釋義》，法律出版社1999年4月第1版，第340頁）。
筆者認為，承租人之優(yōu)先購買權既然是一種法律賦予的權利，理所當然即有保護之必要。而且，即便是法律賦予之權利，也會因為國情變化而發(fā)生變化，或因為立法變化而發(fā)生變化，承租人優(yōu)先購買權作為債權屬性，在物權條件下更會如此。
一、國情變化對承租人優(yōu)先購買權產生的影響
上世紀八十年代，筆者因作戰(zhàn)負傷轉業(yè)到基層人民法院工作。那個時期，不但連法院的辦公用房十分緊張，而且干警的居住條件更為緊張。在當時，我國房屋資源正處于非常匱乏的狀態(tài)，解決房屋生活層面的居住相當困難，房屋租賃關系是否穩(wěn)定直接關乎承租人生存利益之居住權能否得到保障。這就是當時建立承租人優(yōu)先購買權制度的社會基礎。而從司法方面看，也極力體現(xiàn)民法的人性理念與正義價值，以公民生存權為視角，在承租人優(yōu)先購買權保護問題上堅持財產交易安全讓度于生存權的司法走向，即便是善意取得，也得讓位于優(yōu)先購買權。當保護優(yōu)先購買權與維護善意取得發(fā)生沖突情況下，認為二者乃是特權與一般債權之關系，認定租賃權帶有人權性質，其法律地位理當大于物權和一般債權（楊洪達在2004年7月11日人民法院報上對“是保護優(yōu)先購買權還是維護善意取得” 一案的點評）。
由于我國改革開放的推行，促進了經濟建設的發(fā)展，我國公民的居住條件有了較大的改善。農村建制鎮(zhèn)的擴大，城市房屋建設的大幅度增長，使我國在特殊時期建立起來的承租人優(yōu)先購買權的社會基礎條件發(fā)生了深刻的變化。加之我國市場經濟的確立，導致承租人優(yōu)先購買權的社會功能日趨萎縮，“買賣不破租賃”規(guī)則引致出租人所有權讓度于租賃權的現(xiàn)象遭到了市場經濟秩序的沖擊。在第三人善意、有償取得租賃物所有權并辦理登記公示手續(xù)情況下，如果因承租人主張宣告該租賃物轉讓無效，以犧牲公示公信力及財產交易安全為代價實現(xiàn)承租人的利益保護，明顯與市場經濟秩序的要求相悖（2005年第10期《人民司法》載王建華《房屋承租人優(yōu)先購買權的限制性法律保護》一文）。因此，我國經濟建設之發(fā)展，居住條件之改善，市場經濟之確立，直接挑戰(zhàn)“買賣不破租賃”規(guī)則，使承租人優(yōu)先購買權之保護受到了強有力的限制。此乃時代發(fā)展的之必然，任何力量皆無法阻止。
二、立法變化對承租人優(yōu)先購買權產生的影響
我國在法律層面規(guī)定承租人優(yōu)先購買權，主要有1999年3月15日九屆全國人大二次會議通過的《合同法》第二百三十條規(guī)定，以及最高人民法院1988年4月2日《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》（以下簡稱《貫徹意見》）第118條規(guī)定。合同法的規(guī)定是：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同條件優(yōu)先購買的權利?！痹摋l從立法上確立了承租人優(yōu)先購買權制度?！敦瀼匾庖姟芬?guī)定：“出租車出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！陛^長時間以來，司法就是嚴格按照上列法律和司法解釋規(guī)定保護承租人優(yōu)先購買權的。
2007年3月16日，十屆全國人大五次會議通過了《物權法》，并于同年10月1日起施行。最高人民法院即于2008年12月18日公布的《關于廢止2007年底以前發(fā)布的有關司法解釋（第七批）的決定》中，認定最高人民法院1988年4月2日《貫徹意見》第118條規(guī)定的“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，出租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”與《物權法》的規(guī)定發(fā)生沖突，應予廢止。之所以廢止118條，除與物權法發(fā)生沖突原因外，該條也帶來大量的問題，有專家認為主要有三：一是認定房屋買賣合同無效不利于保護買受人的交易安全，二是認定房屋買賣無效不利于誠信市場之建立，三是認定買賣無效對承租人沒有帶來多少實際利益（《公檢法辦案指南》2013年第4期載劉貴祥《侵犯優(yōu)先購買權的合同效力》一文）。2009年6月22日，最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《租賃解釋》）第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！边@表明，承租人優(yōu)先購買權受侵害情況下，承租人可以主張損害賠償請求權，但無權請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，亦即優(yōu)先購買權不能對抗財產所有權。
三、現(xiàn)實條件下承租人優(yōu)先購買權之保護
從上列國情變化、法律變化引發(fā)的承租人優(yōu)先購買權功能之弱化，表明這一優(yōu)先購買權已經喪失了生存權對抗所有權、債權對抗財產交易安全之功能。依照《物權法》規(guī)定的“物權法定原則”，在法律未規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權為物權情形下，該權利不應納入物權保護范疇，不具有排他性權利。而《合同法》第二百三十條規(guī)定的承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，應理解為承租人的法定優(yōu)先締約權，此屬于債權性質，不具有對抗第三人的效力（《公檢法辦案指南》2009年第9期載關麗《關于租賃解釋涉及的若干問題》一文）。因此，承租人優(yōu)先購買權之保護，只能在現(xiàn)有法律框架下盡力而為。
按照《租賃解釋》第二十一條的規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權受到侵害時，可以主張損害賠償請求權。筆者的理解是：第一，承租人優(yōu)先購買權并未因此喪失，仍屬于承租人的一項權利；第二，這種權利屬于債權性質，受法律采護；第三，凡侵犯這種權利，將承擔法律責任，賠償承租人由此造成的損失。但由于沒有規(guī)定賠償范圍，尚須相關司法解釋予以明確，或由最高法院相關業(yè)務部門作出統(tǒng)一規(guī)定。在未作統(tǒng)一之前，司法實務中可以結合個案之實際，參考較為成熟的學理解釋意見，妥善處理。對于出租人違反法定的保護義務，侵害承租人優(yōu)先購買權的行為，其損害賠償?shù)姆秶粌H包括侵權行為造成的直接損失，即所受損害造成的現(xiàn)有財產因損害行為而減少，更應包括侵權行為所造成的履行利益的損失，即讓財產權益回復到權利未受侵害之狀態(tài)。因之，具體損失可以考慮以下幾個方面：第一、搬家損失。即無法行使優(yōu)先購買權而被迫搬家所支出的必要費用；第二、租金損失。即在租賃合同有效期內，該房被出賣后，租賃合同到期日前的租賃期內承租人將無需支付房租，減少該部分房租之支出；第三、差價損失，即履行利益的損失。侵犯承租人優(yōu)先購買權的主體，應當賠償承租人房屋出賣時所定的價格與該房屋現(xiàn)在市場價格之間的差額損失（宋良剛、范小華發(fā)表于《法律適用》2014年第二期《承租人優(yōu)先購買權之侵權賠償問題的理論與實證研究》）。
筆者認為，在司法實務中貫徹《租賃解釋》第二十一條規(guī)定時，亦即該條賦予承租人侵權賠償請求權卻不能主張出租人與第三人的房屋買賣合同無效時，也應當防止出租人與第三人惡意串通而簽訂買賣合同，以此損害承租人優(yōu)先購買權的情形發(fā)生。一旦承租人主張，即應要求承租人舉證，或者承辦法官依職權調查取證，一旦查證屬實，承租人依照《合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定和《民法通則》第五十八條第一款第（四）項規(guī)定，主張認定出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院應當予以支持。這并不違背《租賃解釋》第二十一條的規(guī)定（2009年第9期《公檢法辦案指南》）載關麗《關于租賃解釋涉及的若干問題》）。
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