【要旨】
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份關(guān)系從土地使用權(quán)人處一次性無(wú)償取得的社會(huì)福利。宅基地使用權(quán)人必須按既定用途使用宅基地，不得隨意轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，不得超面積占用宅基地。宅基地使用權(quán)人向本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但當(dāng)其以債務(wù)轉(zhuǎn)移方式對(duì)已建成的農(nóng)村房屋進(jìn)行回購(gòu)，是對(duì)無(wú)效合同的救濟(jì)，實(shí)現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宗土地所有權(quán)的回歸，不違反法律規(guī)定，合同當(dāng)事人均應(yīng)誠(chéng)信、全面、及時(shí)履約。
【案情】
原告（反訴被告）王某，某公司經(jīng)理。
被告（反訴原告）于某，農(nóng)民。
被告（反訴原告）何某，農(nóng)民。系于某之妻。
第三人劉某，農(nóng)民，系王某合伙人。
2006年6月，二被告與第三人簽訂《宅基地買(mǎi)賣合同》一份，約定于、何某二人將其宅基地作價(jià)11萬(wàn)元出賣給劉某，劉某先行支付10萬(wàn)元后開(kāi)始建房，在房產(chǎn)證辦至劉某名下后支付下余1萬(wàn)元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五層樓房一幢，總面積397.94平方米。二被告于2009年9月27日辦理了房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。因該房屋產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)戶至第三人名下，第三人又與原告有經(jīng)濟(jì)糾紛，三方于2011年8月20日達(dá)成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移合同，約定將第三人所修的某村組某號(hào)樓房一幢作價(jià)80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給二被告，第三人欠原告本息共計(jì)80萬(wàn)元由二被告歸還。二被告即于當(dāng)日出具借條兩張，第一張借條載明：“今借到王某現(xiàn)金柒拾萬(wàn)元正，按利息0.08元計(jì)八厘，借期6個(gè)月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自愿以某村組某號(hào)房屋做為抵押，如到期不還，本人自愿將房屋所有權(quán)歸王某所有，如到時(shí)正在辦理貸款當(dāng)中，雙方可另行協(xié)商還款時(shí)間，但在約定期限內(nèi)，王某及家人不得隨時(shí)討要此款。借款人：于某、何某，2011年8月20日?！钡诙埥钘l載明：“今借到王某現(xiàn)金拾萬(wàn)元整，期限6個(gè)月還清，按八厘計(jì)息，到期還不了按3分計(jì)息，借款人：于某，2011年8月20日。”2012年2月24日，二被告歸還借款6萬(wàn)元，并書(shū)面承諾于2012年5月1日前歸還14萬(wàn)元，其余本息在2012年10月底前全部還清。之后，二被告未按承諾還款。經(jīng)雙方協(xié)商，二被告同意原告通過(guò)起訴一次性解決糾紛。原告即具狀訴至人民法院，請(qǐng)求判令二被告立即支付現(xiàn)金80萬(wàn)元、利息13.47萬(wàn)元，減去已支付的6萬(wàn)元，實(shí)際支付本息共計(jì)87.47萬(wàn)元，并承擔(dān)原告因清收欠款產(chǎn)生的誤工費(fèi)7500元、交通費(fèi)4000元。
二被告答辯，2011年8月20日《債務(wù)轉(zhuǎn)移合同》屬無(wú)效協(xié)議，因?yàn)槲曳酵瑒⒛乘炗喌摹墩爻鲎寘f(xié)議》無(wú)效，且三方簽訂《債務(wù)轉(zhuǎn)移合同》時(shí)存在我方被脅迫的情節(jié)，80萬(wàn)元的欠據(jù)存在重大誤解。劉某建房的實(shí)際投入及合理?yè)p失明顯小于80萬(wàn)元，請(qǐng)求駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)提起反訴，2006年6月，我方同劉某簽訂了《宅基地買(mǎi)賣合同》一份，商定宅基地價(jià)款為11萬(wàn)元，劉某付給我方10萬(wàn)元后開(kāi)始建房，并承諾在房產(chǎn)證辦至其名下時(shí)支付下余1萬(wàn)元，并為我方保密。因宅基地買(mǎi)賣違反法律、政策規(guī)定，房產(chǎn)證辦至我方名下后無(wú)法轉(zhuǎn)戶給劉某，劉某要求我方回購(gòu)該房屋，初步議價(jià)為50萬(wàn)元，但時(shí)至2011年8月20日，因劉某欠王某款，我方在王某、劉某的逼迫下給王某出具了80萬(wàn)元借據(jù)。因宅基地買(mǎi)賣無(wú)效，劉某不得因違法而獲取利益，請(qǐng)求判令我方在2011年8月20日出具給王某的80萬(wàn)元借據(jù)無(wú)效。
原告針對(duì)二被告的反訴答辯，三方是在自愿、平等、協(xié)商一致的前提下達(dá)成的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，是各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不存在脅迫事實(shí)。訂立口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議后，反訴原告寫(xiě)了借條。債務(wù)轉(zhuǎn)移后，反訴原告實(shí)際居住使用該房屋，其以80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，故應(yīng)駁回其反訴請(qǐng)求。
第三人針對(duì)本訴、反訴述稱，二被告將其宅基地賣給我，我委托他們夫妻幫我建房，建好房后交給我，房產(chǎn)證辦到他們名下，約定二年內(nèi)將房產(chǎn)證辦到我名下，但因是宅基地，無(wú)法轉(zhuǎn)戶，我和原、被告才在自愿平等基礎(chǔ)上達(dá)成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二被告親自打了借條，因此，本案和我無(wú)關(guān)。
【審理】
一審審理認(rèn)為，二被告將自有宅基地轉(zhuǎn)賣給第三人的行為，違反了《土地管理法》的規(guī)定，其買(mǎi)賣合同無(wú)效，但并不影響第三人將房屋出售給二被告的合同效力，因?yàn)樵摲课葙I(mǎi)賣合同將該房屋出售給原宅基地使用權(quán)人，既是對(duì)宅基地買(mǎi)賣合同無(wú)效的救濟(jì)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宗土地所有權(quán)的回歸，不違反法律規(guī)定，為此，第三人與二被告之間因房屋買(mǎi)賣合同而形成80萬(wàn)元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，進(jìn)而原、被告及第三人在自愿、平等基礎(chǔ)上所達(dá)成的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同也合法有效；二被告所打借條兩張，從表象上看系民間借貸形成之債，但實(shí)質(zhì)上系因債務(wù)轉(zhuǎn)移而形成之債，且借條中載明的約定利息并不明確，因此，原告所主張的償付利息之請(qǐng)求，不予支持，原告主張因催收欠款給其造成誤工費(fèi)、交通費(fèi)損失要求二被告予以賠償，但無(wú)證據(jù)證明，不予支持；二被告反訴認(rèn)為債務(wù)轉(zhuǎn)移合同系王某、劉某脅迫而達(dá)成，但無(wú)證據(jù)證明，其稱該債務(wù)轉(zhuǎn)移合同存在重大誤解沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，對(duì)其反訴請(qǐng)求不予支持。遂依法判決：一、由二被告在本判決生效后30日內(nèi)償付原告?zhèn)鶆?wù)74萬(wàn)元（已扣除已支付的6萬(wàn)元）。二、駁回原告王某的其它訴訟請(qǐng)求。三、駁回反訴原告于某、何某的反訴請(qǐng)求。
案件宣判后，原、被告均提起上訴。
二審法院審理查明事實(shí)與一審一致。經(jīng)主持調(diào)解，雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，第三人對(duì)該協(xié)議不持異議。協(xié)議內(nèi)容：一、上訴人于某、何某現(xiàn)共欠上訴人王某債款本息80萬(wàn)元，在本調(diào)解協(xié)議生效時(shí)，由上訴人于某、何某即時(shí)支付上訴人王某9萬(wàn)元；上訴人于某、何某在2014年7月31日前支付上訴人王某31萬(wàn)元；上訴人于某、何某在2014年9月30日前支付上訴人王某40萬(wàn)元。若逾期支付，上訴人于某、何某應(yīng)按銀行同類貸款利息向上訴人王某支付所欠債務(wù)利息。二、2014年9月30日前，上訴人于某、何某向上訴人王某支付完欠款后，王某及其父親應(yīng)及時(shí)搬離所居住的于某、何某的房屋。
【爭(zhēng)議】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于二被告與第三人簽訂的《宅基地買(mǎi)賣合同》無(wú)效是否必然影響二被告回購(gòu)第三人出資建成的農(nóng)村房屋及原、被告與第三人達(dá)成的口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議的效力。
【評(píng)析】
一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)
我國(guó)《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份關(guān)系，向所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，由村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過(guò)后，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)而一次性無(wú)償取得的集體土地建設(shè)使用權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)納入用益物權(quán)范疇。同時(shí)，該法第152條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。這是專門(mén)保障我國(guó)農(nóng)村居民居有定所的社會(huì)福利，所以國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)其主體有特別限定。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。國(guó)務(wù)院早在2004年10月21日頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，加強(qiáng)宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。那么，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否在農(nóng)村居民之間自由轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《土地管理法》第62條之規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可以確認(rèn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員轉(zhuǎn)讓，宅基地只能與其上的房屋一并轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)政府機(jī)關(guān)或部門(mén)審批同意，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的村民不得再申請(qǐng)宅基地。該條款已成為目前司法實(shí)踐中處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力及農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的基本依據(jù)。
本案中，二被告作為漢臺(tái)區(qū)某村組農(nóng)民向本村集體經(jīng)濟(jì)組織外的第三人轉(zhuǎn)讓其名下宅基地使用權(quán)而簽訂的合同，顯屬惡意串通，損害集體利益，違反《土地管理法》第62條之規(guī)定，依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條之規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。根據(jù)該法第56條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。且根據(jù)該法第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故在所建成的農(nóng)村房屋相關(guān)審批手續(xù)及產(chǎn)權(quán)已在二被告名下，無(wú)效合同根本無(wú)法履行時(shí)，第三人與其協(xié)商作價(jià)回購(gòu)房屋，是主張返還建房投資款請(qǐng)求權(quán)，二被告如拒不配合協(xié)商、返還，則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美谌擞袡?quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)?shù)美?。同時(shí)，二被告出資回購(gòu)該農(nóng)村房屋，實(shí)現(xiàn)了維護(hù)集體利益及村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)該宗集體土地的所有權(quán)，不存在《合同法》第52條所列合同無(wú)效情形，故該行為應(yīng)予肯定。
二、本案?jìng)鶆?wù)轉(zhuǎn)移行為是否有效
債務(wù)轉(zhuǎn)移是指?jìng)鶆?wù)人將自己所承擔(dān)的債務(wù)轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)的行為?！逗贤ā返?4條規(guī)定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。本案中，原告與第三人有經(jīng)濟(jì)糾紛，第三人負(fù)有返還原告欠款本息80萬(wàn)元之義務(wù)。經(jīng)三方協(xié)商，達(dá)成口頭協(xié)議：第三人將出資建成的農(nóng)村房屋作價(jià)80萬(wàn)元由二被告回購(gòu)，第三人即享有對(duì)二被告80萬(wàn)元的債權(quán)。經(jīng)原告同意，第三人將其80萬(wàn)元債務(wù)全部轉(zhuǎn)移給二被告，被告方即于當(dāng)日出具《欠條》兩張，以確認(rèn)轉(zhuǎn)筆債務(wù)轉(zhuǎn)移。雖然，二被告答辯及反訴稱其在三方達(dá)成口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)存在受脅迫情形，應(yīng)為無(wú)效協(xié)議，卻未舉證證明該情節(jié)，且此后有依約歸還部分欠款行為及書(shū)面還款承諾，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。二被告的辯解理由因無(wú)證據(jù)佐證，依法不能成立，故三方達(dá)成的口頭債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議合法有效。
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