【案情】
2011年12月15日，案外人劉某（出賣人）與被告張某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》一份，雙方約定：出賣人所售房屋坐落為通州區(qū)東果園XX號樓XXX室。該房屋建筑面積共123.02平方米，房屋成交價格為165萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設施等作價為56萬元，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人。買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金1萬元，合同還約定了其他內容。合同簽訂后，被告張某向劉某支付了10 000元定金。
同日，劉某（甲方）、被告張某（乙方）與某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（丙方）三方簽訂《居間服務合同》一份，約定：鑒于甲乙雙方在丙方居間服務下就坐落于北京市通州區(qū)東果園XX號樓XXX號的房屋，于2011年12月15日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。甲乙丙三方在友好協(xié)商的基礎上，訂立本居間服務合同，以茲共同遵守。甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務包括：（4）促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時，居間行為完成，甲乙雙方應向丙方支付本合同約定的居間代理費。各方同意，應向丙方支付的居間代理費為人民幣肆萬肆仟貳佰元整，其中，由甲方承擔人民幣零元整，乙方承擔人民幣肆萬肆仟貳佰元整，并應于本合同簽訂當日向丙方支付。合同還約定了其他內容。
同日，被告張某為原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司出具書面欠條一張，寫明：本人張某因購買位于通州區(qū)東果園XX號樓XXX室房屋，欠某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司本房屋的交易服務費共計人民幣肆萬肆仟貳佰元整（￥44 200），此筆款項于2011年12月18日前結清。每逾期一日，按照應付款的1%向某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付違約金。
2011年12月28日，出售方劉某的委托代理人王某（甲方）與張某（乙方）簽訂《解約協(xié)議書》，約定：甲乙雙方協(xié)商一致同意就上述房屋于2011年12月15日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》予以解除，甲方退還乙方簽訂合同時支付的定金伍仟元整，協(xié)議還約定了其他內容。
庭審中，被告張某稱在簽訂《房屋買賣合同》時，某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司稱其具備購房資格，但簽訂合同后向有關部門了解得知，其作為非本市戶籍人口于2009年11月1日因就學自吉林省長春市寬城區(qū)天裕新苑7棟遷入清華大學經(jīng)管學院集體戶口的，不能作為本市戶籍人員購房。故主張合同無效，并終止了合同的繼續(xù)履行。
2012年1月，原告某地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提起訴訟，要求：1、被告張某向原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付居間報酬44 200元；2、被告張某按合同約定向原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付違約金1000元。本案訴訟費由被告張某承擔。
【審理】
北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認為，依法成立的合同受法律保護。本案中，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是否有權向被告張某主張居間代理費，取決于某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間行為是否合法有效完成。根據(jù)《居間服務合同》的約定，某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應促成雙方簽署合法有效的買賣合同?，F(xiàn)張某雖在某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間服務下，就涉案房屋與劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，但由于張某系因就學遷入學校集體戶口的非本市戶籍人口，依規(guī)定不具備作為本市戶籍人員購房的資格，合同目的無法實現(xiàn)。故某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司并未完成“促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同”的居間服務義務，對其要求張某支付居間報酬及違約金的請求，于法無據(jù)，法院不予支持。最終法院判決駁回了原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的訴訟請求。
一審判決后，原被告雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。
【評析】
（一）居間行為未完成，中介公司無權主張居間代理費
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。在居間合同中只有居間人的居間活動達到目的，委托人才負有給付報酬的義務。居間人的活動能否達到目的，委托人與第三人直接的合同能否促成存在著不確定性，不是完全可由居間人的意志決定。因此，委托人的給付義務是否須履行，也是不確定的。有時盡管居間人為了使合同能促成也盡了向委托人報告或者媒介的義務，但合同終究沒有成立，沒有達到居間合同的目的，居間人仍然不能請求報酬，委托人有權不予支付報酬。因為報酬是居間人服務成果的對價，沒有促成合同成立，則不得請求支付報酬。居間活動費用是居間人在促使合同成立的活動中支出的必要費用，與報酬并非同一概念。因此，有時居間人雖然為促成合同成立付出了勞務和費用，但合同未促成，仍不能請求支付報酬，只能請求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，如居間活動中支出的交通費用等。
本案中，劉某（甲方）、張某（乙方）與某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（丙方）簽訂的《居間服務合同》明確約定，甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務包括促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時，居間行為完成，甲乙雙方應向丙方支付本合同約定的居間代理費。但是，由于張某系因就學遷入學校集體戶口的非本市戶籍人口，依規(guī)定不具備作為本市戶籍人員購房資格，合同目的無法實現(xiàn)。因此，某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司并沒有完成居間服務義務，居間行為沒有完成，因此，其無權主張居間代理費。
（二）中介公司有義務審查并告知購房人是否具備購房資格
合同法第四百二十五條明確規(guī)定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，對居民家庭在本市購買住房資格限制作出了規(guī)定，很多購房人因為不知曉相關政策，最終由于自身不具備購房資格而被迫解除買賣合同。筆者認為，中介公司居間服務目的本就在于促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同，而限購政策直接關系到雙方簽訂的買賣合同是否合法有效，因此，中介公司應當有義務審查并告知購房人是否具備購房資格。目前，多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司已經(jīng)采取措施通過審核當事人相關手續(xù)，下發(fā)告知書的形式告知購房人相關政策以及是否具備購房資格，避免購房合同目的無法實現(xiàn)。
綜上，法院的判決是正確的。
（作者單位：北京市通州區(qū)人民法院宋莊法庭）
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