“小產(chǎn)權房”其實并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。“小產(chǎn)權房”是指一些村集體組織或者開發(fā)商出售的建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋。因此，小產(chǎn)權房的交易是違反國家法律的強制性規(guī)定的，這類房屋買賣的合同本身是違法也是無效的。目前因農(nóng)村小產(chǎn)權房交易引發(fā)的民事糾紛正在逐年遞增，筆者所在的人民法庭上個月就受理了兩起類似案件。因此，正確認識小產(chǎn)權房交易的風險對于防范房屋交易風險和化解社會矛盾都具有非常重要的現(xiàn)實意義。
購買小產(chǎn)權房在現(xiàn)實中主要存在以下四方面的風險：一是辦不了房產(chǎn)證，這類房屋是建在集體土地上，根據(jù)法律規(guī)定是不允許對外銷售的，購買這樣的房屋在沒有改變土地性質的情況下是不能辦理房產(chǎn)證的，沒有房產(chǎn)證的房屋在法律意義上是不受保護的，同時，這類房屋在再次轉讓及遺贈、繼承等方面都會面臨困難；二是違約風險，由于小產(chǎn)權房交易違反了國家法律的強制性規(guī)定，其買賣合同是違法的，也是自始無效的，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房，在實踐中，很多賣方都是抓住這一點搞一房二賣或者進行其他的違約行為；三是拆遷難補償，購房者雖然雙方簽有購房合同，但卻屬無效合同，小產(chǎn)權房除了不能辦理房產(chǎn)證外，大多還是違章建筑，有被拆除的危險，業(yè)主也不能因為拆遷而得到安置補償；四是房屋質量沒有保證，小產(chǎn)權房不是商品房，出售方不是合法的開發(fā)公司，購買后不能享受到《建設工程質量管理條例》規(guī)定的售后保修服務，發(fā)生質量問題往往只能自行承擔。
筆者在辦理此類案件過程中，針對農(nóng)村小產(chǎn)權房交易的特點總結了三點防范意見：第一是要提前認識到小產(chǎn)權房交易的風險，最好是不要購買這種農(nóng)村小產(chǎn)權房，也就避免了購買小產(chǎn)權房而引發(fā)的一切風險；第二是已經(jīng)購買了這種小產(chǎn)權房的業(yè)主，要積極找到出賣方協(xié)商，盡可能地通過補交土地出讓金，轉變土地性質，從而使小產(chǎn)權房變成能夠辦理房產(chǎn)證的商品房，從而使自己的權利受到法律的保護；第三是在與出賣方協(xié)商未果的情況下，可以起訴至法院，請求法院確認此類房屋買賣合同無效，實現(xiàn)退房退款的目的，如果購買方是在不明知所購買的房屋屬于小產(chǎn)權房的，賣方在簽訂合同時也未盡到告知義務的，購買方還可以依法追究賣方的締約過失責任。
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