來源：無訟閱讀 作者：尹方杰 [北京大成（南昌）律師事務(wù)所]
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定了，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，但并未明確哪些屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，筆者篩選出五十余例實務(wù)中比較有代表性的相關(guān)案例，以做研究探討。因全文篇幅較長，故擬分為六篇，本文為篇（二）。
點擊標(biāo)題查看往期文章：商品房預(yù)約合同糾紛中不可歸責(zé)于雙方事由的實務(wù)認(rèn)定（一）
9、因不可歸責(zé)于雙方事由解除認(rèn)購協(xié)議，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)資金占用的利息損失
被上訴人未提交證據(jù)其曾主動要求上訴人簽訂預(yù)售合同，上訴人也未提交證據(jù)證明其曾積極要求與被上訴人簽訂預(yù)售合同，鑒于雙方均未提交有效證據(jù)證明系對方過錯致使預(yù)售合同無法簽訂，原審判令被上訴人將上訴人預(yù)交的74萬元予以退還，并無不當(dāng)。上訴人主張被上訴人還應(yīng)返還定金531798.8元，無事實和法律依據(jù)，法院不予支持。但利息是法定孳息，為避免當(dāng)事人訴累，基于公平原則，在因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由造成預(yù)售合同未簽訂的情況下，被上訴人自2013年12月31日占有使用上訴人交付的74萬元，其應(yīng)在向上訴人返還74萬元的同時，向上訴人支付自2014年1月1日起至本判決生效之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算的相應(yīng)利息。
案例索引：青島市中級人民法院（2016）魯02民終3260號民事判決書
評析：因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由商品房預(yù)約合同解除，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)利息損失？如支持利息損失從什么時候開始計算？
本案中，法院支持了利息損失，理由是利息為法定孳息，基于公平原則，占用資金方應(yīng)當(dāng)向另一方承擔(dān)利息損失，且利息自交付開發(fā)商之日起計算。實際上，各地法院在對類案進(jìn)行裁判時，是否支持利息以及支持利息的起算時間存在較大不同。有法院認(rèn)為，既然商品房預(yù)約合同糾紛因為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由而解除，開發(fā)商不存在過錯，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)利息損失；有法院認(rèn)為，雖然合同因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由而解除，但開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同解除后立即返還占用的資金，如果合同解除后逾期返還則構(gòu)成新的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期返還的利息。關(guān)于合同解除的時間也即利息損失的起算時間，有法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商收到解除通知時起算，有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從開發(fā)商收到起訴狀副本之日起計算，有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從購房者首次提起訴訟之日起計算，也有認(rèn)為從法院判決認(rèn)定預(yù)約合同解除之日其計算。
筆者認(rèn)為，要解決利息損失是否支持、從何時起算的問題，首先要解決商品房預(yù)約合同何時解除的問題。
認(rèn)購協(xié)議中一般僅會約定違約情形下合同的解除，不會約定不可歸責(zé)于雙方事由下合同的解除，所以此時合同解除應(yīng)當(dāng)是法定解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”應(yīng)當(dāng)屬于《合同法》第九十四條第（五）款規(guī)定的“法律規(guī)定的其他情形”（司法解釋嚴(yán)格來講不是法律，但已實際作為法律文件）。
按照《合同法》第九十六條的規(guī)定，構(gòu)成法定解除情形時，合同的解除應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除，但對方有異議的，可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。具備法定解除權(quán)、有效通知了解除合同、通知有催告期時催告期滿、異議未能成立時，合同自通知到達(dá)或催告期滿時，發(fā)生解除的法律效力。合同法定解除權(quán)的如何有效行使是一個比較復(fù)雜的問題，本文不做探討（注：有興趣可了解莫燕雯律師在無訟閱讀發(fā)表的《法定解除權(quán)的實務(wù)操作指引》一文及系列文章）。筆者認(rèn)為，一旦法院認(rèn)定了商品房預(yù)約合同的解除時間，則應(yīng)當(dāng)自合同解除時計算利息。
如果購房人有效行使了合同解除權(quán)，則應(yīng)當(dāng)自合同已解除之日起計算利息損失，如果購房人未能有效行使合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)自合同被法院認(rèn)定為解除之日起計算利息損失。
10、未提供有效證據(jù)證明屬于不可歸責(zé)于雙方事由的，不履行認(rèn)購協(xié)議屬于違約行為
本案中，李旻霏以金河谷公司在簽訂合同過程中存在欺詐，嚴(yán)重違反誠實信用原則，強(qiáng)買強(qiáng)賣為由，要求解除《商品房認(rèn)購書》，但李旻霏在本案中除自己單方陳述外，所提供相關(guān)證據(jù)即錄音資料因缺乏真實性、關(guān)聯(lián)性，導(dǎo)致該證據(jù)證明力不足，不能證明李旻霏的主張。故李旻霏要求解除雙方簽訂的《商品房認(rèn)購書》的主張不成立。另，結(jié)合雙方《金河谷項目商品房認(rèn)購書》第三條第2項及第四條第3項的約定，李旻霏并未提交有效證據(jù)證明導(dǎo)致2013年11月11日之前未簽訂《商品房買賣合同》的原因系因不可歸責(zé)于雙方的事由。綜上，李旻霏的上訴請求不成立，原判認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確
案例索引：成都市中級人民法院（2015）成民終字第333號民事判決書
評析：本案中購房人意圖以“不可歸責(zé)于雙方事由”為由，否定自身的違約行為，但因舉證不能，最終被法院駁回。在商品房預(yù)約合同糾紛中，過錯形式有三種，第一種是一方違約、一方守約，第二種是兩方均違約，第三種是兩方均沒有違約。第一種情形按照定金罰則、違約責(zé)任處理，第二種和第三種則要復(fù)雜些。
兩方均違約時，是否存在違約的先后順序，是否合同約定了履行義務(wù)的先后順序，均影響到責(zé)任承擔(dān)。分為三種情形：
a.如果有先履行義務(wù)一方違約在先，則屬于該方過錯責(zé)任，另一方因享有先履行抗辯權(quán)，雖然存在事實上的違約行為，但可獲得抗辯權(quán)，不承擔(dān)違約責(zé)任；
b.如果后履行義務(wù)一方以實際行為構(gòu)成違約在先，則屬于該方過錯責(zé)任，另一方因享有不安抗辯權(quán)，雖然也存在事實上違反合同約定的行為，但也可獲得抗辯權(quán)，不承擔(dān)違約責(zé)任；
c.如果未約定履行義務(wù)的先后順序，則雙方事實上違反合同約定的行為，在均造成無法實現(xiàn)合同目的的后果時，可構(gòu)成過錯相抵。
在商品房預(yù)約合同糾紛中，第c種情形一般會無異議的被認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由，第a、b種情形，某些判例認(rèn)定為一方違約，某些判例同樣也認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由，這些判例雖然嚴(yán)格來講應(yīng)該不予認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方，但很可能出于衡平雙方利益的考慮，并未嚴(yán)格追究違約方責(zé)任，而是作出了相對溫和的判決。
兩方均沒有違約也存在兩種情形，一種是兩方確實均沒有違約，第二種是兩方雖事實上有違約行為，但沒有提出證據(jù)證明或者提出的證據(jù)不能證明違約行為。此兩種情形，一般也會無異議的被認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。
11、認(rèn)購協(xié)議未約定認(rèn)購房產(chǎn)的建筑面積和總價款，也未約定計價方式，未能達(dá)成一致導(dǎo)致不能簽訂正式合同，屬于不可歸責(zé)于雙方事由
在簽署預(yù)訂單時，待售房產(chǎn)的分?jǐn)偯娣e尚不清楚，鑫橋公司僅以平面圖的形式向意向購買方展示商鋪的套內(nèi)面積，直至通知吉同華交付130萬元購房款時，鑫橋公司也未將該商鋪的分?jǐn)偯娣e及分?jǐn)偛糠值膬r款之情況告知吉同華。雙方在預(yù)訂單中約定的內(nèi)容也非常簡略，僅就意向價格（單價）進(jìn)行了約定（每平方米9500元，97%折扣），未約定認(rèn)購房產(chǎn)的建筑面積和總價款，也未約定計價方式。
合同的內(nèi)容是由合同當(dāng)事人協(xié)商一致確定的，在商品房買賣尚未簽訂的情況下，預(yù)訂單中所謂的認(rèn)購單位最終面積以“商品房買賣合同”為準(zhǔn)，實屬約定不明。故雙方達(dá)成預(yù)訂單后，買賣商鋪的計價方式及其總價等具體的合同內(nèi)容需由雙方繼續(xù)進(jìn)行磋商，以達(dá)成合意，簽訂本約合同。而雙方在后續(xù)的磋商中乃至本案的訴訟中因分?jǐn)倖栴}發(fā)生爭議，鑫橋公司主張按建筑面積208.48平方米計價，吉同華則主張按套內(nèi)建筑面積151.2平方米計價，分?jǐn)偯娣e附帶于套內(nèi)建筑面積，不需再分?jǐn)偝袚?dān)。發(fā)生此爭議，足見雙方對合同的主要條款無法達(dá)成合意，故雙方之間未能簽訂本約合同是因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由造成。（一審法院論述較為詳細(xì)二審維持，故本處僅引用一審法院論述）
案例索引：海南省第一中級人民法院（2014）海南一中民一終字第36號民事判決書
評析：本案與同樣是未就認(rèn)購房產(chǎn)的建筑面積和總價款未能達(dá)成一致，但同本文第7例中存在兩點不同之處，即房產(chǎn)并非是現(xiàn)房、計價方式?jīng)]有約定按照建筑面積還是套內(nèi)面積計算。
并非是現(xiàn)房就造成購房人無法了解房產(chǎn)建筑面積或者套內(nèi)面積的實際情況，房屋面積處于不確定的狀態(tài)，而到底是以建筑面積計價還是以套內(nèi)面積計價沒有約定，更加對于認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容造成一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，對于此種約定非常簡略的認(rèn)購協(xié)議，需要雙方進(jìn)一步的磋商來達(dá)成一致，不能達(dá)成一致則屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。
開發(fā)商作為專業(yè)人士，在制定商品房預(yù)約合同時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理，不可過于簡略，否則極容易因自身的失誤造成購房人零成本退房成功的發(fā)生。
12、國土部門尚未變更土地用途和使用年限，導(dǎo)致雙方就土地使用權(quán)年限不能達(dá)成一致意見，屬于不可歸責(zé)于雙方事由
上訴人認(rèn)為“富都國際休閑公館”二期項目的土地使用證、規(guī)劃許可證等證件均已懸掛于售樓處明顯位置供購房者查看，上訴人與被上訴人是在售樓處簽訂的《預(yù)定書》，被上訴人應(yīng)知道土地使用權(quán)尚余25年的情況，故合同未能簽訂的責(zé)任在被上訴人。對此，法院認(rèn)為，《預(yù)定書》并非正式房屋買賣合同，土地使用權(quán)的年限是商品房買賣的重要信息，法律規(guī)定住宅用地的土地使用年限為70年，在土地使用權(quán)年限與法律規(guī)定不符時，開發(fā)商應(yīng)向購房者作明確提示，但上訴人并未在《預(yù)定書》中明確告知土地使用權(quán)的年限，也未能提供證據(jù)證明已向被上訴人作出明確提示，而且直至二審開庭，涉案土地的使用權(quán)年限尚未變更，被上訴人以此為由申請退房，不與上訴人簽訂商品房買賣合同，責(zé)任不在被上訴人。
被上訴人雖然在起訴狀中并未明確是因土地使用權(quán)年限問題申請退房，但在一審?fù)徶幸衙鞔_表示申請退房的原因是土地使用權(quán)年限問題，一審法院認(rèn)定被上訴人退房的原因是年限問題并無不當(dāng)。富都公司取得了房產(chǎn)預(yù)售許可證，但國土主管部門尚未變更涉案項目的土地使用年限，雙方當(dāng)事人不能就商品房買賣達(dá)成一致，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立的情況，不適用定金罰則。
案例索引：海南省第一中級人民法院（2014）海南一中民一終字第539號民事判決書
評析：本案情形與本文第2例情形相似，都是對于存在瑕疵的土地使用年限均已公示但未明確提示告知，但存在不同之處，即本案中土地規(guī)劃已規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)由旅游酒店用地變更為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用年限也有相應(yīng)延長，如國土主管部門變更完成，則剩余土地使用年限屬于合理范圍。然而直至二審?fù)彆r，國土部門仍未完成變更土地用途和使用年限，因為土地用途變更程序復(fù)雜而漫長，在過程中不代表已經(jīng)發(fā)生，還存在變更失敗的可能性，該程序不受開發(fā)商和購房人的控制。所以因為土地使用年限的問題，開發(fā)商未能明確提示、購房人未能自行了解均有過錯，又因為土地用途變更不受雙方控制，所以認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。
對于土地使用年限存在使用年限的瑕疵時，開發(fā)商是否選擇明確提示購房者，屬于其自身商業(yè)策略，明確提示了，可能導(dǎo)致購房者購房意愿降低，但已經(jīng)簽訂認(rèn)購協(xié)議即不可隨意違約，未明確提示，可能導(dǎo)致購房者以此為由提出解除認(rèn)購協(xié)議并獲得法院支持，使得開發(fā)商需要花費(fèi)精力、額外的費(fèi)用來解決發(fā)生的訴訟糾紛。在土地使用年限存在瑕疵但可以獲得修復(fù)的情況下，比如非住宅用地獲批變更為住宅用地，但土地使用年限的變更尚在程序中，則建議明確提示購房者土地使用年限以及變更的進(jìn)程，增加購房信心、減少不必要的糾紛，購房人明知情況則應(yīng)當(dāng)預(yù)知可能的風(fēng)險，再如果因土地使用年限的問題提出解約屬于違約。
13、開發(fā)商在認(rèn)購協(xié)議簽訂時尚未實際取得土地，因土地不能取得無法簽訂正式合同屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，購房人在可隨時解約而不解約時因自行承擔(dān)預(yù)約金利息
眾所周知，開發(fā)商在土地拆遷、工程建設(shè)，商品房出售等眾多環(huán)節(jié)每一處均有可能遭遇不可預(yù)見風(fēng)險，無法預(yù)計房屋交付時間，所以《優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議書》中沒有框定本約簽署的合理時間，說明雙方均無法預(yù)見本約簽署的時間，且預(yù)計到本約簽署時間可能超出合理的期限。從預(yù)約協(xié)議對解除條件的約定看，雙方雖然沒有明確約定李昇可以隨時解除預(yù)約協(xié)議，但是從協(xié)議條款“優(yōu)先購買期內(nèi)，若乙方（李昇）未行使優(yōu)先購買權(quán)與甲方（星海公司）簽訂商品房買賣合同的，視為乙方自動放棄優(yōu)先購買權(quán)”看，其中包含兩層含義：一、預(yù)約協(xié)議的目的是為李昇設(shè)定權(quán)利，李昇可以隨時選擇放棄權(quán)利，解除預(yù)約協(xié)議。二、即使在優(yōu)先購買權(quán)行使期內(nèi)，李昇仍可放棄優(yōu)先購買權(quán)，兩者從其輕，在優(yōu)先購買權(quán)行使期前，李昇更可以隨時解除預(yù)約協(xié)議。預(yù)約協(xié)議賦予李昇隨時解除協(xié)議的權(quán)利，李昇可以通過選擇行使或放棄權(quán)利，控制預(yù)約協(xié)議的履行風(fēng)險。也就是說，李昇預(yù)見的履行風(fēng)險實際發(fā)生后，可以權(quán)衡利弊通過解除合同控制履約成本。李昇上訴將全部商業(yè)風(fēng)險歸責(zé)于星海公司，與事實不符，《優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議》因不可歸責(zé)于雙方的原因而解除。
案例索引：無錫市中級人民法院（2015）錫商終字第0556號民事判決書
評析：一般購房者與開發(fā)商簽署認(rèn)購協(xié)議時，都是樓盤已經(jīng)開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)取得或者將要取得預(yù)售許可證的時候，本案中購房者比較大膽，在開發(fā)商僅僅簽了土地出讓合同，尚未實際取得土地、更沒有開發(fā)建設(shè)時就交了錢簽了認(rèn)購協(xié)議，其應(yīng)當(dāng)對于要承擔(dān)的風(fēng)險有所預(yù)知。最終，因為政府方面的原因，土地未能按照出讓合同約定的時間交付給開發(fā)商，開發(fā)商因為未能取得土地而導(dǎo)致不能簽訂正式的合同，被法院認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人責(zé)任。
關(guān)于利息承擔(dān)的問題，因購房人在明知風(fēng)險存在，享有隨時解約權(quán)的情形下，對于其自身資金被占用的損失的擴(kuò)大存在責(zé)任，所以法院并未支持利息損失訴求。事實上，即使購房人不享有隨時解約權(quán)，其也并未行使法定解約權(quán)，預(yù)約合同的解除系在法院判決解除之日解除，之前的利息損失同樣不應(yīng)得到支持。
14、雙方均無法證明是對方的原因?qū)е挛茨苡喠⒑贤?，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由
出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案中，上訴人唯誠公司認(rèn)為周定真沒有按期到售樓處簽訂商品房購銷合同，已經(jīng)違背了認(rèn)購單的相關(guān)約定，故定金不應(yīng)返還，但周定真對此予以否認(rèn)。周定真陳述自己6月30日到過售樓處，因唯誠公司存在以團(tuán)購費(fèi)為由變相漲價行為自己才未與對方簽訂合同。法院認(rèn)為，現(xiàn)在周定真與唯誠公司均無法證明是由于對方的原因未能訂立合同，因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房關(guān)于定金合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
案例索引：蘇州市中級人民法院（2017）蘇05民終248號民事判決書
評析：本案中購房者以開發(fā)商要求額外的團(tuán)購費(fèi)為由不簽訂正式合同，開發(fā)商認(rèn)為購房者違約不簽訂購房合同，一審法院認(rèn)為雙方均不能證明對方違約是有待商榷的。購房者一旦沒有按照認(rèn)購協(xié)議履行到場協(xié)商簽訂正式合同的義務(wù)就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違約，除非購房者能證明自己履行了認(rèn)購協(xié)議，在約定時間到達(dá)了約定地點磋商。然而一審中并未有證據(jù)證明購房者在約定時間到約定地點磋商，所以一審應(yīng)當(dāng)認(rèn)為為購房者違約的。
二審中，購房者提交了證據(jù)證明自己曾按約定到場磋商，雖然存在是否為新證據(jù)的問題，但也可以證明事實的發(fā)生，所以二審法院認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。但表述上，筆者認(rèn)為，表述為雙方均證明自己不存在違約行為較為穩(wěn)妥，而不是雙方均無法證明對方存在違約。
15、涉案房屋規(guī)劃用途為科教，開發(fā)商未能舉證證明其在與購房者磋商過程中已將相關(guān)規(guī)定及過戶條件告知購房者，購房人也未能舉證證明其為簽訂正式房屋買賣合同采取了積極行為，可以認(rèn)定系因不可歸責(zé)于雙方
氿龍公司出賣的房屋規(guī)劃用途為科教，房屋用途為環(huán)保研發(fā)、產(chǎn)品展示、電子商務(wù)、物流信息等商務(wù)辦公。本案中，氿龍公司向王某甲出具的收據(jù)載明了交款人、收款方式、收款數(shù)額及收款事由，由此可以確定房屋買賣的雙方當(dāng)事人、價款及涉案房屋的基本情況，也反映了雙方當(dāng)事人買賣涉案房屋的意向，雖尚不具備房屋買賣合同的主要內(nèi)容，但可以認(rèn)定為對簽訂正式房屋買賣合同的預(yù)約。本案審理的重點是因何方原因?qū)е挛茨苡喠⒄椒课葙I賣合同，根據(jù)雙方當(dāng)事人的舉證和陳述，氿龍公司未能舉證證明其在與購房者磋商過程中已將相關(guān)規(guī)定及過戶條件告知購房者，許息平也未能舉證證明其為簽訂正式房屋買賣合同采取了積極行為，故可以認(rèn)定系因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致未簽訂正式房屋買賣合同，據(jù)此氿龍公司作為出賣人應(yīng)當(dāng)將定金1470000元及相應(yīng)利息返還購房者。
案例索引：無錫市中級人民法院（2013）錫民終字第1369號民事判決書
評析：按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布并于2012年1月1日起施行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）國家標(biāo)準(zhǔn)，城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、44小類，本案中“科教”這一類別名稱并未在該標(biāo)準(zhǔn)中找到，最為接近的是A大類下A3中類教育科研用地下A35小類，A3中類范圍是高等院校、中等專業(yè)學(xué)校、中學(xué)、小學(xué)、科研事業(yè)單位等用地，包括為學(xué)校配建的獨(dú)立地段的學(xué)生生活用地，A35小類范圍是科研事業(yè)單位用地?？紤]到本案糾紛發(fā)生時間，GB50137-2011這一國家標(biāo)準(zhǔn)可能并未施行，筆者找到了已被廢止的老國標(biāo)GBJ137-90，其中C6中類為教育科研設(shè)計用地，范圍是高等院校、中等專業(yè)學(xué)校、科學(xué)研究和勘測設(shè)計機(jī)構(gòu)等用地，本案中所稱的“科教用地”有可能即是指老國標(biāo)中C6中類“教育科研設(shè)計用地”，具體到小類，可能是C65科研設(shè)計用地，范圍為科學(xué)研究、勘測設(shè)計、觀察測試、科技信息和科技資訊等用地，不包括附設(shè)于其他單位內(nèi)的研究室和設(shè)計室。
為什么要搞清楚土地的規(guī)劃用途，是因為“科教用地”大類上屬于公共設(shè)施用地，或者按照新國標(biāo)的表述為公共管理與公共服務(wù)用地，此類用地具有公共屬性，顯然同居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等不同。居民用地、商業(yè)用地的購買和使用購房人都非常熟悉，也不存在準(zhǔn)許購買使用的資格條件限制，但公共管理與公共服務(wù)用地不一樣。此類用地一般為劃撥方式取得，也有出讓取得，意在鼓勵科研事業(yè)的發(fā)展，取得此類用地的產(chǎn)權(quán)各地都有嚴(yán)格的規(guī)定。比如本案中，《宜興市科研設(shè)計用地管理暫行辦法》宜政規(guī)發(fā)（2010）9號規(guī)定，只有符合條件的從事科研設(shè)計活動的企事業(yè)單位才能申請使用科研設(shè)計用地。
值得注意的是，筆者查詢了本案中被告的經(jīng)營范圍，本案中被告房產(chǎn)出賣方氿龍環(huán)?？萍夹畔ⅲㄒ伺d）有限公司并非是具備房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商，而是一家外商獨(dú)資的科技企業(yè)，其經(jīng)營范圍不包括房地產(chǎn)開發(fā)等，僅僅只有“自有房屋租賃、物業(yè)管理”等。作為一家不具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司，能否出售科研用地產(chǎn)權(quán)尚且不論，該公司應(yīng)當(dāng)在普通個人購房人認(rèn)購時，明確告知房產(chǎn)取得的條件，如果沒有告知，則屬于公司自身過錯；作為購房者，也應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購房產(chǎn)時，了解房產(chǎn)的規(guī)劃用途等，如果沒有了解，也存在過錯。雙方均存在過錯的情況下，導(dǎo)致未能簽訂正式合同，法院認(rèn)定為屬于不可歸責(zé)于雙方的事由。
實際上，本案還存在一些問題，比如科研設(shè)計用地上的房屋是否屬于商品房，本案能否直接定案由為商品房預(yù)約合同糾紛，科研設(shè)計用地上的房產(chǎn)能否出售、雙發(fā)簽訂的認(rèn)購協(xié)議是否有效的問題，但因篇幅限制，本文暫不做探討。
16、開發(fā)商未誠信磋商，不屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，守約方可向違約方主張相應(yīng)的違約責(zé)任，但不能要求另一方必須履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)。[預(yù)約合同不能強(qiáng)制履行]
預(yù)約合同訂立的目的，是為了今后簽訂本約，促進(jìn)交易的完成。雙方簽訂的預(yù)約合同是對將來簽訂商品房買賣合同有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，在訂立本約時還應(yīng)對商品買賣合同所應(yīng)具備的主要條款進(jìn)行磋商，雙方有義務(wù)促進(jìn)本約的訂立，但無法律規(guī)定雙方當(dāng)事人具有必須訂立本約的義務(wù)。因此，上訴人江再根與被上訴人堯舜公司實際未能訂立商品房買賣合同，如一方存在違約責(zé)任，守約方可向違約方主張相應(yīng)的違約責(zé)任，但不能要求另一方必須履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)。故盡管《商品房預(yù)訂協(xié)議》及《商品房預(yù)訂補(bǔ)充合同》合法有效，但上訴人主張被上訴人繼續(xù)履行該預(yù)約合同，缺乏法律依據(jù)。
案例索引：重慶市第四中級人民法院（2016）渝04民終470號民事判決書
評析：本案中因房價上漲，開發(fā)商未同意按照約定的價格繼續(xù)履行商品房預(yù)約合同，而提出要按照現(xiàn)價來履行認(rèn)購協(xié)議，并以就正式合同主要條款不能達(dá)成一致為由提出本案屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。顯然，開發(fā)商的磋商行為違反了誠實信用原則，屬于惡意磋商，預(yù)約合同中已經(jīng)約定的條款不得再提出不合理的磋商條件，因此認(rèn)定為開發(fā)商違約合法合理。
關(guān)鍵在于，預(yù)約合同一方違約的，另一方能否要求強(qiáng)制履行簽訂正式合同。本案中法院觀點認(rèn)為不能強(qiáng)制必須簽訂正式合同，筆者同意此觀點。預(yù)約合同不等于正式合同，預(yù)約合同之所以為預(yù)約合同在于未能就明確商品房預(yù)售、銷售合同的主要條款，雙方的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不明確，有待進(jìn)一步的平等自愿磋商，一方不能要求另一方必須接受其所提出的合同條款，否則違法自愿原則。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行預(yù)約合同確定的義務(wù)，但該義務(wù)為磋商義務(wù)，而不是直接訂立本約，守約方不能要求法院直接判決違約方簽訂本約，這不具備可操作性的，也沒有約定或法定依據(jù)。
另外需要關(guān)注的是，認(rèn)購協(xié)議不一定就是商品房預(yù)約合同，也可能構(gòu)成商品房預(yù)售、銷售合同。在認(rèn)購協(xié)議具備預(yù)售、銷售合同所要求必須具備的主要合同條款時，認(rèn)購協(xié)議屬于本約，購房者可以此為依據(jù)要求法院判令開發(fā)商履行此認(rèn)購協(xié)議。
