特征
1、居間合同是由居間人向委托人提供居間服務(wù)的合同.居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人是否與第三人訂立合同,與居間人無關(guān),居間人不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人.
2、居間人對委托人與第三人之間的合同沒有介入權(quán).居間人只負責(zé)向委托人報告訂立合同的機會或者為委托人與第三人訂約居中斡旋,傳達雙方意思,起牽線搭橋的作用,對合同沒有實質(zhì)的介入權(quán).
3、居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同.
通俗地說:居間人就是中介服務(wù)公司(經(jīng)紀方)
居間合同的使用只用兩種情況
1）A:出租方 B:求租方 C:中介公司
A 有很多房子出租,為了方便,節(jié)約成本,不可能到處發(fā)廣告說自己有房出租吧,就在C進行登記.
B 想要租房了,來到C處,委托C幫忙看看哪里的房子適合自己租!
本來已有的居間委托關(guān)系,A與B同意的話,那么C與A,C與B 之間可以簽訂居間合同了,A與B可以簽訂租賃合同了！
2)居間人主動找委托人.居間人往往信息靈通,例如甲知道某物在某地有賣,而急需購買此物的乙卻不知道,甲向乙報告了訂立合同的信息,并為乙訂立合同提供了媒介服務(wù),使乙如愿在某地購買了他所需要的物品,由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金.
以上兩種居間合同的基礎(chǔ)都是委托合同.第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人,第二種情形盡管是甲先找的乙,但最終乙轉(zhuǎn)化為甲的委托人,由乙向其支付傭金.
居間合同是中介常用到的一個合同,關(guān)系到了居間人和委托人的利益,因此簽訂時要注意以下事項:
如委托人需要保密要做出居間人的保密約定
在簽訂居間合同時,若委托人要求居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方.則應(yīng)在居間合同中體現(xiàn)出來.此時,居間人就負有對委托人信息保密的義務(wù).居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應(yīng)履行保密的義務(wù).居間人對在為委托人完成居間活動中獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及委托人提供的信息、成交機會、后來合同的訂立情況等,應(yīng)按照合同的約定保守秘密.居間人如違反該義務(wù)致使委托人受損害的,應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任.
支付報酬的條件
只有當(dāng)居間人促成合同成立時,居間人才能要求委托人支付報酬.
三、居間活動費用承擔(dān)的問題 (更多了解請點擊：http://www.360doc.com/showWeb/0/0/277387002.aspx)
當(dāng)居間人促成合同成立時,居間活動的費用由居間人來負擔(dān).但是,若居間人未促成合同成立的,可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用,但不得要求委托人支付報酬.
合同法對“居間活動的費用由居間人負擔(dān)”的規(guī)定,與委托合同的規(guī)定是不一致的.委托合同中受托人處理委托事務(wù)的費用都由委托人負擔(dān).一般情況下,委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費用.受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用,委托人應(yīng)當(dāng)償還該費用及其利息.居間合同的基礎(chǔ)雖然也是委托合同,但合同法對居間活動而支出的費用的承擔(dān)問題卻有特殊規(guī)定.
四、居間人損害委托人利益的后果
居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任
居間人的權(quán)利與義務(wù)
（一）居間人的權(quán)利:
居間合同中居間人的權(quán)利實際上就是委托人的義務(wù),其權(quán)利體現(xiàn)為以下兩個方面:
1、居間人的報酬請求權(quán)
報酬請求權(quán)是居間人的主要權(quán)利.雙方當(dāng)事人約定居間人的報酬,居間人的報酬標準,國家有限制規(guī)定的,當(dāng)事人約定的報酬額不能超過國家規(guī)定的最高標準.
居間合同報酬的給付義務(wù)有兩種情況:
一是報告居間,因居間人僅為委托人報告訂約機會,并不與委托人的相對人發(fā)生關(guān)系,所以報告居間僅由委托人承擔(dān)給付義務(wù);
二是媒介居間,因為交易雙方當(dāng)事人都因為居間人的媒介而得益,所以,除另有約定外,由雙方當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬.
居間人行使報酬請求權(quán)采取報酬后付,即以合同因其報告或媒介成立而為限.合同未成立的,不得請求報酬;合同雖成立但無效時,居間人也不能請求報酬.
當(dāng)居間人違反誠實信用原則的方法由相對人收受利益,或違反其對于委托人的義務(wù)而為有利于相對人的行為的,不得向委托人行使報酬請求權(quán).
2、居間人的費用償還請求權(quán)
居間人所需費用,通常包括在報酬內(nèi),居間活動的費用一般由居間人負擔(dān),非經(jīng)特別約定,居間人不得請求償還費用.但當(dāng)事人在居間合同中約定由委托人承擔(dān)費用的,居間人對其已付的費用有償還請求權(quán).
居間人違反其對于委托人的義務(wù)而作出有利于委托人的相對人的行為,或者違反誠實信用原則的方法而由相對人收受利益時,即使事前約定有費用償還請求權(quán),也無權(quán)行使.
居間人的義務(wù):
1、報告訂約機會或者提供訂立合同媒介的義務(wù).居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告.
2、忠實義務(wù).居間人應(yīng)當(dāng)如實報告訂立合同的有關(guān)事項和其他有關(guān)信息.居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任.
3、負擔(dān)居間費用的義務(wù).居間人促成合同成立的,居間活動的費用,由居間人負擔(dān).
4.隱名和保密義務(wù) 在媒介居間中,如果當(dāng)[2]事人一方或雙方指定居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方,居間人就負有不將其姓名或商號、名稱告知對方的義務(wù),這就是隱名義務(wù),這種居間又稱為隱名居間或隱名媒介.是否允許公開自己的名稱和姓名是居間合同當(dāng)事人的權(quán)利,因此,無論是委托人還是其交易相對人,都可以指定居間人不得將其姓名或名稱告知其相對人.那么,居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應(yīng)履行隱名義務(wù).居間人對在為委托人完成居間活動中獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及委托人提供的信息、成交機會、后來合同的訂立情況等,應(yīng)按照合同的約定保守秘密.居間人如違反隱名和保密義務(wù)致使隱名當(dāng)事人或委托人受損害的,應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任.
5.介入義務(wù) 居間人的介入義務(wù)是指在隱名居間中,在一定情形下由居間人代替隱名當(dāng)事人以履行輔助人的身份履行責(zé)任,并由居間人受領(lǐng)對方當(dāng)事人所為的給付的義務(wù).居間人承擔(dān)介入義務(wù)與居間人的隱名義務(wù)是一致的,是為了保證隱名當(dāng)事人保持交易秘密目的的最終實現(xiàn).居間人僅在一定情形下負有介入義務(wù),并不享有介入的權(quán)利.換言之,只有在保護隱名當(dāng)事人利益的前提下,才有居間人的介入義務(wù),而不存在居間人基于特定情形主張介入的權(quán)利問題.
委托人的主要義務(wù)
1、支付居間報酬的義務(wù).居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬.未訂立合同的,委托人可以拒絕支付報酬.因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居問人的報酬.
2、償付費用的義務(wù).居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的費用.
