本文為深圳看房團原創(chuàng)作品
在上一篇中談了唐家片區(qū)，接下來會分析中心城區(qū)、十字門中央商務區(qū)、橫琴新區(qū)和西部中心城區(qū)。
二、中心城區(qū)
中心城區(qū)，在珠海人心中泛指老香洲、新香洲、吉大和拱北，老香洲是老城區(qū)，街道兩邊有不少老舊多層建筑，是土生土長的老珠海人聚集地，這里能看到珠海人真實的生活日常；新香洲和老香洲以迎賓南路為分界線，生活配套、吃喝玩樂都不缺；吉大是高檔酒店和寫字樓聚集的商務帶，還有博物館和濱海公園，是珠海風情的最佳代表地；拱北是連接澳門的出入口，是珠海最繁華的商業(yè)區(qū)，逛街購物吃夜宵的好地方。
中心城區(qū)，可以說是集合了珠海市最優(yōu)質的教育、商業(yè)、醫(yī)療和環(huán)境資源，教育方面，香洲區(qū)有文園中學、紫荊中學這類第一階梯的學校；商業(yè)方面，老香洲商圈、新香洲商圈、吉大商圈和拱北商圈，珠海市六大商圈，中心城區(qū)占了4個（南屏的華發(fā)商都也算是中心城區(qū)，見下面的規(guī)劃）；醫(yī)療方面，有珠海市人民醫(yī)院，中大五院，婦幼保健院等；環(huán)境方面，情侶路世界最長的海濱觀光路，梅華路兩側的公園，吉大濱海公園，石景山公園等等，而且中心城區(qū)的綠化率非常高。
因此，對于珠海本地人來說，如果有能力購房換房，一定會優(yōu)先選擇中心城區(qū)房產，中心城區(qū)的房產可以最大限度享受城市帶來的優(yōu)質資源。
在《珠海市城市總體規(guī)劃2020》中，珠海市政府對中心城區(qū)的定義范圍要更大：
規(guī)劃中提到，中心城區(qū)具體包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的香洲城區(qū)，由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)，香洲城區(qū)和南灣城區(qū)兩者組成了中心城區(qū)。
片區(qū)職能：
中心城區(qū)：承擔全市主要的綜合性服務職能，是全市經(jīng)濟、文化和行政中心；
香洲城區(qū)：重點發(fā)展文化、旅游、休閑服務業(yè)；
南灣城區(qū)：以商務會展、行政服務、現(xiàn)代物流等功能為主。
目前珠海中心城區(qū)所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，而且還有許多生態(tài)保護區(qū)是無法利用的，所以中心城區(qū)人多，堵車是非常常見的事，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區(qū)未來的發(fā)展，從城市的發(fā)展和擴張規(guī)律來看，老城區(qū)房產的升值潛力往往弱于新興片區(qū)，目前航空新城的房價已經(jīng)緊追市中心，橫琴新區(qū)的房價已經(jīng)超越市中心。
中心城區(qū)在售的樓盤有：新香洲世邦佰亞·燕都（3.5萬）、尚東領御（3.1萬），老香洲優(yōu)特綠城桂語香山（4.1萬）、五洲花城三期（4.0萬）、春暖花開花園（3.8萬），吉大盛東·江山賦（3.8萬）、萬科·石花66號（2.9萬），拱北龍光玖龍灣（3.8萬）、仁恒濱海中心（6.0萬）、嶺秀城壹號（3.5萬）等等。新盤太多，僅介紹一個代表性樓盤：
優(yōu)特綠城桂語香山（均價4.1萬）
項目地址：廣東省珠海市香洲區(qū)銀樺路102號
占地面積：56363.37㎡
建筑面積：305424.31㎡
總房源：2004戶
車位比：1：2
容積率：4.2
學區(qū)：文園中學、香華實驗小學
樓評：
桂語香山是珠海老香洲第一個綜合體項目。
項目位于珠海老香洲，銀樺路與興業(yè)路交匯處，總建筑面積30萬平方米，容積率4.2，由2棟高端住宅、1棟公寓樓、1棟類甲級寫字樓以及13.8萬平米購物中心組成，旨在打造集辦公、居住、娛樂、購物、教育、節(jié)點交通為一體的老香洲綜合體項目，彌補了老香洲綜合體的空白。
項目區(qū)位比較好，位于新老香洲交界處，緊鄰五洲花城和山場小區(qū)，居住氛圍濃厚，生活配套齊全，初中是文園中學，價格在市中心也不低，戶型為115-170㎡的三到四房，屬于改善型住房產品。
三、十字門中央商務區(qū)
目前整個珠海來看，沒有一個真正意義上的CBD，新老香洲、吉大、拱北的片區(qū)職能多是以文化，行政，旅游為主，而十字門中央商務區(qū)將與橫琴共同組成珠海未來的CBD。
十字門中央商務區(qū)不大，占地面積約5.77平方米公里，但全是精華。位于珠海東部城區(qū)、西部城區(qū)和橫琴新區(qū)的中心，毗鄰灣仔、橫琴和拱北三大口岸，東面與澳門一水相隔，南至橫琴環(huán)島東路，西鄰珠海保稅區(qū)及橫琴大橋，北靠將軍山脈，通過港珠澳大橋與香港直接相連，其中：北部片區(qū)位于南灣海濱，占地約2.28平方公里；南部片區(qū)位于橫琴，占地約3.49平方公里。規(guī)劃總建筑面積1100萬平方米，總投資將超過1000億元。
整個中央商務區(qū)以南灣大道為主要發(fā)展軸，依托商務中心、口岸中心和公園綠心構成“三心”，未來圍繞軌道站點十字門站，近期啟動的會展商務，以及商務組團、商住組團、居住組團和山體生態(tài)組團等四個類型的“五組團”，最終打造成集會展、辦公、商業(yè)、酒店等功能為一體的中央商務區(qū)。
目前珠海的第一高樓——珠海中心大廈就位于十字門中央商務區(qū)，其下部為國際標準甲級寫字樓，上部為白金級五星級酒店，白金級五星級酒店由美國喜達屋集團旗下的品牌瑞吉進行管理。
交通方面，和橫琴方面有橫琴大橋相接，附近未來有廣珠城際輕軌延長線（珠機城軌），設灣仔和十字門會展中心兩個站點。
珠機城軌分兩期建設。一期工程為拱北至橫琴段，線路全長約16.86公里，預計2019年完工。二期工程為橫琴至珠海機場段，全長約22.949公里，預計2023年1月完工。項目建成通車后，珠機城軌全線最高時速可達160公里/小時，從拱北到珠海機場只需30分鐘。全線共設11各站點，其中，灣仔北站、灣仔站、十字門站、金融島站、橫琴站、井灣站、鶴洲南站和珠海機場站為地下車站（無噪音影響），珠海站、井灣站、鶴洲南站、三灶東站為高架車站，長隆站為地上+地下復合站。
該項目建成通車后，還有望與廣佛江珠城際銜接，以及在橫琴口岸站與澳門輕軌對接，是珠三角軌道交通網(wǎng)的重要組成部分，也是內陸及珠三角地區(qū)聯(lián)系澳門的重要客運通道。
馬騮洲隧道，位于橫琴大橋和建設中的橫琴二橋之間，海底隧道橫跨馬騮洲水道，直通橫琴，用于臺風等惡劣天氣情況下，確保橫琴島與珠海市區(qū)以及外界在極端天氣條件下全天候暢通。
十字門中央商務區(qū)，目前道路建設已經(jīng)趨于成熟，一些建筑物還在建設中，周邊沒有老房子，加上保稅區(qū)的大批企業(yè)，華發(fā)商都等大型商業(yè)體的輻射和便利的地下軌道交通，未來絕對是炙手可熱的片區(qū)。目前的房價是3.5萬，一橋之隔的橫琴早已達到4-5萬，項目戶型多為剛需。
在售的樓盤有：華發(fā)城建四季半島（3.6萬），時代保利中環(huán)廣場（3.4萬），天一居（4.6萬）
時代保利中環(huán)廣場（均價3.4萬）
項目地址：十字門中央商務區(qū)通航一路與銀灣路交匯處
占地面積：60000㎡
建筑面積：340000㎡
總房源：2940
車位比：1：0.8
容積率：4.26
學區(qū)：灣仔小學、鴻景小學、灣仔中學、容閎中學（貴族教育）、北大希望之星實驗學校
樓評：
時代保利中環(huán)廣場位于珠海市十字門中央商務區(qū)通航一路與銀灣路交匯處，毗鄰灣仔、橫琴和拱北三大口岸及珠海保稅區(qū)，與澳門一水之隔，背靠大馬騮洲山。
項目為34萬㎡城市綜合體，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓三大業(yè)態(tài)，采用“V”型抗風抗震設計，有些戶型的視野會有遮擋。
項目周邊有國際會展中心，中演大劇院，十字門輕軌站，瑞吉酒店，喜來登酒店和華發(fā)商都。
戶型方面，約93-140㎡三到四房，私密性高，電梯為雙開門，每一戶都有單獨的電梯。缺點是得房率不高，周邊的所有配套都尚未兌現(xiàn)，短時間內生活不便利，車位要花25萬購買。
四、橫琴新區(qū)
橫琴新區(qū)在珠海的光環(huán)不言而喻，其地位與廣州南沙和深圳前海一樣，都是特區(qū)中的特區(qū)，擁護者認為橫琴是珠海乃至整個粵西地區(qū)的發(fā)展催化劑，質疑者認為橫琴發(fā)展金融業(yè)就是一個笑話，相比于深圳廣州沒有優(yōu)勢可言，澳門的輻射有限，橫琴只是炒高了房價……
橫琴的房價的確炒的很高，而且是早在4年前就已經(jīng)炒到5萬了，在17年甚至達到了6萬，通過近兩年的調控，房價逐步穩(wěn)定在4到5萬，這個價格買橫琴，是賺了還是虧了，值得深思。
為什么設立橫琴新區(qū)？
第一，香港和澳門如何融入中國，是一個沒有先例的難題，看似深圳包圍了香港，珠海包圍了澳門，但港澳在社會、經(jīng)濟、文化、政治等方面早已和大陸產生巨大差異，我們在沒有成功先例的情況下只能摸著石頭過河，稍有不慎就可能讓港澳與大陸的融合演變?yōu)閮煞N文化的矛盾。而橫琴新區(qū)就是探索性的自貿試驗區(qū)，它就相當于兩種文化的過渡帶，不同文化的碰撞還可能產生制度上的創(chuàng)新，這也是領導人特別看重橫琴的原因；
第二，橫琴新區(qū)是粵西地區(qū)的發(fā)展引擎，深圳和珠海雖同為經(jīng)濟特區(qū)，但珠海無論是經(jīng)濟體量還是經(jīng)濟活躍度都無法和深圳相比，同為珠江西岸的中山江門同樣如此，這并非珠海制度優(yōu)勢不足，而是地緣優(yōu)勢不夠，以博彩為主的澳門，能夠轉移給珠海的產業(yè)微乎其微。橫琴新區(qū)的建立不單單是加強珠澳兩地的溝通，也是讓香港在帶動完深圳之后，也能帶動一下珠海，帶動一下粵西地區(qū)。
第三，從地域來說，香港和澳門都是嚴重缺乏土地，澳門大學因土地不足在橫琴島建了新校區(qū)，新校區(qū)的面積是舊校區(qū)的20倍，提升了澳大的世界排名。橫琴對于澳門來說就像一塊肥肉，一張白紙，可塑性極強，而且橫琴對海外商品免收進口稅，對符合資質的公司實行15％的企業(yè)所得稅率，澳門的單牌車可以入出橫琴，以目前澳門的房價，橫琴的房價和優(yōu)惠政策對澳門人才和投資的吸引力非常大。
橫琴新區(qū)的各類房產，50%是港澳投資客購買的，如果未來香港的單牌車可以入出橫琴新區(qū)，那么橫琴的房價將會再次被引爆。
橫琴新區(qū)將分為三大片十大功能區(qū)，其中三大片分別是商務服務片、休閑旅游片和科教研發(fā)片。
橫琴規(guī)劃結構圖
1、商務服務片
位于橫琴島東北部，小橫琴山以東、以北沿河地區(qū)，大力發(fā)展有利于促進產業(yè)和人口集聚的商務服務業(yè)，形成輻射國內外的服務產業(yè)鏈。片區(qū)包含口岸服務區(qū)、中心商務、國際居住三大功能區(qū)。
2、休閑旅游片
以大橫琴山為主，包含周邊沿海地區(qū)。片區(qū)有休閑度假區(qū)及生態(tài)景觀區(qū)兩大區(qū)域組成。
3、科教研發(fā)片
位于大、小橫琴山之間及杧洲地區(qū)，重點發(fā)展具有創(chuàng)新引領功能的科教研發(fā)和高新技術產業(yè)等。片區(qū)包括教學區(qū)、綜合服務區(qū)、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)區(qū)等五大功能區(qū)。
未來橫琴新區(qū)將打造旅游休閑、商務服務、金融服務、文化創(chuàng)意、中醫(yī)保健、科教研發(fā)、高新技術七大產業(yè)。
目前在售的樓盤有：橫琴灣區(qū)1號（住宅4.7萬，公寓3.6萬）、中冶盛世國際廣場（住宅4.4萬，公寓4萬），紫檀文化中心（3.9萬），三一·久隆中心（公寓4.3萬），華發(fā)廣場（4.5-6萬），龍光·玖龍璽（5萬），華發(fā)悅府（1.5萬），中大金融中心（4萬），中冶逸璟公館（4.5-5萬）等等
華發(fā)廣場（均價4.5-6萬）
項目地址：橫琴十字門中央商務區(qū)，緊鄰離岸金融島和口岸服務區(qū)
占地面積：150000㎡
建筑面積：500000㎡
總房源：1572戶
車位比：1：1.2
容積率：3.09
學區(qū)：橫琴新區(qū)第一小學、北大希望之星實驗學校、人大附中珠海校區(qū)、珠海市橫琴第一中學
樓評：
項目賣點：橫琴核心，十字門商務區(qū)，緊鄰離岸金融島和口岸服務區(qū)，3.8公里無敵海岸線，地理位置優(yōu)越，與澳門直線距離僅180米。
項目配套，教育方面有：容閎幼兒園（小區(qū)內）、橫琴小學、橫琴第一中學、澳門大學、哈羅公學、威雅公學（預計2020年招生）；商業(yè)：項目自有商業(yè)（41/43/50地塊商業(yè)街區(qū)）、勵駿友誼廣場（預計2019年年底開業(yè)）、橫琴中央?yún)R等；醫(yī)療：美國麻省醫(yī)院中國總院、橫琴醫(yī)院等；公園：橫琴濕地公園、橫琴長隆海洋王國、皇馬中國主題公園、橫琴星樂度等。
交通方面：10分鐘即上港珠澳大橋延長線，一小時通達香港；珠機城際輕軌，預計2019年通車，金融島站、橫琴站距離項目約2分鐘車程；聯(lián)澳隧道（規(guī)劃中），就在家門口，下樓即可過澳門；馬騮洲隧道，直通市區(qū)，新老城區(qū)全線貫通。
在售產品：B-1戶型89.98 ㎡、H戶型113.3 ㎡、I戶型119.74 ㎡
項目區(qū)位非常好，海景也是一級棒，但缺點在片區(qū)分析中介紹的非常詳細了，投資屬性不高。
五、西部中心城區(qū)
西部中心城區(qū)位處珠海市西部地區(qū)，規(guī)劃范圍東至天生河、坭灣門水道，南至西湖大道，西至機場高速、雞啼門水道，北至西部沿海高速。雙核心為斗門片區(qū)中心和金灣片區(qū)中心。重點發(fā)展服務西部中心城區(qū)的大型行政、辦公、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、會展及商業(yè)設施，同時積極發(fā)展輻射珠江口西岸甚至更大區(qū)域范圍的高標準的商務辦公、文化娛樂、教育科研及旅游休閑等設施。
金灣片區(qū)
作為高起點高規(guī)劃的西部中心城區(qū)，金灣的每一場土拍都受到市場的追捧，2016年7月，崇峰以單價1.9萬的樓面價拿下金灣航空城地王，金灣航空城已成為各大房企的“兵家必爭之地”，為何金灣區(qū)如此備受追捧？
金灣區(qū)是珠海唯一一個能同時擁有機場、港口、鐵路、城軌、高速公路等所構建的海陸空立體交通網(wǎng)絡的區(qū)域，它不僅僅是珠海的城市副中心，也是珠海未來的交通樞紐。
洪鶴大橋正在施工當中，預計2020年完工，它將與港珠澳大橋連線對接，促進港珠澳大橋與金灣形成聯(lián)動。此外，洪鶴大橋還將與廣澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鶴港高速形成真正意義上的高速公路網(wǎng)，加大港珠澳大橋延長線對粵西地區(qū)的輻射作用，打通粵西直達港珠兩地的通道。
廣佛珠江城際線，起于廣州芳村，經(jīng)廣州、佛山、江門、珠海，在珠海金灣設有金灣站和珠海機場站兩站。
未來，金灣區(qū)坐擁珠海機場、緊鄰高欄港的“雙港”優(yōu)勢，加上港珠澳大橋和洪鶴大橋的開通，形成“一橋雙港”交通樞紐體系，交通格局實現(xiàn)從“交通末梢”向“交通樞紐”的轉換。
配套方面，以金灣航空城為核心，配有國際商務中心、市民藝術中心、公共文化中心等6大中心，除此之外還有三級甲等金灣區(qū)人民醫(yī)院、金山公園和濕地公園、金灣一中等配套設施。
產業(yè)方面，2018年金灣區(qū)地區(qū)生產總值超過600億元，增速全市最高。高新技術企業(yè)數(shù)達到269家，西部中心B片區(qū)落戶72家智能制造企業(yè)。
目前，金灣航空城片區(qū)已相繼引進保利、時代、中海、華發(fā)、龍光、碧桂園、龍湖、金地、星河等全國知名房企進駐，片區(qū)規(guī)劃建設相當高端，只是暫時還缺乏人氣。
在售樓盤：九洲保利天和（2.4萬），星河傳奇（1.8萬），恒隆御雅園（2.4萬），崇峰壹號院（3.5萬），碧桂園·瓏悅（2.1萬），碧桂園華發(fā)·濱海天際（2.9萬），東方潤園（1.9萬）等等
崇峰壹號院（均價3.5萬）
項目地址：西湖片區(qū)金河東路北側、金鑫路東側
占地面積：78570㎡
建筑面積：250000㎡
總房源：887戶
車位比：1：1.24
容積率：2.23
學區(qū)：灣一中、廣東科學技術職業(yè)學院、珠海城市職業(yè)技術學院、珠海市實驗中學、航空新城小學
樓評
崇峰是金灣的地王，樓面價1.9萬，一進小區(qū)，豪的氣息撲面而來，綠化的樹都是日本羅漢松，每戶都帶空中花園，賣到3.5萬，確實是高品質豪宅。
項目建筑面積為251219.22平方米，由13棟高度不超60米的樓棟組成。將由4種戶型以及樓頂復式構成，樓體高度為59.5米19層，樓體高度為57.8米17層，區(qū)內含一個2750㎡的藝術空間。該項目是金灣少有的南北朝向、一梯兩戶小高層產品。
戶型為178-188㎡洋房和336-340㎡的復試洋房。
斗門片區(qū)
現(xiàn)在斗門的環(huán)境可能不盡如人意，未來15年后斗門會變成什么樣？據(jù)《珠海市斗門區(qū)戰(zhàn)略性總體規(guī)劃》（2015—2030），斗門將堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建設成為美麗中國城市樣板，以國際化、現(xiàn)代化、都市化方向快速推進，融合“田園城市”理念，使斗門成為四季常綠的綠城，四季花開的花城，低碳、智慧、生態(tài)、濱水、宜居之城。
區(qū)域定位
斗門鎮(zhèn)：南宋文化旅游風情小鎮(zhèn)、富山產城融合北部配套區(qū)、浪漫活力新城鎮(zhèn)。
富山北：新型工業(yè)化臨港先進制造業(yè)基地，珠江西岸物流中心之一，斗門區(qū)的產業(yè)新城。
尖峰南-白藤：斗門“心臟”地區(qū)，三江六岸核心風貌和形象展示區(qū)域，綜合商業(yè)、商務辦公和高品質居住集聚區(qū)。
白蕉北：連接城市平臺和農業(yè)平臺的“城市之窗”，未來的混合型國際化街區(qū)。
井岸：斗門區(qū)政治文化和商務中心，規(guī)劃定位為具有濱江城市特色的生態(tài)宜居新區(qū)，面向粵港澳合作的高端產業(yè)集聚區(qū)。
蓮洲：珠海市的城市“谷倉”，國家級現(xiàn)代農業(yè)示范基地、粵港澳生態(tài)旅游度假區(qū)、區(qū)域性重要的生態(tài)保育區(qū)。
從區(qū)域定位來看，尖峰南-白藤是最有價值的片區(qū)，可重點關注。
交通：一環(huán)九區(qū) 城鄉(xiāng)互融
對外軌道交通將保留并強化廣珠鐵路的貨運功能，以貨運促動港區(qū)的發(fā)展。遠景建設完善的連接珠三角的城際軌道交通系統(tǒng)，強化珠海與深圳、江門、中山等周邊城市的聯(lián)系，形成城際軌道客運樞紐，主要建設廣佛江珠和廣中珠澳兩條城際軌道，此外，珠斗城際軌道將與市區(qū)進行聯(lián)系。
內部軌道交通將建設大斗門快速環(huán)線。大斗門快速環(huán)線連通斗門北部農業(yè)、西部工業(yè)和東部城市三大板塊，規(guī)劃10個軌道站點，全長約68km，時速60至80公里/小時；中速有軌電車環(huán)線則將整個斗門分成蓮洲、斗門鎮(zhèn)、富山北、富山南、井岸、乾務-新青、尖峰南-白藤、白蕉北、白蕉南9個分區(qū)，每個分區(qū)可由一條有軌電車環(huán)線覆蓋，采用20公里/小時的中速度，依次串聯(lián)起白蕉城區(qū)、井岸城區(qū)、富山產業(yè)園、斗門古鎮(zhèn)、蓮洲生態(tài)農業(yè)園、白蕉北部等地區(qū)，片區(qū)之間可以聯(lián)系和換乘。
片區(qū)在售樓盤：恒裕江山匯花園（1.9萬），家和城（1.7萬），佳兆業(yè)御金山（洋房1.0萬，別墅1.8萬），佳兆業(yè)·誠豐雅園（1.1萬），香海壹號（1.86萬），五洲家園（2.2萬），海倫堡·湖心里（1.35萬），龍光·玖龍湖（1.4萬）等等。
五洲家園（均價2.2萬）
項目地址：湖心路1088號
占地面積：210000㎡
建筑面積：680000㎡
總房源：4100戶
車位比：1：1.1
容積率：2.13
學區(qū)：廣東省科技干部學院、城南小學、金灣中學、金灣小學、珠海實驗中學、中特文武學校、藝術學院
樓評
五洲家園位于湖心路，交通方便，在斗門也算是品質比較高的大體量項目，戶型贈送面積非常大，湖心路一帶近年來發(fā)展非常快，斗門在售項目大多集中在湖心路兩側，像家和城也是比較好的項目。
五洲家園建筑面積約68萬平方米，規(guī)劃有聯(lián)排別墅、雙拼別墅和高層住宅的組合，小區(qū)配套有幼兒園、標準泳池、10萬㎡古樹森林湖境園林，戶型為90-108平方米的四房，得房率非常高。
項目的缺點是，入住率不高，周邊二手房價格普遍在1.3萬左右，新房性價比不高。
總結：
1、珠海是否值得投資？
整個珠海來看房價都是虛高的，珠海能炒的熱點概念非常多，北部唐家有高新園、深中通道和深珠通道，南部有十字門中央商務區(qū)、保稅區(qū)、橫琴新區(qū)，西部有金灣航空新城，交通樞紐等等，在2016-2017年，珠海的房價就已經(jīng)遠超出這座城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟體量所能支撐的范圍，經(jīng)過兩年調整，逐步穩(wěn)定下來，但還是有些虛高。
稍微了解樓市，就不難發(fā)現(xiàn)珠海房產提前透支了利好，這一點我們都知道，香港澳門大陸投資客更知道，很多投資者缺乏有效的投資渠道，資金放在股市常論的是虧多少，放在樓市常論的是賺多少，而且投資者更加看重的是城市遠期的未來發(fā)展，珠海核心地段的優(yōu)質物業(yè)仍具有投資價值。
2、珠海的房子賣給誰，或者應該買珠海哪種房子？
目前來看，橫琴新區(qū)的住宅，公寓和商鋪大多被香港人和澳門人買了；“面朝大海，春暖花開“的海景房多被來自東北的投資客買了，一是投資，二是自??；中心城區(qū)（新老香洲、吉大、拱北）多是被本地土豪或有能力的剛需族買了；唐家、金灣、斗門則是全國各地都有；沒有條件的本地剛需大部分買到坦洲，距離香洲約15分鐘車程，也是不錯的選擇。想投資珠海的朋友可以對號入座。
3、珠海各個片區(qū)，哪個片區(qū)最有投資價值？
珠海樓市非常繁榮，商品琳瑯滿目，一不小心就可能挑花了眼。
第一梯隊：唐家和十字門中央商務區(qū)潛力高
唐家的環(huán)境十分優(yōu)美，高新產業(yè)，高等院校聚集在這里，距離新老香洲也很近，未來還有深中通道和深珠通道，會受到深圳前海的帶動，目前珠海北站TOD小鎮(zhèn)，房價甚至低于地價，珠海本地剛需請盡快入手，在對學位和配套沒有那么剛的時候，短期內可能不適合居住，未來可以置換帶市中心。
十字門中央商務區(qū)，是未來珠海的CBD，有會展中心、五星級酒店和華發(fā)商都，未來會有人氣，與橫琴新區(qū)一橋之隔，但房價僅3.4萬，橫琴已經(jīng)4-5萬，部分買到6萬。
第二梯隊：新老香洲、吉大、拱北，中心城區(qū)最穩(wěn)妥保值
中心城區(qū)，一是土地資源稀缺，再無概念和熱點可以蹭，未來的升值潛力可能弱于新興片區(qū)，但這里擁有全市最優(yōu)質的教育、醫(yī)療、商業(yè)和環(huán)境資源，而且從規(guī)劃來看，未來5年內，全市一半的人口仍會集中在市區(qū)。
二是周邊新區(qū)新城被炒得太高了，市中心被嚴重低估，尤其是高品質的二手房，剛需首選。
本地人或打算長居珠海的外地人沒什么好糾結的，買中心城區(qū)沒有問題。
第三梯隊：金灣和斗門
金灣和斗門，金灣航空城要強于斗門，斗門環(huán)境有待改善，二手房存量大，流通性不高，金灣航空城大牌房企云集，規(guī)劃的非常好非常漂亮，但一是缺乏人氣，二是房價透支太多，工作在南屏和吉大的可以考慮航空城，或者打算長期持有的也可以投資。
最后，橫琴新區(qū)，這個珠海最矚目的地方，已經(jīng)橫盤幾年了，未來如果香港的單牌車可以入出橫琴的話，這里的房價一定會漲，但這些都是不確定性因素，總體來說未來是看好的，但不適合大多數(shù)投資客，擁有巨大財富的有錢人可以買一套壓壓驚。
4、提醒：用人才證明購房限售8年，以上投資建議僅供參考。
