根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，善意取得必須符合三個條件：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在本案當中，房屋雖交付給王某但沒有辦理轉(zhuǎn)移登記，不符合前述第（3）個條件，也不構(gòu)成善意取得。
2014-07-21 16:38:16 | 來源：人民法院報0717第七版
案情】
黃某與鄧某系夫妻。2008年3月，黃某與鄧某二人出資19萬元購買一套商品房，房屋所有權(quán)人登記為鄧某一人。2010年10月21日，鄧某瞞著妻子與王某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：鄧某將該房屋以27萬元的價格賣給王某，王某先付20萬元，入住此房后付清余款，并取得該房屋的所有權(quán)。
協(xié)議簽訂后，王某于2010年10月26日向鄧某支付購房款20萬元，一周后王某搬進該房并付清余款，但雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)。2011年2月，一直不知情的黃某發(fā)現(xiàn)此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以27萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒不搬出。黃某與王某協(xié)商無果，遂將王某、鄧某訴至法院，要求確認王、鄧二人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并判令王某歸還房屋。
【分歧】
本案在審理中，存在兩種不同意見：
第一種意見認為，鄧某與王某的買賣協(xié)議意思表示真實，且王某付清了購房款，過戶僅是履行合同的形式，合同自成立即生效，不能以未辦理過戶認定合同無效。夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
第二種意見認為，黃某、鄧某系夫妻關(guān)系，其家庭財產(chǎn)屬于夫妻共同所有。鄧某未征得黃某的同意，即與王某簽訂房屋買賣合同，事后也未得到黃某的追認，屬于無權(quán)處分，房屋買賣協(xié)議無效，且不構(gòu)成善意取得。
【評析】
筆者贊同第二種意見，理由如下：
1、本案所涉房產(chǎn)，是夫妻共有財產(chǎn)，為夫妻共同共有。
雖然房產(chǎn)證登記的所有權(quán)人只有鄧某一個人，但是購買房屋發(fā)生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，根據(jù)婚姻法第十七條、物權(quán)法第一百零三條的規(guī)定，本案鄧某處分的為夫妻共有財產(chǎn)。
2、在夫妻共有財產(chǎn)存續(xù)期間，鄧某未經(jīng)過黃某同意，對涉及夫妻雙方重大權(quán)益房產(chǎn)事項之處分，屬于無權(quán)處分。
鄧某的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)婚姻法司法解釋（一）第十七條第（二）項之規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。物權(quán)法第九十七條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)全體共同共有人同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定為無效?！?/span>
鄧某處分房屋不屬于家事代理?；橐龇ㄋ痉ń忉專ㄒ唬┑谑邨l第（一）項規(guī)定：“因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定?！边@里的處理夫妻共同財產(chǎn)的事項主要是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項，其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫(yī)療費用等方面，此家事代理權(quán)限必須在日常家事的范圍之內(nèi)實施方為有效。針對處分夫妻共有財產(chǎn)重大事務(wù)的權(quán)利，如變賣夫妻共同房產(chǎn)，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得獨斷專行。不動產(chǎn)的處分因價值重大，一方擅自處分會嚴重損害他方權(quán)益，故本案鄧某的行為不屬于日常家事的情形。
事后共有人黃某對合同沒有追認。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。黃某沒有追認，鄧某事后也沒有取得房屋的處分權(quán)，所以該房屋買賣協(xié)議無效。
3、王某對所涉房屋不構(gòu)成善意取得。
根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，善意取得必須符合三個條件：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。在本案當中，房屋雖交付給王某但沒有辦理轉(zhuǎn)移登記，不符合前述第（3）個條件，也不構(gòu)成善意取得。
綜上所述，鄧某未經(jīng)黃某同意，擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效，王某也不能善意取得該房屋的所有權(quán)，應(yīng)當歸還該房屋。
?。ㄗ髡邌挝唬航魇≯蛾柨h人民法院）
一方擅自處分夫妻共有房屋 受讓人能否善意取得
陶某科與江某英系夫妻，房屋產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下。2016年2月，陶某科因生意資金周轉(zhuǎn)困難，與江某強簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，江某英不知情。后因房屋產(chǎn)權(quán)過戶問題產(chǎn)生糾紛，陶某科以房屋系家庭共有財產(chǎn)，自己無權(quán)單獨處理，主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。江某強遂訴至法院。
陶某科系無權(quán)處分人，擅自處分夫妻共同的房產(chǎn)，與江某強簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雖系雙方真實意思的表示，但爭議房屋屬于合同一方的夫妻共同財產(chǎn)，且對簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》江某英不知情，事后也未對簽訂協(xié)議書的行為予以追認，陶某科亦未在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后取得涉案房屋的單獨所有權(quán)，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為系無權(quán)處分了共有人的財產(chǎn)，該協(xié)議是無效的。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！奔?/span>《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/span>
江某強主張自己系善意人，對涉案房屋是否是陶某科的夫妻共同財產(chǎn)不知情，且已支付了相應(yīng)對價，理應(yīng)善意取得對房屋的所有權(quán)。但雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后、糾紛發(fā)生前，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得之登記要件，其請求應(yīng)不予支持。
2016-09-23 16:03:24 | 來源：中國法院網(wǎng)桂林法院
【案情簡介】：
陶某科與江某英系夫妻，2009年8月二人商議以一次性結(jié)清房款的方式購買一套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下。2016年2月，陶某科因生意資金周轉(zhuǎn)困難，與江某強簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定由江某強出資46萬元購買陶某科的房屋，對此協(xié)議，江某英不知情。后因房屋產(chǎn)權(quán)過戶問題產(chǎn)生糾紛，陶某科以房屋系家庭共有財產(chǎn)，自己無權(quán)單獨處理，主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。江某強遂訴至法院，主張自己不知該房屋系陶某科的夫妻共同財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在陶某科名下，且自己支付了相應(yīng)對價，系善意受讓人，雙方簽訂的合同有效，陶某科應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并交付房屋。
【爭議焦點】：
一方擅自處分夫妻共有房屋，受讓人主張善意取得能否成立。
【 案情分析】：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！奔?b>《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！币?guī)定可知，本案中，陶某科系無權(quán)處分人，擅自處分夫妻共同的房產(chǎn)，與江某強2016年2月簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雖系雙方真實意思的表示，但爭議房屋屬于合同一方的夫妻共同財產(chǎn)，且對簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》江某英不知情，事后也未對簽訂協(xié)議書的行為予以追認，陶某科亦未在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后取得涉案房屋的單獨所有權(quán)，雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的行為系無權(quán)處分了共有人的財產(chǎn)，該協(xié)議是無效的。另江某強主張自己系善意人，對涉案房屋是否是陶某科的夫妻共同財產(chǎn)不知情，且已支付了相應(yīng)對價，理應(yīng)善意取得對房屋的所有權(quán)。但雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后、糾紛發(fā)生前，尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不符合《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得之登記要件，其請求應(yīng)不予支持。
夫妻一方擅自抵押共有房屋 抵押合同被判無效
發(fā)布時間：2015-07-07 15:37:13
張女士為了替親戚還債，向李先生借款200萬元，借丈夫在外地出差之機，在他不知情的情況下，隱瞞房屋共有的事實與李先生簽訂房屋抵押合同，張女士與李先生簽訂《借款抵押合同》，張女士將某房屋抵押給李先生，雙方辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。在辦理抵押登記手續(xù)時，張女士明確否認某房屋為夫妻共有房屋。其丈夫作為房屋共有人故向法院提起訴訟請求確認張女士與李先生簽訂的抵押合同無效。
法院認為，共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第五十四條規(guī)定：“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效?！?/font>
張女士為了替親戚還債，向李先生借款200萬元，并瞞著丈夫王先生將夫妻共有的房屋抵押給李先生，王先生知道抵押情況后，起訴張女士和李先生，要求確認張女士與李先生簽訂的抵押合同無效。日前，海淀法院復(fù)興路法庭審結(jié)了此案。
原告王先生訴稱，某房屋系他與張女士婚后購買的共有房屋，房屋登記在張女士名下。2014年9月，張女士借他在外地出差之機，和李先生簽訂借款抵押合同，從李先生處借款200萬元，并辦理了房屋抵押權(quán)登記。他認為，某房屋是他和張女士的夫妻共同財產(chǎn)，在他不知情的情況下，張女士隱瞞房屋共有的事實與李先生簽訂房屋抵押合同，張女士與李先生的行為嚴重侵害了他的合法權(quán)益，故請求確認張女士與李先生簽訂的抵押合同無效。訴訟費由張女士與李先生負擔。
被告張女士辯稱，認可王先生陳述的事實，是瞞著王先生向李先生借了200萬元，并將房屋抵押給李先生。就合同效力問題由法院進行判決。
被告李先生辯稱，當時張女士向他借款200萬元，要用房屋抵押，實際他給了張女士200萬元借款，和張女士辦理的抵押登記，抵押合同合法有效，他不同意王先生的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，王先生與張女士系夫妻，二人婚后購買了某房屋，房屋登記在張女士名下。2014年9月，通過公證處公證，張女士與李先生簽訂《借款合同》，張女士從李先生處借款200萬元。同日，張女士與李先生簽訂《借款抵押合同》，張女士將某房屋抵押給李先生，雙方辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。另查，在辦理抵押登記手續(xù)時，張女士明確否認某房屋為夫妻共有房屋。2014年11月，王先生起訴本案。
法院認為，共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。某房屋系王先生與張女士的夫妻共有財產(chǎn)。張女士向李先生借款200萬元并將房屋抵押登記給李先生均未征得王先生的同意。而且自張女士與李先生辦理抵押登記手續(xù)至王先生起訴本案，時間間隔2個多月，應(yīng)視為王先生對張女士與李先生之間的《借款抵押合同》提出了異議。最后，法院判決張女士與李先生簽訂的《借款抵押合同》無效。另，考慮到張女士將房屋抵押給李先生時陳述房屋不屬夫妻共同財產(chǎn)，張女士對合同無效存在過錯，法院判決由張女士承擔本案全部訴訟費用。
宣判后，雙方均未提起上訴。
上饒縣市民張燕女士來電咨詢：我朋友張某與丈夫徐某婚后購買房屋一套。因感情不和，2008年3月雙方協(xié)議離婚。2007年6月，徐某私自以該房屋作抵押并辦理抵押登記，向信用社貸款5萬元用于經(jīng)商，結(jié)果全部虧損。因無力還款，信用社將徐某與張某一并訴至法院。請問張某是否應(yīng)共同承擔該筆貸款？
上饒縣法院答復(fù)：張某不應(yīng)承擔該筆債務(wù)。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋第十七條規(guī)定：“因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見?！?b>最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第五十四條規(guī)定：“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。”徐某用房產(chǎn)抵押貸款時，并沒有征得張某同意，房產(chǎn)抵押登記缺乏共有人同意抵押證明，雖辦理了抵押登記，但缺乏抵押必備條件，此抵押合同為無效合同。
其次，徐某的貸款屬于個人行為，應(yīng)由徐某承擔該筆債務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第17條第2款規(guī)定：“下列債務(wù)不能認定為夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由一方以個人財產(chǎn)清償……（3）一方未經(jīng)對方同意，獨自籌資從事經(jīng)營活動，其收入確未用于共同生活所負的債務(wù)。”因此可以認定，該筆債務(wù)為徐某個人債務(wù)。（陳三女）
摘自：http://news.163.com/10/0603/07/6883H7DV00014AED.html
有一對夫妻一起到外地工作，二人并不在一個城市。 丈夫用家里的積蓄買了一套房子，又認識了一個女人，倆人很快同居在一起。后來丈夫因為得病想要賣房，這個女人說想買這個房子，可手頭沒有足夠的錢，提出先過戶，完了錢慢慢給。于是在沒有任何實質(zhì)性文件的情況下，丈夫?qū)⒋朔孔舆^戶給了這個女人，過戶時此女用的是其姐的證件，實際是過戶到了她姐的名下（此女知曉丈夫有妻室）。這些都是瞞著妻子的。 丈夫同時經(jīng)營著一輛出租車，也是用家里的積蓄購買的。這個妻子是知道的。后因病要去外地治病，就口頭叫這個女人幫他照看車輛。此之前，由于丈夫一直居住在那處房子，房與車的手續(xù)文件基本都放在那處房子中。房子過戶掉后，丈夫去外地治病，什么也沒帶走，這個女人趁他不在，拿走了他放在房子里的所有物品，包括車的租用合同。后此女拿著租用合同到出租公司將出租車轉(zhuǎn)讓給了別人，從此消失不見。出租車公司在沒有本人簽字便更改租用合同，是否應(yīng)該負有責任？（賣車時丈夫完全不知情，妻子當然也更不知情） 丈夫在要錢無果后，從外地回到原來居住的地方，發(fā)現(xiàn)房車和這個女人都不見了，一氣之下病上加病，不久撒手人寰。妻子和兒子在后來得知了大概，雖憤怒無比，但看到病重的丈夫，還是悉心照料直到他去世。 想請教大家，妻子和兒子該如何挽回他們的損失？房子和車子該如何進行上訴？原告與被告都應(yīng)是誰？上訴理由都是什么？請大家指點啊
夫妻共同財產(chǎn)一方私自處置是無效法律行為；汽車擅自轉(zhuǎn)讓須看產(chǎn)權(quán)登記人是誰？非登記人處置行為無效，可以要求返還。
關(guān)于房子， 房子是夫妻結(jié)婚后以共同的積蓄所買，那么是共同財產(chǎn)，在沒有夫妻共同簽字的情況下房子過戶侵害了財產(chǎn)共同人的權(quán)益，是效力待定的民事法律行為，可以主張這個行為無效。
關(guān)于車子，產(chǎn)權(quán)所有人處置是無效的，如果處置人是車輛登記人是有效的，涉及到夫妻共同財產(chǎn)，在解除婚姻關(guān)系時可以要求對方給予補償。如果是被別人偷賣，并將出讓金拒為已有則涉嫌了盜竊罪?？梢韵蚬矆蟀刚埱蠊擦競刹?。
未經(jīng)共有人同意而以共有房產(chǎn)設(shè)定的抵押無效 銀行案例
2001年7月11日，李某、張某作為借款人與該信用社簽訂了《抵押擔保借款合同》，用于抵押的房產(chǎn)系張某與其妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的非專屬于夫妻一方的財產(chǎn)，屬于夫妻共有財產(chǎn)。借款25萬元，并將張某的房屋作為抵押，借款期限二年。原告信用社無證據(jù)證明被告張某抵押房產(chǎn)時經(jīng)過了其妻的同意。
信用社認為，貸款人張某提供的房屋所有權(quán)證所有權(quán)人為張某，該所有權(quán)證具有公示效力，抵押房產(chǎn)為張某個人所有，抵押合同依法有效。即使抵押房產(chǎn)為張某夫婦的共同財產(chǎn)，因該房屋所有權(quán)證在張某夫婦共同生活的居所保存，房屋所有權(quán)證有抵押記載，張某的妻子也應(yīng)該知道上述房產(chǎn)已抵押，其未提出異議，也應(yīng)認定抵押有效。信用社應(yīng)對張某抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
但是，在從事借款抵押業(yè)務(wù)時，抵押人是個人的，以登記在一人名下的房產(chǎn)進行抵押時，信用社應(yīng)當嚴格審查。信用社應(yīng)該詢問抵押人的婚姻狀況、夫妻共有財產(chǎn)的所有制形式，并要求抵押人提交相應(yīng)材料，以確定夫妻中的對方是否為抵押房產(chǎn)的共有人，并以一定方式確認夫妻一方抵押共有房產(chǎn)已征得另一方的同意，保證抵押合同的效力，維護信用社的利益。而信用社堅持認為只有房屋權(quán)屬登記的權(quán)利人才是房屋所有人，抵押房產(chǎn)是張某個人的財產(chǎn)。信用社無義務(wù)、也沒有能力調(diào)查張某的財產(chǎn)所有情況，其只需依據(jù)產(chǎn)權(quán)管理部門登記的產(chǎn)權(quán)人進行確認。
正是信用社工作人員對法律規(guī)定認識上的差錯，才造成了張某未經(jīng)共有人同意而以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押的事實。信用社在借款合同簽訂過程中存在明顯過錯。由于未對借款人提供的房產(chǎn)抵押進行相關(guān)調(diào)查，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第二款“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！钡囊?guī)定，應(yīng)認定抵押擔保無效。而致使貸款抵押擔保合同無效。
由于借款人下落不明，貸款抵押擔保合同也無效，導(dǎo)致信用社的到期貸款因無法收回而造成巨大損失。
本報訊（記者胡曉梅）日前，石家莊市橋西區(qū)人民法院審理了一起借款合同糾紛案。石家莊市某農(nóng)村信用合作社在簽訂一借款合同時，由于未對借款人提供的房產(chǎn)抵押進行相關(guān)調(diào)查，而致使貸款抵押擔保合同無效。由于借款人下落不明，貸款抵押擔保合同也無效，導(dǎo)致信用社的到期貸款因無法收回而造成巨大損失。
記者從石家莊市橋西區(qū)人民法院了解到，2001年7月11日，李某、張某作為借款人與該信用社簽訂了《抵押擔保借款合同》，借款25萬元，并將張某的房屋作為抵押，借款期限二年。2003年，借款到期后，信用社發(fā)現(xiàn)李某下落不明，信用社準備執(zhí)行擔保房產(chǎn)，遭到了張某妻子的反對，張某妻子提出該房產(chǎn)是夫妻共有財產(chǎn)，并非張某個人財產(chǎn)。信用社無奈訴至法院，請求執(zhí)行擔保房產(chǎn)。
法院在審理中發(fā)現(xiàn)，本案用于抵押的房產(chǎn)系張某與其妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的非專屬于夫妻一方的財產(chǎn)，屬于夫妻共有財產(chǎn)。原告信用社無證據(jù)證明被告張某抵押房產(chǎn)時經(jīng)過了其妻的同意。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第二款“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！?/b>的規(guī)定，應(yīng)認定抵押擔保無效。由于原告沒有對抵押的房產(chǎn)所有制形式進行相關(guān)調(diào)查，所以，張某不存在隱瞞其已婚、夫妻財產(chǎn)所有權(quán)狀況等，應(yīng)認定其主觀上沒有過錯。為此，法院認定，信用社作為專業(yè)的金融部門，抵押貸款是其常設(shè)業(yè)務(wù)，其工作人員應(yīng)當對相關(guān)法律有較深入的了解，為什么還會輸了這場官司呢？石家莊市橋西區(qū)人民法院民三庭法官王豪告訴記者，信用社輸了官司主要是因為其工作人員對房產(chǎn)所有權(quán)形式的認識上有差錯。信用社認為，貸款人張某提供的房屋所有權(quán)證所有權(quán)人為張某，該所有權(quán)證具有公示效力，抵押房產(chǎn)為張某個人所有，抵押合同依法有效。即使抵押房產(chǎn)為張某夫婦的共同財產(chǎn)，因該房屋所有權(quán)證在張某夫婦共同生活的居所保存，房屋所有權(quán)證有抵押記載，張某的妻子也應(yīng)該知道上述房產(chǎn)已抵押，其未提出異議，也應(yīng)認定抵押有效。信用社應(yīng)對張某抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。但是，在從事借款抵押業(yè)務(wù)時，抵押人是個人的，以登記在一人名下的房產(chǎn)進行抵押時，信用社應(yīng)當嚴格審查。信用社應(yīng)該詢問抵押人的婚姻狀況、夫妻共有財產(chǎn)的所有制形式，并要求抵押人提交相應(yīng)材料，以確定夫妻中的對方是否為抵押房產(chǎn)的共有人，并以一定方式確認夫妻一方抵押共有房產(chǎn)已征得另一方的同意，保證抵押合同的效力，維護信用社的利益。而信用社堅持認為只有房屋權(quán)屬登記的權(quán)利人才是房屋所有人，抵押房產(chǎn)是張某個人的財產(chǎn)。信用社無義務(wù)、也沒有能力調(diào)查張某的財產(chǎn)所有情況，其只需依據(jù)產(chǎn)權(quán)管理部門登記的產(chǎn)權(quán)人進行確認。正是信用社工作人員對法律規(guī)定認識上的差錯，才造成了張某未經(jīng)共有人同意而以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押的事實。信用社在借款合同簽訂過程中存在明顯過錯。雖然張某在原告進行相關(guān)調(diào)查時有提供真實信息、如實陳述的義務(wù)，但在原告信用社不進行相應(yīng)調(diào)查時，沒有主動告知的責任。
