到買二手房，多數(shù)人關(guān)注的是房產(chǎn)證過戶與辦理問題，對土地證的了解卻很有限。讀者王先生就是如此，幾個月前他在福建泉州云谷小區(qū)買了套二手房，房產(chǎn)證已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，土地證卻一直扔在抽屜里，直到近日經(jīng)朋友提醒才想起，土地證上還是原房東的名字。然而，當他到有關(guān)部門辦理過戶手續(xù)時，卻被告知“不能辦”。王先生頗為郁悶，致電本報咨詢究竟怎么回事。
劃撥用地性質(zhì) 需補辦出讓手續(xù)
房產(chǎn)證都過戶了，為何不能辦理土地證過戶手續(xù)?據(jù)泉州市行政服務(wù)中心國土資源局窗口工作人員稱，王先生所提供的原業(yè)主土地證上寫著“劃撥”，也就是說，該套房的土地屬于劃撥用地性質(zhì)，按理需要補辦出讓才能交易。
據(jù)了解，國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準權(quán)的政府批準并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。云谷小區(qū)屬于后者，土地為“劃撥”用地性質(zhì)。
“購買二手房時，可以看原業(yè)主土地證上所寫的性質(zhì)是什么，才知道是否可以辦理更名或補辦手續(xù)?！痹摴ぷ魅藛T稱。記者還了解到，泉州市區(qū)劃撥用地性質(zhì)小區(qū)有多個，但根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區(qū)可以補辦出讓手續(xù)。
隨后，記者從中介公司了解到，云谷小區(qū)并非所有房源都無法辦理土地證過戶手續(xù)，因云谷小區(qū)置換率較高，多幢樓都已辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì)，購房者購買時也可以較簡單地辦理土地證更名手續(xù)。此外，置換率高的圣湖小區(qū)同樣如此。
眾多購房者 忽視土地證過戶
按理說，在完整的商品房產(chǎn)權(quán)中，應(yīng)該包括“國有土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”。其中，“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證，是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證。然而，在二手房交易過程中，即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。
易嘉房產(chǎn)客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據(jù)他了解，除了劃撥用地商品房小區(qū)外，市區(qū)多數(shù)小區(qū)都可辦理土地證大證割小證或更名手續(xù)，但是在實際二手房交易中，多數(shù)房東不重視土地證的分割與更名問題，有些房東即使從原房東手中拿到土地證，也不會及時辦理過戶手續(xù)。
據(jù)了解，我市乃至全省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。而業(yè)內(nèi)人士分析，盡管沒有土地證不影響業(yè)主對房屋的使用，但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，將來土地使用證和房產(chǎn)證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補償，這樣土地補償部分就很難保證。
四種情形 國土部門拒辦土地證
那么，該如何辦理《土地證》變更呢?記者從泉州行政服務(wù)中心國土資源局窗口了解到，屬于劃撥用地商品房，需要補辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下，開發(fā)商交完土地出讓金后，就可以進行開發(fā)并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續(xù)，購房者就可以到相關(guān)國土部門辦理土地證的分割手續(xù)，把屬于自己的土地證辦到手。這個過程簡單來說，就是“大證割小證”。
此外，按照有關(guān)規(guī)定，有幾種情形國土部門可以拒辦土地證。一是，開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)的，但其土地出讓金尚未交納完畢。二是，開發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的，未經(jīng)政府有關(guān)部門批準，辦理出讓手續(xù)的。三是，在集體所有的土地上建房的。四是，開發(fā)商所取得的土地使用權(quán)權(quán)利受限制的，諸如抵押、被司法機關(guān)查封等情況。
商品房土地使用權(quán)分割登記所需提供的材料：
開發(fā)商的《國有土地使用證》(復(fù)印件);
土地使用權(quán)出讓合同及土地利用要求(復(fù)印件);
規(guī)劃設(shè)計條件(復(fù)印件);
各幢樓房總《房屋所有權(quán)證》及該幢樓房各戶測繪面積明細表(市房地產(chǎn)測繪隊出具);房屋竣工驗收報告;
土地分攤情況表(提供以幢為單位、用EXCEL制表的軟盤);
填寫《土地登記申請表》;
開發(fā)商的法人證明、機構(gòu)代碼證、《法人代表身份證明書》、法人代表個人的身份證明、土地登記委托書及委托代理人的身份證明;
各戶《房屋所有權(quán)證》及業(yè)主身份證明;
宗地圖;
國土資源部門認為應(yīng)提交的其他材料。
房改房或商品房土地變更登記：
原業(yè)主《國有土地使用證》原件和《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;
現(xiàn)業(yè)主《房屋所有權(quán)證》原件和復(fù)印件;
買賣合同或贈與合同、繼承證明等變更文件原件或經(jīng)查檔蓋章的復(fù)印件;土地出讓金繳交證明;
變更雙方身份證明復(fù)印件;
屬劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)提供《房改房或商品房劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同》。如該幢樓已辦理出讓的，應(yīng)到用地利用組查詢出讓合同編號、使用終止日期;
宗地圖一份;
國土資源部門認為應(yīng)提交的其他材料。
