· 本文主要是討論國有土地上房屋征收過程中承租人的相關(guān)權(quán)益問題。根據(jù)本律師多年以來，參與政府棚改項(xiàng)目征收的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，國有土地上房屋征收過程中的承租人分為私房承租人和公房承租人，公房承租人又分為自管公房承租人和直管公房承租人。對于公房承租人，目前在長沙市的棚改征收過程中，大多數(shù)情況下，采用的是依據(jù)“公改私”的政策，對公房承租人采用了等同于產(chǎn)權(quán)人標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。因此，對于公房承租人在本文當(dāng)中即不展開討論，本文當(dāng)中主要是以長沙市為例討論國有土地上房屋征收過程中，私房承租人的相關(guān)權(quán)益問題。
一、承租人在征收過程中的法律地位
在租賃房屋被征收一事上，涉及到2個法律關(guān)系，一是征收部門與產(chǎn)權(quán)人之間的行政征收法律關(guān)系，行政征收法律關(guān)系具有行政性質(zhì)，受到相關(guān)行政征收法律法規(guī)的調(diào)整，如國務(wù)院的590號令；二是產(chǎn)權(quán)人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，租賃合同關(guān)系，屬于民事法律范疇，受到合同法的調(diào)整。在這2個法律關(guān)系當(dāng)中，承租人其實(shí)僅僅只是租賃合同關(guān)系當(dāng)中的主體。理由如下：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償”之規(guī)定，國家層面上立法，目前已經(jīng)明確將房屋所有權(quán)人認(rèn)定為被征收人，同時，縱觀《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》全文，都未出“承租人”這一概念，因此，在國家層面的立法當(dāng)中，已經(jīng)將承租人排除在了征收補(bǔ)償范圍之外。
但是，租賃房屋征收過程中，承租人作為被征收房屋實(shí)際使用人，其在房屋被征收后，其自身權(quán)益遭受損失，這是客觀存在，不容回避的事實(shí)。不解決承租人的損失補(bǔ)償的問題，被征收房屋即無法順利騰空交房，征收工作也會受到影響。因此，目前在北京市、四川省廣水市等地方已經(jīng)根據(jù)地方實(shí)際情況，通過地方立法，明確了承租人在征收過程中的法律地位以及相關(guān)權(quán)益保護(hù)問題。但是，目前在我們湖南省，省市兩級的立法當(dāng)中，均未規(guī)定國有土地上房屋征收過程中，承租人的法律地位及相關(guān)權(quán)益。
因此，租賃房屋被征收過程中，承租人僅僅只是租賃合同關(guān)系當(dāng)中的主體，其權(quán)利維護(hù)，應(yīng)以租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ)，以合同法的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。
二、租賃房屋被征收的裁判規(guī)則
我國的不同于英美法系，判例法并不屬于我國的法律淵源，但是，司法實(shí)踐當(dāng)中，作為法律從業(yè)者，大家都很重視對于裁判規(guī)則的研究。目前在網(wǎng)上盛傳的“最高法征收拆遷裁判規(guī)則五則”當(dāng)中，就提到了關(guān)于租賃房屋被征收的裁判規(guī)則。其裁判要旨：
租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，其征收補(bǔ)償對象是房屋所有權(quán)人，承租人并非征收補(bǔ)償的對象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補(bǔ)償款項(xiàng)的，人民法院不能根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議以征收補(bǔ)償項(xiàng)目名稱來確定具體補(bǔ)償款項(xiàng)是否給予承租人的，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關(guān)規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判。
該裁判要旨出自于2015年最高人民法院機(jī)關(guān)刊物《人民司法·案例》中刊登的重慶市江津區(qū)人民法院（2013）津法民初字第02266號民事判決書和重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號民事判決書。
根據(jù)該裁判要旨，目前有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于征收補(bǔ)償對象為房屋產(chǎn)權(quán)人，即出租人，因此，如果《房屋租憑合同》當(dāng)中約定裝飾裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等費(fèi)用歸屬的，即按合同約定處理，如果沒有約定，那么承租人的裝飾裝修損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)等損失，即不能得到補(bǔ)償。
其實(shí)仔細(xì)研究重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號民事判決書和該案的再審法院重慶市高級人民法院（2014）渝高法民申字第01262號再審民事裁定書后，個人對于上述觀點(diǎn)并不認(rèn)同，因?yàn)?，該裁判要旨的原意并非如此?/span>
首先，上述案例的裁判要旨，分為兩部分，前半部分“租賃合同履行過程中，出租房屋被國家征收，其征收補(bǔ)償對象是房屋所有權(quán)人，承租人并非征收補(bǔ)償的對象”，該部分的意思很明顯，是講的在征收補(bǔ)償過程中，征收部門補(bǔ)償款項(xiàng)的發(fā)放對象為房屋所有人，而非承租人，但這并不表明，承租人因國家征收而導(dǎo)致的損失，就無法得到補(bǔ)償，這個其實(shí)在本案的裁判要旨后半部分當(dāng)中就已經(jīng)給出了答案。
裁判要旨后半部分“承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補(bǔ)償款項(xiàng)的，人民法院不能根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議以征收補(bǔ)償項(xiàng)目名稱來確定具體補(bǔ)償款項(xiàng)是否給予承租人的，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定，并依據(jù)合同法的基本原則和有關(guān)規(guī)定，按租賃合同糾紛予以裁判”，這里進(jìn)一步解釋，承租人如果想要得到補(bǔ)償的，不能依據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議或者補(bǔ)償項(xiàng)目名稱來主張，因?yàn)?，?b style="color:black;background-color:#ff9999">征收補(bǔ)償協(xié)議》和征收補(bǔ)償項(xiàng)目，這是屬于行政征收法律關(guān)系，而承租人與出租人之間則屬于民事的租賃合同關(guān)系，承租人要想得到補(bǔ)償，需要依據(jù)雙方之間的《房屋租賃合同》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定主張，法院也應(yīng)當(dāng)按照租賃合同糾紛的裁判規(guī)則予以裁判。
因此，租賃房屋被征收的，承租人在維護(hù)自身權(quán)益時，要以《房屋租賃合同》為依據(jù)，《房屋租賃合同》沒有相關(guān)約定的，可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定及基本原則維護(hù)自身合法權(quán)益。
在此，本律師建議：當(dāng)租賃房屋所涉及的裝飾裝修價值、搬遷費(fèi)、或設(shè)施設(shè)備價值過大時，為防范租賃房屋因被征收而產(chǎn)生不必要糾紛的，建議一定要在《房屋租賃合同》當(dāng)中事先約定上述費(fèi)用遇到征收時的歸屬或損失承擔(dān)問題。
