為解答大家心中疑問(wèn)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在總結(jié)梳理近期業(yè)主反映問(wèn)題的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《日照市房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，市房管部門梳理了有關(guān)房屋測(cè)繪知識(shí)。希望可以為大家提供幫助。
1.房屋調(diào)查以幢為單位。
2.房屋層數(shù)和層次調(diào)查
室內(nèi)陸坪±0.00以上，層高在2.2米以上的計(jì)入自然層；
采光窗高于室外地坪的半地下室計(jì)入自然層；
室內(nèi)陸坪±0.00以下，層高在2.2米以上的計(jì)入地下層；
房屋總層數(shù)=地上層數(shù)+地下層數(shù) ；
層次是單元房屋在樓幢中第幾層，地下層以負(fù)號(hào)表示（結(jié)合規(guī)劃審批文件認(rèn)定）。
3.建筑結(jié)構(gòu)
以房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其他結(jié)構(gòu)等6種。
實(shí)際要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查以及設(shè)計(jì)圖紙共同確認(rèn)房屋的建筑結(jié)構(gòu)。
4.房屋用途
一幢房屋不同部分用途不同時(shí)，應(yīng)分別表述其位置、面積、用途結(jié)合相應(yīng)土地用途及相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)用途。
5.房屋建成時(shí)間
房屋預(yù)測(cè)繪建成年份按照建筑工程施工許可證“合同竣工日期”，房屋實(shí)測(cè)繪建成年份按照建設(shè)工程“竣工驗(yàn)收備案日期”。
6.墻體歸屬調(diào)查
墻體歸屬以權(quán)屬單元為單位調(diào)查。
分為自有墻、共有墻和借墻三種。
墻體歸屬由毗鄰各權(quán)利人共同確定并簽字確認(rèn)。
7.房屋座落位置
房屋座落位置按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證“建設(shè)位置”，無(wú)規(guī)劃許可證的按照土地使用證“座落”。
房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計(jì)算，還包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積，房屋建筑面積計(jì)算應(yīng)具備以下條件：
1.應(yīng)具有上蓋；
2.應(yīng)有圍護(hù)物；
3.層高在2.20m以上；
4.結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性的建筑物；
5.可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。
（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍
1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
2.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計(jì)算建筑面積。
3.穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4.樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
5.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
6.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
7.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
8.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
9.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。
10.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。
11.有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
13.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
15.有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍
1.與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
4.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
5.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
（三）不計(jì)算建筑面積的范圍
1.層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。
2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。
3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。
5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
6.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8.活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。
9.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
10.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
(一)套內(nèi)房屋使用面積
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下計(jì)算：
1.套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和；
2.套內(nèi)樓梯按自然層的面積總和記入使用面積；
3.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；
4.內(nèi)墻裝飾厚度計(jì)入使用面積。
(二)套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
(三)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
做好房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)常識(shí)的普及宣傳，不僅使普通市民清楚了解房屋測(cè)繪相關(guān)知識(shí)，更能使廣大市民對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督。特別是通過(guò)宣傳普及，廣大市民在購(gòu)買商品房時(shí)能清楚明白房屋面積是如何計(jì)算出來(lái)的，對(duì)減少購(gòu)房買賣糾紛，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪工作的公開(kāi)化、透明化也具有重要意義。接下來(lái)是幾個(gè)關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪的案例解析。
市民張先生
“我聽(tīng)說(shuō)房屋面積誤差可以達(dá)到3%，那測(cè)量尺度太大了吧？”市民張先生提出疑惑?！捌鋵?shí)我也不太信，一直想找這方面的專家問(wèn)問(wèn)，到底是咋回事？”
案例一分析：
房產(chǎn)測(cè)量涉及的精度分兩類：一類是界址點(diǎn)、界址點(diǎn)間距（線）及平面控制測(cè)量的精度；二類是房產(chǎn)面積精度。
界址點(diǎn)一級(jí)精度mj為±0.02m，界址點(diǎn)間距誤差△D=±(mj+0.02mjD)。房產(chǎn)平面控制測(cè)量末級(jí)相鄰基本控制點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)±0.025m。
第一類精度主要應(yīng)用于繪制房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分幅平面圖。
老百姓最關(guān)心的房產(chǎn)面積誤差屬于第二類?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB-T 17986-2000）規(guī)定：
采用一級(jí)精度等級(jí)，例如房產(chǎn)面積為100 m2，則中誤差是0.13 m2。這類誤差也只產(chǎn)生在無(wú)規(guī)劃圖紙的自建房測(cè)量中。有規(guī)劃審批圖紙的樓房預(yù)售依據(jù)圖測(cè)，實(shí)測(cè)依據(jù)規(guī)劃審批圖紙對(duì)實(shí)際施工尺寸進(jìn)行復(fù)核。樓房面積前期有規(guī)劃許可的約束，后期有竣工驗(yàn)收備案的確認(rèn)，再經(jīng)過(guò)測(cè)繪單位的實(shí)測(cè)，面積管理部門的審查，誤差其實(shí)不存在。
人們口中的“誤差3%”源自《商品房買賣合同》，那不是測(cè)量誤差，而是房屋買賣合同約定的面積與房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的差異（簡(jiǎn)單理解就是買房與交房的面積差異）。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，面積差異通常被稱為“房屋縮水”，表現(xiàn)形式有“縮水”、“漲水”。目前房屋銷售以預(yù)售方式為主，預(yù)售面積是由圖紙上測(cè)出來(lái)的，如果在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)規(guī)劃變更，預(yù)售面積就會(huì)與實(shí)際面積存在差異。
按照現(xiàn)行商品房買賣合同的約定，買賣雙方針對(duì)面積確認(rèn)及差異處理既可以自行約定，又可以按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
房屋的測(cè)量誤差（面積誤差）和面積差異是兩個(gè)不同的概念。購(gòu)房者如對(duì)面積數(shù)據(jù)有疑問(wèn)，可以要求測(cè)繪單位進(jìn)行答復(fù)，答復(fù)后仍有異議可再向市房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)復(fù)查。維護(hù)自身權(quán)益是每一位購(gòu)房者的權(quán)利，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益更是面積管理部門義不容辭的職責(zé)。
市民王女士
“我剛買了套房子，想知道面積，聽(tīng)說(shuō)有《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》。開(kāi)發(fā)商說(shuō)提供不了，在我的一再堅(jiān)持下，最后只允許看一眼。我覺(jué)得我已經(jīng)購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)，是房屋的合法所有人，這個(gè)報(bào)告有權(quán)要求自己持有一份。如果對(duì)報(bào)告結(jié)果有爭(zhēng)議，該如何重新測(cè)量和復(fù)議？”
案例二分析：
房屋面積管理部門、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及測(cè)繪單位均有《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》，如業(yè)主需要查看，三方都可以提供。新建房屋都要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在售樓處進(jìn)行張貼公告。為方便業(yè)主查詢，目前新辦理的預(yù)售或?qū)崪y(cè)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)都在日照市房地產(chǎn)管理局政務(wù)網(wǎng)公示。如果業(yè)主對(duì)面積有異議，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有爭(zhēng)議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。”
陳先生新購(gòu)一套二手樓房，但無(wú)論怎樣量測(cè)都與辦理的產(chǎn)權(quán)證上的面積有較大差距。“房屋面積到底是怎樣測(cè)算的？”陳先生產(chǎn)生了疑惑。
案例三分析：
產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為套內(nèi)建筑面積加分?jǐn)偯娣e。房產(chǎn)測(cè)繪中，套內(nèi)建筑面積界線要量取到分戶權(quán)界線的墻體中線，再加上陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。分?jǐn)偯娣e是整幢樓共用建筑面積按功能區(qū)的使用范圍通過(guò)分?jǐn)傆?jì)算得來(lái)。而業(yè)主量測(cè)的只是凈尺寸數(shù)據(jù)（未含內(nèi)墻體尺寸及分戶權(quán)界墻體一半尺寸），再相乘相加得出的面積數(shù)，此面積即不是套內(nèi)面積，也不是建筑面積，只是接近使用面積（墻面裝飾材料及抹灰厚度計(jì)入使用面積）。房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)工作，測(cè)繪人員施測(cè)時(shí)以一幢樓為單位，依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪校核，對(duì)共用建筑部位使用范圍進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《日照市房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行面積分?jǐn)傆?jì)算后，再經(jīng)內(nèi)業(yè)兩級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收合格后最終確認(rèn)建筑面積。所以，業(yè)主很難自行量測(cè)房屋建筑面積，特別是無(wú)法計(jì)算需要分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有異議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。”
某地下車庫(kù)（非人防區(qū)域）內(nèi)的車位，其權(quán)屬范圍僅是一個(gè)長(zhǎng)方形，通過(guò)簡(jiǎn)單量測(cè)計(jì)算出的面積也不過(guò)十幾平米，為何產(chǎn)權(quán)證上所顯示的車位建筑面積是幾十平米呢？
案例四分析：
車位的建筑面積由車位的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e組成，車位的套內(nèi)建筑面積即為地面上權(quán)屬界線所圍成的面積，車位的分?jǐn)偯娣e是指在整個(gè)地下車庫(kù)中所分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。
地下車庫(kù)內(nèi)車位的共用建筑部位主要涉及車行通道、坡道、車庫(kù)出地面樓梯間、設(shè)備間等。車行通道和坡道是車位分?jǐn)偟闹饕灿媒ㄖ课?，分?jǐn)偤蟮拿娣e占車位建筑面積的50%甚至更多。
另外，車庫(kù)的出地面樓梯間，也是車位需要參與分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ课?；地下車?kù)內(nèi)為了滿足照明所設(shè)置的配電間以及為滿足通風(fēng)所設(shè)置的風(fēng)機(jī)房、風(fēng)井等均為車位所要分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ课弧?/p>
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