很多人在購(gòu)買二手房的時(shí)候，不可避免的要跟中介打交道，但一提到中介，給大家的印象就是“黑，坑，騙”，買套房子不容易，在交易過(guò)程中被坑了錢還好，要是房子被坑了，真的是欲哭無(wú)淚，但整個(gè)二手房交易過(guò)程非常繁瑣，一般人都無(wú)法認(rèn)清其中有哪些環(huán)節(jié)容易出問(wèn)題，又加上國(guó)內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人缺少監(jiān)管和執(zhí)業(yè)資格，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人水平良莠不齊，我做過(guò)一兩年的二手房，對(duì)這方面還算了解，把我的一些經(jīng)驗(yàn)發(fā)給大家看看，怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
小心黑中介
第一式：不要表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買意愿，即使你再怎么滿意看中的房子，也一定要冷靜，盡可能的去挑問(wèn)題（沒(méi)有十全十美的房子，多少都會(huì)有些問(wèn)題），這么做的原因不是為了討價(jià)還價(jià)，而為了避免經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合房東一起坐地起價(jià)，前幾天還有個(gè)頭條的朋友遇到了這個(gè)問(wèn)題，問(wèn)我怎么辦，所以，切記不要沖動(dòng)。
第二式：房屋有無(wú)隱性問(wèn)題，比如：建筑缺陷，采光問(wèn)題，底商噪音，油煙污染，陰宅等，這個(gè)可以去問(wèn)一下鄰居，他們一般比較清楚，經(jīng)紀(jì)人帶看以后，自己再分不同的時(shí)間段去看看，有可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，我之前就遇到過(guò)房子采光不是很好，經(jīng)紀(jì)人就挑了一個(gè)非常好的天氣，大中午的叫我去看房，看著沒(méi)什么太大問(wèn)題，就沒(méi)在意，但實(shí)際居住的時(shí)候日照嚴(yán)重不足；還有一個(gè)就是房子在三樓，底下是小飯店，下午三四點(diǎn)的時(shí)候去看房也沒(méi)問(wèn)題，結(jié)果中午和晚上一去看的時(shí)候根本受不了，噪音大，還有油煙，根本沒(méi)辦法曬衣服。
第三式：房屋有無(wú)抵押情況，有些房子看上去價(jià)格非常誘人，比同樣房屋低個(gè)十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)都有，但有些無(wú)良的經(jīng)紀(jì)人為了促成交易，會(huì)隱瞞事實(shí)，而如果有抵押的房子，你買了后會(huì)非常麻煩，情況好一點(diǎn)的你還能拿回你的錢，情況不好的，錢被卷走，房子還不屬于你的，那才叫錢房?jī)煽漳?，這一點(diǎn)一定要咨詢清楚。
第四式：明確好稅費(fèi)，跟賣方和經(jīng)紀(jì)人當(dāng)面溝通好契稅，個(gè)稅或增值稅（如果有的話）由哪一方繳納，并明確的寫在購(gòu)房合同中，切記不可口頭承諾；因?yàn)楦鱾€(gè)城市繳稅方不一樣，也沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，所以這你可以多問(wèn)幾家中介了解清楚即可。
第五式：中介費(fèi)交納，在沒(méi)有過(guò)戶前盡量不要交中介費(fèi)，因?yàn)楹竺孢€有很長(zhǎng)的流程要走，先付費(fèi)后，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人態(tài)度不積極，到時(shí)候恐生變故，實(shí)在無(wú)法達(dá)成一致的時(shí)候，也可以協(xié)商分步付中介費(fèi)，這樣一般就沒(méi)什么問(wèn)題了。
第六式：退訂金/意向金，如果要交訂金或意向金的話，一定要明確好，在什么情況下是可以退的，不然萬(wàn)一出現(xiàn)什么意外情況就要不回來(lái)了，比如“買方征信有問(wèn)題，貸款批不下來(lái)，房子問(wèn)題要退房”之類的，而且也不要口頭承諾，要寫在合同中，先小人后君子。
第七式：中介費(fèi)，這個(gè)也是水最深的一塊了，中介費(fèi)可以談，可以談，可以談，重要的事情說(shuō)三遍！中介費(fèi)根據(jù)所在城市不同，收取的比例也有所區(qū)別，大部分都在1~3%之間，但這方面沒(méi)有明確的法律規(guī)定，完全就看你會(huì)不會(huì)談價(jià)了，當(dāng)然了，在談中介費(fèi)的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人會(huì)列一張表給你，里面包含了N多種費(fèi)用，在這里我再說(shuō)明一下，只有評(píng)估費(fèi)和中介費(fèi)是由紀(jì)紀(jì)人收的，其中評(píng)估費(fèi)是交給銀行的，有些地方或銀行收的費(fèi)用是叫貸款服務(wù)費(fèi)，里面會(huì)包含評(píng)估費(fèi)，但這個(gè)所謂的貸款服務(wù)費(fèi)沒(méi)有明確規(guī)定收多少，一般會(huì)跟買方說(shuō)3‰的費(fèi)用，實(shí)際上這個(gè)服務(wù)費(fèi)都是被銀行信貸部拿去做回扣了（我這么說(shuō)估計(jì)會(huì)得罪一大批人），其實(shí)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)根本就沒(méi)有這個(gè)費(fèi)用，而其中包含的評(píng)估費(fèi)，現(xiàn)在都是300塊錢一單，別的就真的沒(méi)有任何其他費(fèi)用了，這里希望購(gòu)房者了解就行了，因?yàn)榉?wù)費(fèi)有時(shí)候是銀行要收的，胳膊擰不過(guò)大腿，真要交的話，自己留個(gè)心眼，先打電話問(wèn)一下要貸款的銀行有沒(méi)有這個(gè)服務(wù)費(fèi)，就怕是銀行沒(méi)收，被經(jīng)紀(jì)人收去了。這里說(shuō)一下我買二手房的時(shí)候，把中介費(fèi)從17800談到了7500，我這人心比較軟，實(shí)在不太忍心，我弟買的時(shí)候一口給人家還到4500，結(jié)果人家也沒(méi)說(shuō)啥。
小心黑中介
第八式：水電物業(yè)燃?xì)?，在過(guò)戶前，最好讓賣方把水電物業(yè)燃?xì)赓M(fèi)給清掉，不要覺(jué)得有時(shí)候幾百塊錢是小事 ，你不好意思說(shuō)，有些人就喜歡占小便宜，水電物業(yè)燃?xì)赓M(fèi)有欠費(fèi)時(shí)，一定要提前確定好，不然到時(shí)候房子一賣，原房主不管了，你就要出這個(gè)錢，我就遇到過(guò)這種情況，賣方是個(gè)小肚雞腸的人，最后他把房子鑰匙一交，就不管不問(wèn)了，雖然錢不多，但平白無(wú)故的花這個(gè)錢也不值得了。
第九式：確定好家具物件，如果房子有裝修，請(qǐng)確定好哪些東西保留，哪些東西帶走，最好列一張清單，附加在合同上，省著到時(shí)候扯皮，你跟賣方又不熟，有些人口頭答應(yīng)了，結(jié)果交房時(shí)在你不知道的情況都給你搬走，你就郁悶吧，畢竟也是錢買的。
第十式：戶口遷移，這個(gè)很重要，有些賣方是唯一住房，房子賣了后，戶口暫時(shí)沒(méi)地方落，他又不愿意遷回家，到時(shí)候就會(huì)跟你家戶口在一個(gè)戶口本上，戶口本上多了陌生人多難受啊，而且你自己家人想遷過(guò)來(lái)有可能都會(huì)受影響，一個(gè)房子落戶人數(shù)是有限的，所以這個(gè)要切記不要忘了。
第十一式：共有產(chǎn)權(quán)，如果房子是共同產(chǎn)權(quán)，一定要取得所有產(chǎn)權(quán)人同意，不然交易無(wú)效，我之前遇到過(guò)一個(gè)情況就是男房主偷偷的把房子賣了，女房主不知情，然后男房主找了一個(gè)女人去簽字，結(jié)果在銀行做解押的時(shí)候被認(rèn)出來(lái)，就中斷交易了。還好是被認(rèn)出來(lái)了，否則一但過(guò)完戶后，那就是真的麻煩事。
共有產(chǎn)權(quán)要認(rèn)清
好了，十一式傳授完畢，希望能給買房的朋友帶來(lái)一些幫助，買房子對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)都是大事，誰(shuí)也不想在買房過(guò)程中被坑或遇到麻煩事，在此希望每個(gè)人都買到稱心如意的房子。
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