昨天，杭州法拍市場上成交了一套217.45㎡的融創(chuàng)宜和園合院。
△截圖自阿里拍賣
該場拍賣共13人報名，吸引5.8萬次圍觀，經過203輪的出價，最終以4000萬元成交，溢價率近38%，單價高達18.4萬/㎡。
隨后，該房源也被冠以「杭州第二貴法拍房」之稱，僅次于徐青甫故居。
2019年5月，建筑面積419.57㎡的徐青甫故居，以8804萬元的價格被拍出，折合單價約21萬元/㎡。
對比來看，徐青甫故居有名人屬性且在西湖邊上，具有不可復制的稀缺性；縱然融創(chuàng)宜和園的地段、產品、學區(qū)等條件都不錯，但本質上仍然只有普通的商品屬性。
如果用總價思維看，杭州豪宅史上曾出現(xiàn)過1.45億的綠城云棲玫瑰園、1.05億濱江華家池別墅等，這套融創(chuàng)宜和園4000萬的成交價雖然高，但也未站在金字塔尖。
于是乎，有人說瘋了，有人說值得。
1
存在即合理。
光看這套房子拍出的18.4萬/㎡，確實可以說是天價，但對比項目高層漲幅的變化，這個價格卻在合理的范圍之內。
2018年5月，融創(chuàng)宜和園首次開盤，高層均價4.74萬/㎡。今天二手房市場上，融創(chuàng)宜和園的高層均價在9萬/㎡左右，等于說快3年的時間高層價格翻了一倍。
△截圖自貝殼找房平臺
2018年11月，融創(chuàng)宜和園2幢合院領出預售證，均價9.8萬/㎡。透明售房網一房一價表顯示，8幢34號房源（即這次法拍的合院）當時總價為2446萬，單價11.2萬/㎡。
△截圖自透明售房網
即便有合院業(yè)態(tài)、法拍房源的因素影響，但按上面的邏輯來看，從11.2萬/㎡漲到18.4萬/㎡，應該屬于正常的價格漲幅。
2
我們知道，在普通二手住宅交易過程中，不滿5年的話，需繳納增值稅為5.3%。原則上，這筆錢本該由賣家繳納的增值稅。
如今市場整體供不應求，呈賣方市場，由買家承包增值稅，漸漸成為約定俗成的規(guī)矩。
而法拍房的稅收方式按正常執(zhí)行，融創(chuàng)宜和園這套法拍房的拍賣公告中明確：
出賣方（被執(zhí)行人）繳納本次交易環(huán)節(jié)的增值稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、個人所得稅、教育費附加、地方教育附加等。
買受人繳納本次過戶所產生的印花稅、契稅。
由于融創(chuàng)宜和園交付未滿2年，所以原房主需要繳納5.6%的增值稅及附加、個人所得稅全額1%，一共264萬。
4000萬*5.6%+4000萬*1%=224+40=264萬。「注：個人所得稅全額1%和差額20%二選一」
買家須支付契稅部分，最高3%，即最高120萬。這也解釋了為什么有人愿意參與競拍法拍房。
要知道，若在普通的二手房市場上，原房主出的這筆錢也是要買家出的。
3
根據(jù)阿里司法拍賣對該標的物的介紹，該房源曾進行過4次抵押。
除了銀行30年期的抵押貸款之外，還抵押給了3個自然人，抵押金額分別為450萬、442萬、630萬。
也就是450萬這筆抵押的債權人，在去年抵押期限滿了之后就將房主告上法庭。
浙江省杭州市濱江區(qū)人民法院出具的民事調解書顯示，原主人的民間借貸糾紛一案，欠款450萬及利息15.3萬。
因未如期償還，所以這套房子進入了法拍市場。
問題來了，這套法拍房光起價就高達2485萬，最終賣了4000萬，遠遠超出了欠款465.3萬。
有人說，或許是原房主身陷囫圇，需要更多的錢。也有人說，是有托在惡意抬價，或者是房東利用這種方式在間接賣房。
還有一種猜測認為，買家是和原房主是一伙兒的，通過拍賣來抬高房屋價格，原來只能市場價2400多萬的房產抵押，現(xiàn)在可以用市值4000萬的房產抵押。
房子只是左手換右手，但套出來的錢卻更多了，付出的代價只是一些手續(xù)費用。
4
據(jù)了解，這套融創(chuàng)宜和園的合院，共5層（地上3層、地下2層），帶院落和地下雙車位，建筑面積217.45㎡。
其實，這里透露了一個信息，宜和園的合院產品地下室是不計入容積率的。
你想啊，如果地下2層都計容的話，5層加起來建面217.45㎡，單層才40多㎡，還能叫豪宅嗎？
所以說，雖然建面只有217.45㎡，但實際使用面積還得算上地下兩層，因此單價也就拉高了。
為什么地下室不計容？
簡單說，就是為了造更多的房子，實現(xiàn)利益最大化。
融創(chuàng)宜和園項目整體容積率為2.6，高低配打造，地下室不計容可以省出空間利用到高層或者多做幾幢合院。
值得注意的是，融創(chuàng)宜和園的合院帶地下雙車位還是比較良心的，若是車位另賣的話，又要多支出個100萬左右。
當然，市場也有將地下室計容的合院產品，比如蕭山的湘湖壹號。
因為1.0容積率的限制，只能做純低密產品，所以地下室自然得算面積，也就計入容積率了。
這樣一來，紙面上的建筑面積也有410方、430方，若是同樣的總價，單價就會被拉低。
但是對于居住于此的企業(yè)家或者富人來說，需要資金周轉時，房本上產權面積越大大，貸款就越好批。
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