主城區(qū)作為發(fā)展最早、資歷最老的區(qū)域，無論是在商業(yè)配套，還是教育、醫(yī)療等資源上都有著得天獨厚的優(yōu)勢。
那么主城區(qū)的房子購買價值，以及主城與綠博白沙甚至濱河國際新城之間的性價比對比如何呢？
■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》出品人
最近，關(guān)于主城區(qū)價值的話題不絕于耳。
鄭州有一個很有趣的現(xiàn)象，就是房價倒掛。簡單的說，就是遠郊樓盤的價格高于主城區(qū)，與其他同級別武漢、南京等城市相比反差極大。
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房價倒掛
映射主城價值
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上周，參加了一個關(guān)于主城價值主題的小型沙龍，主要針對主城區(qū)的置業(yè)價值予以分析和研討，許多人還是比較看好主城區(qū)的。在“休想騙我出三環(huán)”的聲浪中，這樣的研討既不是附和也不是回應(yīng)。
其實，不用紙上談兵式的研討大家也可以看出三環(huán)內(nèi)的主城價值來。
之所以是主城，還是因為在配套方面成熟、生活方面便利、交通方面通達、保障方面到位。無論是教育、醫(yī)療、地鐵、周邊商業(yè)等，都是考評一個區(qū)域價值的關(guān)鍵指標。
遠郊新規(guī)劃區(qū)域，雖然也規(guī)劃有一定的配套，有些還是非常牛氣的配套，但等其完全成熟起來，尚需要一定的時日，還有就是與主城之間切換的通勤和時間問題，會成為一部分人考慮的重點。
根據(jù)國際通行計算模式，主城區(qū)房價應(yīng)當是郊區(qū)的2.2倍左右才算合理。因此，像美國的一些主流城市，downtown的價值就要比uptown高出許多倍，不是沒有道理的，尤其對于中產(chǎn)們來講，更是在意這些。
反觀鄭州，主城價值竟然倒掛，還真是一個奇怪的現(xiàn)象。
當然，郊區(qū)有郊區(qū)的好，主城有主城的價值，只是這對比起來，同樣的價格標準，主城的優(yōu)勢就越發(fā)明顯了。
恰恰就在昨天，一位老鄉(xiāng)向我咨詢說，在北環(huán)附近看了中海錦城的房子，下來可能要20000+，能不能出手。
我簡單查了一下相關(guān)信息，中海錦城項目位于南陽路與興隆鋪路交叉口東400米，距離正在修著的地鐵3號線興隆鋪站不足500米距離，這可是標準的地鐵盤，況且還在三環(huán)之內(nèi)。
而且，中海錦城容積率只有3.48，共200多戶。前后無任何高樓遮擋，戶型面積89-141平，全部南北通透。
我并沒有跟他分析項目周邊有宜家商場、絕佳地段、優(yōu)質(zhì)配套、學區(qū)什么的，因為這些基礎(chǔ)的信息他已經(jīng)掌握了。
說實在的，雖然該片區(qū)的普羅旺世、建業(yè)壹號城邦、建業(yè)貳號城邦、中海錦苑等小區(qū)的二手房價格均破2萬+了，但2萬+對于許多人來講，除了覺得價格高以外，其他沒有什么太多的認識。
但畢竟是主城區(qū)的房子，在任何時候都是第一選擇。郊區(qū)那些樓盤再好，但片區(qū)沒有個五年八年的，咋能成氣候？
記得《地盤》的一位粉絲跟我講過，他經(jīng)手的房子也得有二十套以上了，但主要的置業(yè)領(lǐng)域就是主城。
他說，2013年在雁鳴路的春天里以8000元/平方米的價格買了一套，當時三環(huán)內(nèi)的房子也差不多都這個價格標準?，F(xiàn)在呢？
白沙片區(qū)9700元/平方米的房子大家也都看著呢，而主城區(qū)同期樓盤的二手房大都飆到20000元/平方米左右了，甚至更高。那些沒有做對選擇的人們，又能說什么呢？
這就是差距?，F(xiàn)實與理想的差距，當下與未來的差距。
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休想騙你出三環(huán)
給你機會了你會選擇三環(huán)嗎
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一般而言，三環(huán)內(nèi)就意味著主城區(qū)。
隨著越來越多的樓盤在三環(huán)外安營扎寨，更多的廣告開始向購房者滲透。平心而論，許多郊區(qū)樓盤做的還是相當不錯的，但也擋不住“休想騙我出三環(huán)”那鋪天蓋地的吶喊。
一方面，大家對于新區(qū)有一定的陌生感和顧慮，認知和體驗上尚沒有形成；另一方面，越來越快的城市化進程開始將這個城市的人口向外趕了，無論是拆遷還是漲房租。
當然，鄭州是一個極其特殊的城市，四面八方都有新城、新區(qū)、新組團，各種政策、各種吸引，大家分散到各個區(qū)域倒也減輕了主城的壓力，也在回避主城價格高的事實。
有一批人已經(jīng)“投降”了，早早的在遠郊買了房“了卻君王事”，仍有一大部分人搖擺不定，即不想出三環(huán)，也沒有在環(huán)外置業(yè)。那，現(xiàn)在如何有在三環(huán)次內(nèi)置業(yè)的機會，你會不會慎重考慮呢？
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即便三環(huán)內(nèi)
不同類型房子差別迥異
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為什么三環(huán)內(nèi)的中海錦城我推薦他購買？
除去該老鄉(xiāng)要買房該樓盤的地緣因素外，三環(huán)內(nèi)還代表著主城價值。咱們通過幾個對比就能夠窺斑見豹。
同樣是大品牌的項目，隔一條北三環(huán)，價差居然在8000元/平方米左右。除去兩個項目定位的不同，環(huán)線對于購房者的心理暗示還是立竿見影的。
上面這個對比更加明顯。全國一線PK河南銷量第一，拼的不是品牌，但基于三環(huán)內(nèi)外的關(guān)系，直接KO。
話說回來了，即便是在三環(huán)內(nèi)置業(yè)，也要瞅準了再決定。
一般而言，同在三環(huán)內(nèi)的話，大家就是拼配套、拼環(huán)境、拼交通，甚至拼顏值。
首先，選大品牌的開發(fā)商，這是前提。剛剛結(jié)束的大會，對樓市已經(jīng)定調(diào)。短期內(nèi)密集調(diào)控措施不會出現(xiàn)放松，未來將充滿不確定性，小開發(fā)商的實力決定了風險的進一步增加。這種情況下，一定要買一線開發(fā)商尤其是央企項目。
而在房住不炒的新常態(tài)下，正在逐漸摒除商品房的投資屬性，遠郊盤的溢出價值將會小于環(huán)內(nèi)的項目。
即便是同區(qū)位的樓盤，大開發(fā)商至少愛惜自己的羽毛，注重品牌，至少周期性長、項目多，考慮的因素也比較多，因此在項目運作上也不敢亂來。
這是一個極有代表性的對比。什么是品牌的作用？簡單來說，品牌就是企業(yè)的彈力裝備。在市場好的時候可以幫項目跳的更高，溢價比周邊明顯調(diào)出許多；市場不好的時候，就是著陸保障，幫助品牌企業(yè)的項目價格更加堅挺，表現(xiàn)在未來就是二手房價格的“冒尖”行為。
上圖是美景自己的項目，和美景與萬科合作的項目，一路之隔，差別之大。
其次，地鐵物業(yè)依然最搶手。
鄭州早已步入地鐵時代，而且規(guī)劃中的地鐵四通八達，為分流到郊區(qū)置業(yè)的百姓提供無盡的便捷。毫無疑問，雖然地鐵已經(jīng)將主城價值外溢到了郊區(qū)的一些樓盤，主城的地鐵物業(yè)價值依然是十分搶眼的。無論是北上廣深還是南京杭州武漢，地鐵對物業(yè)價值的帶動，也是有目共睹。這也是大家選擇樓盤的另一個關(guān)鍵。
通過上面三個圖所代表的鄭州這三個不同區(qū)位的樓盤對比就可以與上述的觀點對照。
毋庸置疑鐵路和高架給城市帶來了無盡的便捷與繁華，成為連通世界的主動脈。
凡事都有兩面性，高架和鐵路對百姓生活的影響是顯而易見的。對于選擇小區(qū)來講，那就是離高架和鐵路越遠價值越高，就算是同是臨近高架或鐵路的小區(qū)，離的越遠價值越大。
這項考評緯度里，也有項目定位等方面的兼顧，但至少，離的遠對生活品質(zhì)的保障越高。
從居住本身而言，選擇樓盤還有一個相當相當重要的因素，就是要選擇比較純粹的居住型社區(qū)。
當年，選擇海德公園一號的那批人絕對是有眼光的，因為那里代表了品位和價值，包括北京的昆侖公寓和香港的天匯等，都成為這個城市純粹型住區(qū)名副其實的代表。
無論從哪一個角度來說，主城區(qū)都是代表著主流價值的。通過上述的分析和對比可以看出，三環(huán)內(nèi)20000+的精裝純粹社區(qū)是完全值得出手的，因為在未來，他的二手房售價將高出周邊非知名房企項目一大截。更何況，這是大品牌的項目。
眾所周知，無論是剛需還是改善，甚至投資，在主城買房的保障性和增長性，都要均優(yōu)越于其他區(qū)域。
還是那句話，一切將在未來由市場和時間給出檢驗。
