在人口大遷徙之下，一、二線城市出現(xiàn)房價的非理性上漲，而三、四線城市樓市仿佛失去了活力，讓很多開發(fā)商以為已經(jīng)失去了發(fā)展的機(jī)會，那么事實上真的沒有了機(jī)會？又將如何逆襲？
■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人
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從一組數(shù)據(jù)
來看三、四線城市購房變化
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一組數(shù)據(jù)是這樣的：去年正月初六當(dāng)天從鄭州四個方向下高速的車輛有185萬輛，而今年正月初六的數(shù)據(jù)則變成了230萬輛，一年之間增加45萬輛，按照每輛車平均乘坐兩人計算，僅正月初六當(dāng)天返鄭人口就到達(dá)了460萬人。
這與另外一個大數(shù)據(jù)相近：春節(jié)期間鄭州空城指數(shù)45.9%，也就是說有45.9%的人都離開了鄭州，鄭州戶籍人口2015年957萬，加上流動人口，大概在1300萬左右，也就是說城區(qū)人口中有大約600萬人春節(jié)期間離開了鄭州。
我們再看另外一個數(shù)據(jù)：2006年，鄭州在校小學(xué)生45.4萬人，而2015年這個數(shù)字是79.1萬人，十年期間在小學(xué)生增加了33.7萬人。
在另外一個河南的地級市，漯河相應(yīng)的數(shù)字是這樣的：2006年在校小學(xué)生是20.53萬人， 2015年19.74萬人，減少了0.79萬人。
而在臨近漯河的另外一個城市，河南省最大的地級市周口的情況更加的凄慘，其2007年在校小學(xué)生人數(shù)為148.54萬人， 2015年90.95萬人，減少了57.59萬人。
周口市減少那么多的主要原因是什么呢？作為河南人口第一大市，人口在1000萬左右，但這是一個城市化率尚不足30%的農(nóng)業(yè)大市。
由于缺乏工業(yè)，沒有更多的就業(yè)機(jī)會，所以在當(dāng)?shù)厍鄩涯甓家酝獬鰟?wù)工為主，在很多城市，當(dāng)?shù)氐某鲎廛囆袠I(yè)周口籍貫的占據(jù)著主要的市場。
在無錫、廈門、杭州、青島等地周口戶籍的出租車司機(jī)比比皆是，而在上海從事貨運(yùn)的司機(jī)周口也占據(jù)著相當(dāng)?shù)谋壤?/span>
在這樣的情況之下，周口籍貫的人有少部分人在一線及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有能力按下了家，而另外一部分則在鄭州買了房子，定居下來。
最不濟(jì)的也有不少的人在相鄰的漯河買了房子。現(xiàn)在漯河有不少出租車司機(jī)老家也是周口的。
另外一個數(shù)據(jù)是僅漯河五高在2010年就招收周口所屬的西華戶籍學(xué)生四百多人。
在西華到漯河市區(qū)入城方位，有兩個小區(qū)，一個叫山水杭城，這個小區(qū)有超過60%的房子是被西華戶籍的人購買走的；而在另外一個叫廣弘花園的小區(qū)，也有超過35%的房子被西華人買走。
在漯河的臨近周口方向的召陵區(qū)，在售的有二十多個小區(qū)，現(xiàn)在購房群體中35%左右的人都是周口的，另外還有部分來自于駐馬店上蔡。
據(jù)漯河當(dāng)?shù)胤抗懿块T提供的信息，2015年當(dāng)?shù)厥袇^(qū)購房者不足17.8%。這還是在部分商業(yè)銀行不對非當(dāng)?shù)貞艏彿空咛峁┌唇屹J款的情況下。這就阻止了不少非當(dāng)?shù)貞艏娜耸吭诋?dāng)?shù)刭彿俊?/span>
身邊有不少朋友在地市或者縣城從事房地產(chǎn)銷售，據(jù)他們反映：現(xiàn)在的情況基本上縣城75%左右的房子被鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人買走，而在地級市則是70%左右的房子被非市區(qū)的人購買。
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人口不斷遷移
造成購房群體需求改變
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伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不平衡，越來越多的人離開家鄉(xiāng)，尤其是大學(xué)畢業(yè)后的人群，如果不能在地級市進(jìn)入公務(wù)員序列或者是財政撥款的事業(yè)單位，他們都愿意去一線城市及發(fā)達(dá)地區(qū)，再不濟(jì)也會到省會城市。
去年鄭州9月份合同備案中非戶籍購房者已經(jīng)達(dá)到了82%，這并不是說大部分房子都賣給炒房者了，而是很多在鄭州工作的人并沒有選擇把戶口從農(nóng)村遷移到鄭州的緣故。
還有一部分則是現(xiàn)在孩子還小，在上大學(xué)，有的甚至還在上初中，但是家里有錢就在鄭州把房子給孩子買了放在那里。
現(xiàn)實就是這樣，人在不停地往更高層級的城市遷移。
在高房價之下，遷移的規(guī)律是這樣的：
鄉(xiāng)鎮(zhèn)外遷人群中會有一半以上在縣城購買房子，有大概三分之一左右會直接在地級市購買，有部分是直接在省會城市購買，也有部分是在發(fā)達(dá)的三、四線城市購買，比方說在無錫、嘉興、佛山這樣的地方購買。
以河南為例，現(xiàn)在河南的地級市大部分房價維持在3860至4500元之間，買一套120平方米的房子總價在46萬至54萬之間，有的可能更低。
比方買100平方米左右的三房，總價就在45萬左右，首付20%的話，只需要不到十萬元的現(xiàn)金準(zhǔn)備。
即便是買120平方米的房子，首付也就在10至12萬之間，就算有的銀行不執(zhí)行20%首付，而執(zhí)行30%的首付，首期房款加上其它費(fèi)用也會在18萬以下。這個錢基本上對一般家庭來說，到地級市購買的壓力不大。
當(dāng)然現(xiàn)實并不完全是這樣，還是有不少的家庭不愿意一次直接從農(nóng)村跳到地級市，而是在縣城購買。
現(xiàn)在鄭州房子均價在14000元左右，算下來一套100平方米的房子就是140萬，首付款就需要52萬元。加上契稅、維修基金及其它費(fèi)用，差不多需要55萬元了。
這個首付，對由一般農(nóng)村家庭到省會鄭州發(fā)展的人來說大部分是拿不出來的，但是這個數(shù)對于那些原本就在地級市已經(jīng)十來年或者更長一些時間的的家庭來說是沒有問題的。
即便是他們沒有那么多現(xiàn)金，但是在地級市，一個家庭有兩套房子的都應(yīng)該在70%以上，而有些家庭都會有三套以上甚至更多的房子。
那些地級市中的城中村拆遷戶也會有三四套房子，那么這些家庭的90后子女一旦在省會，就像鄭州這樣的城市工作的話，把地級市的房子賣一套，再加上家里的一點(diǎn)存款付首付是沒有問題的。
即便在省會工作的這些90后們工資不高，還月供有一定的壓力，但他們在地市工作生活的父母每月拿出來3000元幫助子女沒有問題的。
這還只是一個家庭，如果結(jié)了婚之后加上女方的父母一起還月供就更沒有什么問題了。
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未來已來
開發(fā)商該如何轉(zhuǎn)變
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人員的流動大部分是在逐級流動的，只要是這樣，購買房子都沒有問題，財富就這樣一級級地被吸附走了，最后留在農(nóng)村及縣城的都是最底層的人。
這就不難理解，為什么三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。
在地級市那些初次進(jìn)城的購房者中首先考慮的不是在城里買到最好的房子，而是能夠有一套房子就滿足了。所以挑選最便宜的房子是他們的首選，這也是從2013年到去年年底三、四線城市房價幾乎沒有多少上漲的主要原因之一。
在這樣的情況下，三、四線城市的開發(fā)商競爭的并不是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，而是最為實惠的小區(qū)。
這是對于首次進(jìn)入三四線城市的家庭來說的，另外還會有逆勢的購房群體，這樣的群體現(xiàn)在不多，但是未來會不少。
比方說現(xiàn)在已經(jīng)在北京成功購房、在上海那怕是在鄭州購買了房子的60、70、80后們，在未來十年左右的時間他們會選擇在三、四線城市購買房子。
購買這些房子的原因是他們退休養(yǎng)老居住的，就像信陽、漯河、南陽這樣的城市由于有很好的山水資源，所以城市風(fēng)景優(yōu)美，生活節(jié)奏緩慢。
交通雖有擁堵現(xiàn)象，但也就是每天一個小時的特殊路段，加上生活成本低，所以他們會選擇在退休之后返回這些城市養(yǎng)老。
這部分人見多識廣，加上他們的收入可觀（相對三四線城市），那么他們選擇購房時選擇的不是價格，而是安全、舒適還有很好的社區(qū)景觀與配套服務(wù)。
一般是兩人居住需求，所以房子不需要那么多臥室，兩個就行，但也絕不能像現(xiàn)在兩房那樣都是中戶，南北不通透，面積不大；其實可以考慮做成100平方米左右的全部南北通透的房子。畢竟這部分人是不差錢的。
且不說這些人返回家鄉(xiāng)置業(yè)人群，就是那些一直在三、四線城市生活的群體中的60、70后們，在子女已經(jīng)到一、二線城市工作之后，他們的生活空間也不需要那么多的房間，只要兩個臥室即可，他們同樣也會高品質(zhì)社區(qū)的兩房產(chǎn)生需求。
但是，就目前的情況來看并不是樂觀，大部分三、四線城市幾乎沒有這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)。這就是在三、四線城市開發(fā)商做出來的很多項目滯銷的出現(xiàn)原因之一。
一方面購買群體的已經(jīng)發(fā)生了變化，而另外一方面是原有的購買群體的需求也發(fā)生了變化，但是不少的人思維僵化，還一直停留在十年前的刀耕火種年代。
這也讓不少開發(fā)商錯以為在三、四城市很難做的原因。
其實不是難做，而是你根本沒有認(rèn)真研究市場，也沒有真正把握到市場的需求變化。
市場都在那里，只是你沒有去用心發(fā)現(xiàn)而已。
