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2020-10-30

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，越來越多的人將買賣房屋變?yōu)橐环N投資方式。政府為遏制房?jī)r(jià)的攀升以及解決低收入家庭的居住問題，實(shí)施了限購(gòu)政策以及推出了經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，這些措施必定使得希望能夠買房的部分人喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而引發(fā)借名購(gòu)房行為的發(fā)生，然而借名買房過程中卻面臨非常之大的風(fēng)險(xiǎn)。本文將通過列舉借名購(gòu)房的成因并進(jìn)一步分析法律風(fēng)險(xiǎn)及防控措施。

一、借名買房成因

借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)很高，實(shí)踐中多次出現(xiàn)糾紛，民眾對(duì)于借名購(gòu)房的咨詢事宜也比較多，因此，理應(yīng)不應(yīng)該出現(xiàn)借名買房之事。但是，目前借名買房的行為卻非常之多，總結(jié)后發(fā)現(xiàn)無非以下四種原因：

第一，規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定

近些年，房產(chǎn)是人們熱點(diǎn)關(guān)注問題。政府為遏制房?jī)r(jià)過快上漲政府出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策。限購(gòu)政策設(shè)置了購(gòu)房門檻，很多喪失購(gòu)房資格的人為了獲得購(gòu)房資格，采取了借名買房的方式，規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定。

第二，政策性保障住房

政府為解決中低收入家庭的居住問題，推出了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性保障住房。政策性保障住房?jī)r(jià)格低但門檻高，很多沒有購(gòu)房資格的人為了獲得購(gòu)房資格，采取了借名買房的方式。

第三，隱藏資產(chǎn)

為隱藏個(gè)人資產(chǎn)，以其他人名義購(gòu)房，從而采用借名買房方式。

第四，單位團(tuán)購(gòu)房

房地產(chǎn)公司、企事業(yè)單位為解決員工住房問題，以低于市場(chǎng)價(jià)出售給職工的福利房產(chǎn)，借名人為了獲得優(yōu)惠而采取了借名買房行為。

二、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

第一， 借名購(gòu)房的事實(shí)認(rèn)定困難

借名購(gòu)房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購(gòu)房關(guān)系時(shí)，依據(jù)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，借名人需要舉證證明雙方之間的借名購(gòu)房關(guān)系存在。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況，雙方關(guān)于借名買房的約定，房屋的占有使用情況，購(gòu)房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的繳納情況以及對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)有無合理解釋等因素綜合判斷。

第二，出名人惡意處分房屋，房屋無法追回

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭(zhēng)房屋。如果相對(duì)人基于對(duì)于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對(duì)價(jià)從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)問題導(dǎo)致房屋被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購(gòu)房合同真實(shí)有效，仍然會(huì)造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無法追回的結(jié)果。

第三， 出名人的購(gòu)房資質(zhì)受到影響

對(duì)于出名人而言，允許他人以自己名義購(gòu)房，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購(gòu)房時(shí)也將無法享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。相比而言，全款購(gòu)房對(duì)出名人的影響相對(duì)較小。

三、法律風(fēng)險(xiǎn)防控

借名購(gòu)房糾紛中借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于出名人，因此提出以下建議：

第一， 了解準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的性質(zhì)，明晰借名購(gòu)買是否違反政策性規(guī)定

借名買房之前，了解清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋是否能夠上市交易，借名購(gòu)買是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，對(duì)社會(huì)公共利益產(chǎn)生損害。以防將來因借名買房事宜產(chǎn)生糾紛，出現(xiàn)無法取得房屋所有權(quán)的情形。

第二， 簽署借名買房協(xié)議，保留好借名買房協(xié)商、洽談證據(jù)

與出名人簽訂借名買房協(xié)議，就借名買房的事實(shí)及房屋所有權(quán)的歸屬、房屋所有權(quán)證的交付、日后轉(zhuǎn)移登記事宜進(jìn)行明確約定。同時(shí)，保留好與出名人就借名買房之事的具體溝通記錄，以備產(chǎn)生糾紛之需。

第三，保存實(shí)際支付購(gòu)房款的支付記錄、款項(xiàng)收據(jù)等

妥善保存購(gòu)房款支付憑證、購(gòu)房款收據(jù)、發(fā)票、契稅完稅證、公共維修基金繳納憑證等憑證，以證明實(shí)際交納了購(gòu)房款及契稅、公共維修基金等。此外，建議借名人保留一切與借名買房相關(guān)的證據(jù)材料，比如物管繳費(fèi)證據(jù)、房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保險(xiǎn)合同、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、通信費(fèi)等繳納憑證、其他相關(guān)人員的證人證言，以便在糾紛所引發(fā)的案件審判中積極舉證。

第四，妥善保管房屋所有權(quán)證

房屋所有權(quán)證持有情況作為重要證據(jù)之一，在證明當(dāng)事人之間存在借名買房關(guān)系中發(fā)揮著重要作用。故而，建議借名人在所購(gòu)房屋的權(quán)屬證明辦理完畢后，及時(shí)與出名人溝通房屋所有權(quán)證交付事宜，自行保存并妥善保管。

四、結(jié)語

房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)不減，政府會(huì)繼續(xù)采取限購(gòu)、政策性保障住房等方面的宏觀調(diào)控政策。隨之而來，借名買房行為必然持續(xù)存在。借名買房行為本身即存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)，其亦必然導(dǎo)致大量訴訟糾紛，了解并做好法律風(fēng)險(xiǎn)防控便具有很高的現(xiàn)實(shí)意義。

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