年關(guān)難過。
01
臨近年關(guān)，和相熟的國內(nèi)前十房企營銷總聊起公司公司資金壓力和年終獎的話題，他的回復(fù)里只有苦澀：
地主家也沒有余糧啊。
年終獎？什么時候把供應(yīng)商的錢、裁員的賠償金、強(qiáng)制員工跟投的錢都按時還了再來談這吧。
大部分開發(fā)商都面臨著歸還銀行貸款、上交土地款、清償工程墊款、發(fā)放農(nóng)民工工資的資金壓力。虱子多了不怕癢，但有些虱子是毒藥。
在普遍缺錢的情況下，大魚也開始吃大魚了。比如世茂吞掉了福晟。
1月13日，世茂和福晟舉行了戰(zhàn)略合作發(fā)布會。此次交易涉及福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊的70多個項(xiàng)目，總量達(dá)千億元級，項(xiàng)目主要分部在廣東和福建，由世茂操盤。
福晟的資產(chǎn)將以世茂、福晟、東方資產(chǎn)4:2:4的股權(quán)比例合作。福晟僅僅保留20%股權(quán)。
目前福晟集團(tuán)旗下現(xiàn)在的項(xiàng)目幾近全數(shù)停工，最終福晟將只留下約三分之一的員工，裁員總數(shù)達(dá)三分之二。
大房企在冬天還有閃轉(zhuǎn)騰挪的空間，最難的還是中小型房企，2019年有大概五百家房企申請破產(chǎn)。
房企缺錢的原因不是一天造成的。2019年市場分化更嚴(yán)重，對于大多數(shù)房企來說年度銷售任務(wù)都只是一串遙不可及的數(shù)字，任務(wù)沒完成，缺錢是一定的。
另一方面，從銀行貸款到發(fā)債、再到信托融資公司債，房企境內(nèi)融資渠道幾乎全面被限。那位營銷總悄悄跟我說：
他們公司老大天天只干一件事：找錢。
融資是房企發(fā)展的核心能力。70家重點(diǎn)房企融資成本最高的近15.6%，這事實(shí)上就像杠桿毒藥，融資能力對企業(yè)整體經(jīng)營影響將呈幾何倍數(shù)放大。
前段時間與光大信托的朋友聊天，得知國內(nèi)某Top5以內(nèi)的房企，并購的白衣騎士，國內(nèi)融資成本高達(dá)10%~11%，可見國內(nèi)融資市場的惡劣。（猜猜是哪家，咱們評論區(qū)見）
隨著國內(nèi)融資環(huán)境收緊，上海及深圳交易所市場發(fā)行公司債融資的大門都對開發(fā)商關(guān)上了大門，他們都把目光轉(zhuǎn)向了海外。
02
2019年全年，中資美元債發(fā)行量2271億美元，這其中房企海外融資高達(dá)752億美元。
中資美元債中，地產(chǎn)美元債存量占比將近30%，過去12月地產(chǎn)美元債單月發(fā)行量占單月中資美元債總發(fā)行量的39%，來地產(chǎn)美元債占比可能超過1/3。地產(chǎn)美元債收益較高，流動性好，這些都使得其成為中資美元債中一個優(yōu)良的品種。
一切皆有代價，缺錢的房企一次次創(chuàng)造了新的記錄。這752億美元的美元債里，平均融資利率超過8%。最高到15.5%，最低3.05%。
2019年12月底的幾筆融資中，融資成本已從5%漲至12.8%不等，其中，德信中國、佳兆業(yè)、正商實(shí)業(yè)等幾家房企的融資利率都超過了10%。
中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤也就是10%左右，老朋友獸爺咬牙切齒的說：MD，房地產(chǎn)的利潤都讓那幫洋鬼子賺走了，這夠我做多少次大保健了啊。
2019年不少國內(nèi)房企發(fā)行了利率超13%的海外債券，當(dāng)代、泰禾、鑫苑、景瑞、弘陽地產(chǎn)等紛紛上榜。
▲當(dāng)代2019年發(fā)債利率高達(dá)15.5%，泰禾利率高達(dá)15%，鴻坤利率高達(dá)14.75%......
進(jìn)入2020年，新年新氣象，但房地產(chǎn)的天氣并沒變，反而缺錢的情況有點(diǎn)變本加厲。
1月8日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)用于集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資。
1月9日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告，已經(jīng)與聯(lián)席經(jīng)辦人簽訂認(rèn)購協(xié)議，將發(fā)行一筆4億美元于2030年到期的美元債。
同一天，佳兆業(yè)也宣布，就一筆2025年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，與瑞信、德意志銀行、海通國際、中信銀行、國泰君安、佳兆業(yè)金融、富昌證券及香江金融等機(jī)構(gòu)簽訂購買協(xié)議，年利率為10.5%。
碧桂園融資額最大，2筆總額度為10億美元，其中2027年到期的一筆5.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.125%；2030年到期的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.625%。
第一年過去不到10天，今年以來已有融創(chuàng)中國、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)、旭輝控股、中駿集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、合景富泰、禹洲地產(chǎn)等12家房企海外發(fā)債，總金額超過了40億美元，發(fā)債成本最高達(dá)到了15%。
為什么錢這么貴，還要去境外借錢？
借錢一時爽，一直借一直爽。境內(nèi)融資收緊、美元債利率下調(diào)、舊債到期壓力像毒品，更像毒藥。
一個長期在地產(chǎn)資本市場混戰(zhàn)的老兵說：出來混，遲早要還的。2020年房企們將面臨前所未有的再融資挑戰(zhàn)以及，還錢的難題。
2020年1月有28筆債券到期，房企們要還給美帝資本家大概616億元人民幣，比去年增長了八成。
2020年，房企們總計要還給美帝資本家大概6300億元的到期債券，差不多還掉了一個萬科2019年全年的銷售額。
03
來自深圳的一家房企，在美元債支持下壯大規(guī)模，就算在香港上市之后，仍然開展美元債融資，境內(nèi)只常規(guī)利用銀行開發(fā)貸。
突然有一天，這家公司旗下樓盤被政府封鎖，不能賣房的公司瞬間沒有了收入，成為中國第一家美元債違約公司。
后來，公司起死回生，針對美元債違約的解決方案是：保證本金、削減利息、延長還債時間。由于沒有相應(yīng)抵押，美元債的債主們被迫含淚答應(yīng)。
房地產(chǎn)開發(fā)的塔吊又重新開工，公司不斷開發(fā)項(xiàng)目、不斷賺錢，之前的債務(wù)又要開始到期了，美元債的債主們，特別歡快的，借了更多的錢給這家公司。
這家房企作為第一家美元債違約公司，沒有被債主拋棄。在2019年10次美元優(yōu)先票據(jù)，利率在10.875%~11.95%之間，最狠的時候半個月發(fā)了五次債。
這就是美元債，只要利率到位，就有人借錢給你，高效、限制條件少。
“不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”，泰禾黃老板曾多次在公開場合放話。但懂金融的人對于債務(wù)違約也無可奈何。
泰禾集團(tuán)的產(chǎn)品決定了其身處流動性與高負(fù)債雙重旋渦的時間將會更久。
當(dāng)市場不好時，回款不到位，債務(wù)到期，還有很多拍地的錢要付，何解？借著借！
于是，拆東墻補(bǔ)西墻，滾動發(fā)債，借錢還債近年來逐漸成為房企延續(xù)資金生命線的主要途徑之一。
這日子，啥時候是個頭??？
兩個在森林里面行走的人，遇到了一頭大熊，大熊從后面追來，越來越近，在逃跑中，一個人看到另一個人居然停下來彎腰系鞋帶，不解的問，眼看熊都要來了，你居然還要系鞋帶？系鞋帶的人回答，我確定我跑不過熊，但我只要跑過你就可以了。
競爭中，都想通過融資、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。房企要的不只是活下去，而是比其他房企活得久。
但借高息錢這個事，早晚會撐不住，還債風(fēng)險也在升高。中資美元債2019年違約金額高達(dá)37億美元。
不僅僅是美元債，從傳聞藍(lán)光發(fā)展信托產(chǎn)品違約、當(dāng)代置業(yè)15.5%天價發(fā)債、華夏幸福三天內(nèi)發(fā)9.5%-12%的總額60億人民幣永續(xù)債，到媒體曝出融信中國私募債被納入 “禁投池”、三盛宏業(yè)等房企被爆出高利率售賣理財產(chǎn)品。
鋌而走險的融資體現(xiàn)的是高壓政策、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向和整合背景下房企們的掙扎與自救。留給靠各種方式續(xù)命的房企們的時間不多了。
催債的只會遲到，但不會缺席。
