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昨天的文章，對不同城市和地區(qū)之間的房價差距做了因素分析（點擊藍(lán)色可直接跳轉(zhuǎn)閱讀）：
「觀點」是什么造成了中國不同城市和地區(qū)的房價差距？（NO.193）
今天這篇文章，就從宏觀聚焦到中觀，從省級城市內(nèi)部的城市之間的房價差距出發(fā)，看一看造成同省城市之間的房價差距，是如何產(chǎn)生的。
中國的行政規(guī)劃如下，如果你是中國人，一定有你家鄉(xiāng)的省份：
省份，即我國的省級行政區(qū)，是行政地位與省相同行政區(qū)的總稱，為一級行政區(qū)，包括省、自治區(qū)、直轄市、特別行政區(qū)。
中國共計34個省級行政區(qū)，包括23個省、5個自治區(qū)、4個直轄市、2個特別行政區(qū)。
23個省分別為：河北省、山西省、遼寧省、吉林省、黑龍江省、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、海南省、四川省、貴州省、云南省、陜西省、甘肅省、青海省、臺灣省。
5個自治區(qū)分別為：內(nèi)蒙古自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、西藏自治區(qū)、寧夏回族自治區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)。
4個直轄市分別為：北京市、天津市、上海市、重慶市。
2個特別行政區(qū)分別為：香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)。
昨天的文章已經(jīng)把省份（大地區(qū)）之間存在的房價差異產(chǎn)生各因素進(jìn)行了分析和研究。
今天就聚焦省份內(nèi)部不同的城市：是哪些因素，造成了同一省份內(nèi)部的城市，出現(xiàn)房價差距？
PS：本篇為系列文章第二篇，從宏觀（全國城市橫向?qū)Ρ龋┑?strong>中觀（省份同級城市內(nèi)部），再到微觀（同一城市內(nèi)部板塊），全面分析解讀，造成房價差距的核心因素。
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在一個省份之內(nèi)，大家自然而然的會覺得，省會城市的房價應(yīng)該是最高的，因為作為省會的城市，基本上在這個省的范圍內(nèi)，兼具行政中心、文化中心、經(jīng)濟中心、金融中心和產(chǎn)業(yè)中心等等的城市地位，房價最高，當(dāng)然無可厚非。
從買房置業(yè)的角度來看，一般人口都會向公共資源更集中，公共服務(wù)更健全的省會城市聚集，并且省會城市的房價一般來說也是本省最高的。
但是萬事沒有絕對，在一些省會中，有些地級市的平均房價，甚至還要高過省會城市。
例如：
廣東省的深圳房價，高過省會廣州市。
說起廣東，除了廣州，怎么能不提深圳呢？同為一線城市，深圳像是一個富有青春活力的少年，而廣州更像是成熟內(nèi)斂的中年。
深圳的年輕，全國公認(rèn)，一座發(fā)展時間還不到30年的全新城市，這個城市粵語不是主流溝通語言，可見外來人口對于這個城市的意義。
圖片來源：安居客
福建省的廈門市，房價高過省會福州市。
提起福建，福州、廈門、泉州則具備了“三足鼎立”的態(tài)勢。論城市級別，廈門地位要高；論經(jīng)濟水平，泉州自然數(shù)得上。廈門既不是省會，經(jīng)濟也比不過泉州，但是房價在整個福建，甚至在東南沿海城市里面，是絕對的拔尖，甚至不輸于四個一線城市。
圖片來源：安居客
海南省的三亞市，房價就高過省會?？谑?。
提起海南，必然要提三亞。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，三亞的名聲越來越高，很多外地游客都誤把三亞看作海南的省會。
其實，三亞勝在旅游景區(qū)開發(fā)，而海口則勝在生活基礎(chǔ)設(shè)施和行政職能。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
山東省的青島市，房價高過省會濟南市。
這兩個城市典型的“誰看誰都不服”。甚至還影響了地方人文性格：濟南比較內(nèi)斂低調(diào)，而青島則比較外向張揚。
圖片來源：安居客
遼寧省的大連市，房價高過省會沈陽市。
東北三省的城市，都有濃厚的鄉(xiāng)土人文氣氛，但是大連卻是一個例外，去過大連的人都知道，這是一個不像東北城市的東北城市。放眼東北各個城市，大連的鄉(xiāng)土氣息似乎要淡得多。這個現(xiàn)象非常明顯。
圖片來源：安居客
但是對于大部分省份和地區(qū)來說，在絕大部分的心目中，省會就對應(yīng)了曾經(jīng)的真正的“城里”，除開上面說的這5個城市是特例，基本上在省級城市范圍內(nèi)，省會城市的房價的平均水平，都是最高的。
這是本文的第一個結(jié)論：在省級內(nèi)部不同的城市中，省會往往是最高房價的代表和集中城市，除非是在經(jīng)濟，政策，特區(qū)和地域人文偏好等等的強有力發(fā)展利好條件的加持下，才有可能出現(xiàn)個別省會級別以下的城市房價，超過省會。
要想超過省會的房價，光經(jīng)濟好不是絕對的（泉州經(jīng)濟福建全省第一連續(xù)21年，房價還是趕不上福州），還需要人口和產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)等等層面的實力綜合優(yōu)勢加持。
房價，也是省會城市的實力的一種體現(xiàn)。
同一個省份，不同的城市，對于人口的吸引力是完全不同的，因為城市之間的存在不同的地域特色和不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展情況，注定對勞動人口的吸引力會產(chǎn)生差異。
隨著現(xiàn)代交通的日益發(fā)達(dá)和高度便利，曾經(jīng)充滿鄉(xiāng)土情懷的“面朝黃土背朝天”的時代，早已在中國大地上消失殆盡了，不夸張的說，不論你是出生在中國的哪一個城市，什么級別的城市，只要通過教育，就業(yè)和婚姻，甚至是最簡單的謀生打工，都能輕易的實現(xiàn)人口的轉(zhuǎn)移和流動。
時間成本隨著中國交通運輸在過去十幾年的大力發(fā)展，已經(jīng)變得非常的低廉了：曾經(jīng)3天2夜的行程，現(xiàn)在只要10個小時，如果換乘交通工具飛機，或許只要3個小時。
跨省跨南北跨國，在今天發(fā)達(dá)的交通條件下，其實門檻非常之低。
那城市之間的對于人口的吸引力，就至關(guān)重要了，人口的數(shù)量要在短期內(nèi)發(fā)生質(zhì)的變化，光依賴自然繁衍，肯定比不過人口遷徙來的效率！
不能吸引人口的城市，就是人口輸出的城市，雖然殘酷，但是事實。
而對人口有吸引的城市，隨著人口的快速聚集和增加，必然會伴生對住的需求快速增加，有需求了，還怕房價沒有漲價的動力嗎？
吸引人口造成房價差異最典型的兩個案例，一個是廣東的東莞市和惠州市的對比，一個是福建的晉江石獅和泉州下屬的其他縣級市的對。這兩個案例都是前者具備了大量的工業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易服務(wù)等等就業(yè)崗位和工作機會，實現(xiàn)了房價在省內(nèi)僅次于省會但是高于其他同省城市的表現(xiàn)。
同樣的，一線城市，省會城市吸引優(yōu)質(zhì)、高級人才（大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生、高級知識分子和技術(shù)管理人才）的能力決定城市房價，省會下轄的其他城市，就靠吸引勞動人口的能力，來決定這樣城市的房價高低了。
這個吸引力非常簡單粗暴，對于一線城市和省會來說，就是高收入，高待遇，高福利。
而對于省內(nèi)的城市來說，只要有高于農(nóng)業(yè)一產(chǎn)收益的收入和就業(yè)機會，就具備吸引勞動的能力。
所以這里就得出本文的第二個結(jié)論：人口的吸引和留存能力，決定同省內(nèi)不同城市的房價高低差距。
中國有四個人口大?。簭V東省和山東省，河南省和四川省，本文就以這四個以人口突出為特征的省份中的河南省，進(jìn)行省內(nèi)城市房價的一個研究。
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
從人口總數(shù)和增量上來看，廣東是絕對的中國第一大人口大省，人口在全國省份城市中排行第一，當(dāng)然廣東的房價也在省份之中名列前茅。
一個地方的房價水平往往和當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?，?jīng)濟發(fā)展水平，人口數(shù)量等因素有相當(dāng)大的關(guān)系，對于省份來講也是如此。
從我國范圍來看，東部沿海地區(qū)省份的整體房價水平往往高于西部地區(qū)省份。而在我國的所有省份之中，房價最高的省份為江蘇，福建和浙江，這3個省份均位于東部沿海地區(qū)。
我們就以河南省為例：
首先是河南地級市人口情況，如下圖
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
然后是對應(yīng)的房價情況：緊隨河南省會鄭州后面的就是洛陽（具有深厚文化起源的河洛古城），和南陽（河南人口第一城市）
圖片來源：安居客
在房價上也得到了對應(yīng)關(guān)系。
或許有人會問，河南的周口為什么人口也很多，房價上不去呢？
那其實是和這個城市的發(fā)展根基有密切關(guān)聯(lián)的，一個地方有一個地方的發(fā)展戰(zhàn)略，周口地處中原是個主產(chǎn)糧食的地區(qū)，工業(yè)相對就會落后，但現(xiàn)在的周口人正在不斷努力憑借廣泛的人脈來推動周口經(jīng)濟的發(fā)展，周口的窮只是暫時的，里邊不乏歷史原因，試想一下一個糧食產(chǎn)區(qū)，不把農(nóng)業(yè)發(fā)展放在第一位，而是大力發(fā)展沒有根基的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)實嗎？
這樣的現(xiàn)象在廣東省，四川省，山東省和河南省的地級市中都特別明顯，一個省除了省會以外的地級縣級市，人口數(shù)量和城市發(fā)展根基，共同決定了這個城市的房價，兩者缺一不可。
有興趣的朋友也可以找一找四川省和山東的城市房價排名和人口分布看一看，如果有那種人口多房價低的反常情況，這樣的城市只會有兩種情況，一種是農(nóng)業(yè)為主的糧食產(chǎn)區(qū)，缺乏工業(yè)基礎(chǔ)，一種就是交通成本非常高，受到地形的影響人口難以大量遷移。
但是廣東省的人口是個例外，廣東的人口增長一方面是廣東“多子多?！钡膫鹘y(tǒng)一直得以沿承，另外一方面，就是對外來勞動人口的吸引力非常之大。類似的還有江蘇，浙江，福建這三個地方，沿海城市兩個吸引人才的優(yōu)勢：工業(yè)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟（貿(mào)易）繁榮，就像江蘇，特別一些蘇南鋪天蓋地的工廠，還有浙江聞名天下的義烏小商品經(jīng)濟，雖然常住人口數(shù)量不一定多，但是經(jīng)濟根基商業(yè)氛圍，吸引了大量的外來人口和勞動力，進(jìn)而形成了沿海房價的步步高升。
這就是本文第三個結(jié)論：人口基數(shù)和城市發(fā)展定位和根基，共同決定了省內(nèi)城市房價的差異。這個很好理解，人多，經(jīng)濟好，房價自然就高。
最后要說一說，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一種特色產(chǎn)品：各種新區(qū)和所謂的城市“副中心”新區(qū)的房價。
中國各個城市新區(qū)的出現(xiàn)和誕生，有兩種情況，一種是個別城市因為快速發(fā)展，導(dǎo)致城市規(guī)劃和市政配套出現(xiàn)擠兌壓力，必須在原有城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴增擴建，實現(xiàn)城市容量和城市發(fā)展相匹配的必然擴建。比較有代表性的，就是上海的浦東新區(qū)，深圳的龍華新區(qū)，北京的雄安新區(qū)，廣州的番禺新區(qū)等等，這樣的新區(qū)伴隨著一線城市高速發(fā)展，也從原本的落后貧窮的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，一躍成為承接一線城市核心發(fā)展轉(zhuǎn)移和擴容的新經(jīng)濟，很多新區(qū)直接就是從一產(chǎn)經(jīng)濟跳躍式發(fā)展到了三產(chǎn)商業(yè)經(jīng)濟。這樣的新區(qū)的房價也跟隨主城區(qū)的房價節(jié)節(jié)攀升，但是就算到今天，房價在本城市內(nèi)部還是處于低位。
另一種，就比較尷尬了，是房地產(chǎn)高速發(fā)展的十幾年，在一些城市弄出來的花架子工程了。在一些原本就是人口外流，產(chǎn)業(yè)落后的城市，大興土木，開發(fā)出來的各種觀念包裝都高大上的新城，新區(qū)，是中國房產(chǎn)庫存老大難的重災(zāi)區(qū)。
特別是一些省會城市，對土地財政產(chǎn)生依賴以后，甚至連地方政府都要為新區(qū)的地塊價值做支撐，最常見的就是行政中心往新區(qū)的遷移。
在省級城市各種城市中，除了省會城市開發(fā)新區(qū)新城，還能沾上省會光環(huán)實現(xiàn)“子憑母貴”，其他下屬低能級的城市，根本沒有新區(qū)或者新城的意義和價值，完全就是過度建設(shè)而已。
回到房價問題上來看，衡量一個省會城市的新城或者新區(qū)的房價是否正常合理，那就要看和省級城市中排行第二的地級市的房價情況了。
我們以四川省為例：
先看看省會成都的房價情況：大家注意青白江區(qū)的房價7857元/㎡
成都房價地圖（圖片來源：易居克爾瑞）
然后我們再看看四川省各個城市的房價排行：排名第二的涼山是9306元/㎡
圖片來源：安居客
從上面的比較中，就能看出一個問題來，成都作為四川的省會，市轄區(qū)的新區(qū)價格竟然和下面的地級市價格產(chǎn)生了倒掛現(xiàn)象，這就說明成都的新區(qū)存在過度開發(fā)的情況，對于成都這個案例來說，這不是什么壞事，說明新區(qū)還有發(fā)展和提升的空間，畢竟成都的經(jīng)濟體量和城市發(fā)展，未來可見的是趨向好的，畢竟在成都其他各個新區(qū)和新城的房價情況是放在那里的。
同樣的還有鄭州的鄭東新區(qū)，房價甚至已經(jīng)快要趕超傳統(tǒng)城區(qū)了。
但是如果一個省會城市除了核心城區(qū)，其他大力開發(fā)的新城或者新區(qū)，房價還趕不上省內(nèi)排行第二的地級市，那就很值得警惕了。
這是今天本文的第四個結(jié)論：省會城市新區(qū)和新城的房價，和省內(nèi)城市排行第二城市的房價關(guān)系，反映了這個省的房價健康程度。
文章的最后，做一個小小的總結(jié)：
影響同一省份不同城市房價的幾個重要因素：
1、省會房價大概率是全省房價最高的代表，省會之間的房價差距也在一定程度上體現(xiàn)了省份之間經(jīng)濟差距。
2、人口吸引力，決定了同省不同城市之間的房價差異。
3、人口基數(shù)和城市發(fā)展根基共同決定了同省不同城市之間的房價差異。
4、省會新區(qū)的房價，和排行第二的同省城市的房價，反映了城市房價的健康度。
