恕我直言！這種房子，交房就是貶值的開(kāi)始

認(rèn)識(shí)很多粉絲，也知道很多買錯(cuò)房子的故事。

買錯(cuò)房子的原因有很多，可能選錯(cuò)城市、板塊、地段，選錯(cuò)開(kāi)發(fā)商，選錯(cuò)戶型。

但是一些朋友們，甚至是買過(guò)好幾套房子朋友，依舊常常會(huì)犯一種錯(cuò)誤叫做“忽視不利因素”。

房子從設(shè)計(jì)開(kāi)始就有巨大的問(wèn)題伴隨，但是從看房到買房，買房者自身一無(wú)所知。

直到交房那天，甚至入住后一年，突然發(fā)現(xiàn)自己的房子的巨大缺點(diǎn)。

毫不夸張的講，由于這種巨大缺點(diǎn)的存在，造成房子交房之日，就是貶值之時(shí)。

今天的文章重點(diǎn)來(lái)談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題。

首先，對(duì)于房子的不利因素要重視。

一定要重視，一定要重視，一定要重視，重要的事情說(shuō)三遍。

重視不利因素，要從仔細(xì)閱讀售房部“紅線內(nèi)外不利因素”公示開(kāi)始。

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，很多開(kāi)發(fā)商在自己的售房部都做了類似于下圖的“紅線內(nèi)外公示”。

但是，由于你我都知道的原因，這方面開(kāi)發(fā)商是不愿讓客戶過(guò)多了解的。

所以，雖然往往有“不利因素公示”，但是這種東西不是放到不起眼的位置，就是字非常小，或者干脆“點(diǎn)到為止，語(yǔ)焉不詳”。

然而，作為買房子的你一定要做到：

第一、一個(gè)字不拉的完全拍照，留存，保留證據(jù)。

第二、像讀高考題一樣，一個(gè)字一個(gè)字的閱讀，不要一目十行，大眼掃過(guò)去就算了。

第三、不懂的地方要問(wèn)，問(wèn)你的售樓員，搞清楚這句話究竟講的是什么，對(duì)于房子究竟意味著什么。

第四、對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的重要的不利因素，要親自去看，去體驗(yàn)，以驗(yàn)證公示上的文字描述是否準(zhǔn)確，去驗(yàn)證不利因素對(duì)于項(xiàng)目的確切影響。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，這是一個(gè)專業(yè)問(wèn)題，更是一個(gè)態(tài)度問(wèn)題。

關(guān)鍵還是那句話，第一要重視。

說(shuō)完了態(tài)度，我們開(kāi)始說(shuō)專業(yè)的。

對(duì)于不利因素，一般分為三類項(xiàng)目紅線之內(nèi)因素，項(xiàng)目紅線之外因素，戶型因素。

首先，啥是紅線。

一般來(lái)說(shuō)，就是指項(xiàng)目用地紅線，在紅線之外的不利因素是市政或者自然形成的，不是開(kāi)發(fā)商能夠主導(dǎo)的。在紅線之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商往往造成的，開(kāi)發(fā)商可以主導(dǎo)。

對(duì)于紅線之外的因素，往往包括：

可能產(chǎn)生廢氣、輻射、噪音、煙塵污染等影響的不利因素，一般包括且不局限于以下：

機(jī)場(chǎng)、垃圾站、變壓器、通訊基站、道路、橋梁、隧道、火車站、汽車站、油氣庫(kù)站、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)及其他污染、輻射、噪音源或危險(xiǎn)場(chǎng)所等。

對(duì)于紅線之內(nèi)的因素，往往包括：

可能產(chǎn)生廢氣、輻射、噪音、煙塵污染等影響的不利因素，一般包括且不局限于：

公共廁所、化糞池、垃圾站、變壓器、換熱站、配電室、通訊基站、商業(yè)用房、物業(yè)用房、車庫(kù)出入口、健身場(chǎng)所以及其他污染、輻射、噪音源等。

對(duì)于戶型的不利因素，一般包括：

立面造型、外連廊、管道層、煙道、天然氣管道等及戶內(nèi)的梁、柱位置、尺寸等。

然而，以上將近五十多個(gè)因素中，重要性也各不相同。

另外，對(duì)于不同的人，重要性也大大不同。

比如，我一個(gè)朋友曾經(jīng)買過(guò)一套房子，是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格便宜，但是緊鄰高架路的上橋閘道口，對(duì)于出行來(lái)說(shuō)是個(gè)方便的事情，因?yàn)橐怀鲂^(qū)就可以上高架橋。

但是住在房子里面，噪音確實(shí)大，特別是上橋口問(wèn)題。開(kāi)過(guò)車的人都知道，車在爬坡，一般發(fā)動(dòng)機(jī)都在提轉(zhuǎn)速，聲音尤其大。

偏巧他是一個(gè)睡眠不好的人，噪音極大的干擾了他，尤其是后半夜，一旦夜里二三點(diǎn)醒來(lái)，聽(tīng)著發(fā)動(dòng)機(jī)幾分鐘一次轟鳴，根本睡不著。所以不得以，住了不到二年只能把這套房子又賣了，折騰了整整三年。

但是朋友的媳婦，卻對(duì)于這個(gè)不利因素，卻不敏感，噪音基本不影響睡眠。

不過(guò)，再提一句話，賣房的時(shí)候，也是因?yàn)檫@個(gè)因素，房?jī)r(jià)基本上比小區(qū)其他不受該因素影響的房子少賣了15%。

所以，以下因素尤其值得注意：

機(jī)場(chǎng)——這個(gè)尤其要注意，特別是軍用機(jī)場(chǎng)，方圓十公里都有影響。

另外，飛機(jī)場(chǎng)因素，起飛跑道和降落跑道之下的住宅千萬(wàn)不要碰，這是飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)噪音最大的區(qū)域。

鐵路——高鐵線路兩邊，第一排，第二排房子不要碰。一過(guò)車，瞬間靠鐵路近的窗子都會(huì)震動(dòng)，震動(dòng)影響甚至比聲音還要大。

另外需要遠(yuǎn)離的是鐵路編組站，別問(wèn)，回答都是淚。

公路、立交橋、尤其是高架橋，比普通市政路聲音大幾倍。

而且，以上三個(gè)因素，噪音源一旦產(chǎn)生，搬遷的可能性極小，可以說(shuō)影響是終身性的。

另外，工廠、集市、學(xué)校也有噪音的影響，但是好在是間歇性，白天產(chǎn)生，晚上基本上安靜的。

垃圾場(chǎng)、污水河、塘、屠宰場(chǎng)、皮革場(chǎng)、養(yǎng)禽/畜場(chǎng)、動(dòng)物園，這些因素一般是氣味性的，由于是買遠(yuǎn)郊改善性住宅的時(shí)候，要特別注意。

尤其是垃圾填埋場(chǎng)，一個(gè)這樣的不利因素，會(huì)造成房源五公里房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不振。

火電廠、造紙廠、化工廠、橡膠廠、混凝土攪拌廠、制藥廠、醫(yī)院、廢品站、鍋爐房、產(chǎn)生煙塵的場(chǎng)所，但是好在是，以后隨著國(guó)家對(duì)于環(huán)保的重視，這些不利因素會(huì)離住宅區(qū)越來(lái)越遠(yuǎn)。

一些是普通公眾所禁忌的因素，比如殯儀館、火葬場(chǎng)公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場(chǎng)、核電站、油氣庫(kù)站，這一些因素的影響大多數(shù)是心理影響。

另外，可能有輻射的因素：高壓線路、變壓器、微波信道、無(wú)線通訊基站，至于這些因素是否存在對(duì)人體的傷害，科學(xué)還沒(méi)有證明，不過(guò)最好是沒(méi)有。

紅線之內(nèi)因素，哪些是值得特別注意呢？

可能產(chǎn)生噪聲污染的因素包括：

小區(qū)內(nèi)市政規(guī)劃路、地面集中停車場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車出入口、運(yùn)動(dòng)游戲場(chǎng)所、水泵房、變頻水泵、變電室、中央空調(diào)冷凝塔。

尤其是需要注意的是，通風(fēng)機(jī)及產(chǎn)生噪聲的通風(fēng)口和排煙管道，很可能在商業(yè)設(shè)施旁邊產(chǎn)生。尤其是和商業(yè)頂層同一平臺(tái)的居住房間，所以千萬(wàn)不要貪圖商業(yè)空間的天花板會(huì)成為自己的一個(gè)露臺(tái)，因?yàn)榭照{(diào)大概率是要放在這個(gè)露臺(tái)上的。

有較大噪聲的電梯，這個(gè)因素和電梯的品牌相關(guān)很大，但不會(huì)影響整個(gè)房子，但是對(duì)靠近電梯的臥室影響是比較大的，尤其是深夜。

可能產(chǎn)生異味的因素：垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、公廁其他，每個(gè)小區(qū)都有這樣的設(shè)施，但是有沒(méi)有異味，和小區(qū)物業(yè)的管理水平非常相關(guān)。

最應(yīng)該關(guān)注的是垃圾中轉(zhuǎn)站，負(fù)責(zé)把垃圾打包壓縮，運(yùn)走，房子靠著它，至少比同小區(qū)項(xiàng)目平均房?jī)r(jià)低10%。

另外，可能影響環(huán)境秩序的因素：集中餐飲等商業(yè)配套、居委會(huì)（社區(qū)工作站）、物業(yè)服務(wù)用房警務(wù)室等辦公處所。

我曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)一個(gè)小區(qū)把社區(qū)工作站當(dāng)做麻將室的，而且是日夜不停營(yíng)業(yè)，結(jié)果搓麻的聲音常年不停，最終導(dǎo)致樓上客戶的長(zhǎng)期投訴，一年能打三次架。

對(duì)于戶型的不利因素，也是一個(gè)專門的話題，篇幅有限就不展開(kāi)講了，給大家提示一句，就是腰線層問(wèn)題。

腰線是開(kāi)發(fā)商為了樓的美觀做的裝飾，看起來(lái)更好看一點(diǎn)，更加有層次感，然而問(wèn)題在于在于腰線層的戶型被遮擋陽(yáng)光的概率更大，更容易出現(xiàn)積水、雜物堆積和被盜的風(fēng)險(xiǎn)，所以能躲開(kāi)就躲開(kāi)。

提示大家一點(diǎn)，總體來(lái)說(shuō)，不利因素中紅線外的比紅線內(nèi)的更加重要一些，因?yàn)檫@些因素即使是開(kāi)發(fā)商也很難改變，一旦發(fā)生，影響幾乎就是終身的，所以一定要了解，有個(gè)心理準(zhǔn)備。

想對(duì)項(xiàng)目不利因素有個(gè)完整的了解，首先不要單聽(tīng)銷售員的講解，畢竟屁股決定腦袋，讓項(xiàng)目的銷售員把自己項(xiàng)目缺點(diǎn)說(shuō)的明明白白，沒(méi)有幾個(gè)人能做到。

另外，自己要多去項(xiàng)目周邊實(shí)地看看，眼見(jiàn)為實(shí)，耳聽(tīng)為虛，比如看看鐵道邊火車的頻次，噪音的大小。

還有，可以多去找找規(guī)劃圖，或者去城市的房地產(chǎn)公眾號(hào)和某些論壇搜搜，一般這種不利因素，在相關(guān)文章中也多會(huì)提及。

最后，再給大家說(shuō)一個(gè)小竅門，對(duì)于某項(xiàng)目的不利因素，也可以去聽(tīng)聽(tīng)它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售員的評(píng)價(jià)，在沒(méi)有利益取舍的情況下，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售員往往更容易說(shuō)出實(shí)情，也更加客觀完整。

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