十二圖解《九民》：
濃縮九民紀要4萬字的12張思維導圖
起草九民紀要最高院法官詳解紀要核心內(nèi)容
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律師讀《九民》：
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一、“區(qū)分原則”下未辦理登記的
不動產(chǎn)抵押合同的效力
《九民紀要》第四部分首先鮮明指出了：“要根據(jù)區(qū)分原則，準確認定擔保合同效力”的裁判精神，沿此思路，最高院確立了未辦理登記的不動產(chǎn)抵押合同的效力規(guī)則。
60.【未辦理登記的不動產(chǎn)抵押合同的效力】不動產(chǎn)抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續(xù)，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉(zhuǎn)讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。
《物權法》第15條規(guī)定：“當事人之間有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條確立了物權變動的原因行為與物權變動的區(qū)分原則，明確區(qū)分了合同效力（物權變動原因）與物權效力（物權變動結果）。《物權法》第15條糾正了《擔保法》第41條將抵押合同的效力與抵押權的設立混為一談的做法，對于確定僅簽訂抵押合同但未辦理登記時雙方的權利義務關系具有至關重要的意義。簽訂不動產(chǎn)抵押合同但未辦理抵押登記時，抵押人承擔的是違約責任還是保證責任，其區(qū)別在于如何認定抵押合同與主合同的關系。在《九民紀要》出臺前，關于此問題的主要觀點有：（1）“違約責任說”：從抵押合同本身出發(fā)，認為抵押人未履行抵押合同項下的辦理抵押登記義務，本身就是抵押合同本身項下的違約行為，應承擔相應的違約責任，包括繼續(xù)辦理抵押登記以及承擔不能辦理抵押登記情況下的損害賠償責任。（2）“擔保責任說”：該觀點從抵押合同與主合同關系的角度，認為抵押合同是主合同的從合同，當事人簽訂抵押合同的目的就在于為主債務的履行設定擔保，因此，抵押人應承擔擔保責任。只不過，鑒于抵押權并未設立，此種擔保責任并非抵押責任，債權人不享有優(yōu)先受償權。此種責任亦非保證責任，因為保證合同，保證人應以自己的全部責任財產(chǎn)為主債務承擔擔保責任，而抵押合同責任中，抵押人僅以抵押財產(chǎn)的價值為限承擔擔保責任，類似于有限保證，本質(zhì)上屬于非典型擔保的一種。針對以上兩種觀點，最高人民法院民二庭在第7次法官會議紀要中既已經(jīng)提出：違約責任說與非典型擔保說異曲同工，即抵押人均須以抵押物的價值為限承擔違約責任。但非典型擔保說不僅于法無據(jù)，理論上也過于迂回曲折，法官解釋色彩過濃，不如違約責任說簡潔明快，且既有合同依據(jù)又有法理依據(jù)，故《九民紀要》對此問題采違約責任說。北京金橋國盛投資有限公司與長城（寧夏）資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、北京金匯聯(lián)合投資有限公司企業(yè)借貸糾紛本院認為：長城寧夏公司在既未如約將涉案股權為金橋公司依法設立質(zhì)權又未如約轉(zhuǎn)讓涉案股權的情況下，其行為構成違約，金橋公司有權依照借款合同中質(zhì)押法律關系的約定追究長城寧夏公司的違約責任。對于長城寧夏公司承擔責任的具體形式，雖然因長城寧夏公司的原因?qū)е?/span>股權質(zhì)押未有效設立，但是并不影響《借款合同》中有關質(zhì)押擔保條款的效力。因此，在質(zhì)押擔保條款有效的前提下，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條關于“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定，長城寧夏公司應當承擔未能履行設立股權質(zhì)押義務的違約責任。對于違約責任的具體形式，鑒于長城寧夏公司的違約行為導致其不當逃避了質(zhì)押擔保責任，致使金橋公司喪失在涉案股權及法定孳息范圍內(nèi)的質(zhì)押權利，亦失去了收回涉案借款的物權保障，因此，長城寧夏公司因違約而逃避的責任以及金橋公司喪失的權益即應視為金橋公司的損失。二、“房地一體”規(guī)則下的
房地分別抵押問題
我國法律規(guī)定了“房隨地走、地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，由于房屋所有權和土地使用權價值的可分性，以及房屋所有權和土地使用權抵押登記的割裂，導致經(jīng)常發(fā)生房地分別抵押并經(jīng)合法登記的現(xiàn)象，對此《九民紀要》在《物權法》182條的基礎上，將相關規(guī)則進一步明確為：
61.【房地分別抵押】根據(jù)《物權法》第182條之規(guī)定，僅以建筑物設定抵押的，抵押權的效力及于占用范圍內(nèi)的土地；僅以建設用地使用權抵押的，抵押權的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產(chǎn)生兩個抵押權的沖突問題。基于“房地一體”規(guī)則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產(chǎn)，從而依照《物權法》第199條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。同一天登記的，視為同時登記。應予注意的是，根據(jù)《物權法》第200條的規(guī)定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。
法條鏈接：
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
房地分別抵押時，單個抵押權的效力取決于對《物權法》第182條的理解：若認為房地一體抵押系法律的效力型強制性規(guī)定，違之，則分別進行的房地抵押均不能有效設立。相反觀點則認為：法律關于土地使用權與建筑物所有權結合的規(guī)定并不是一種強制性規(guī)定，之所以規(guī)定“房隨地走，地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，目的主要是為了避免因為分別抵押所導致的權利沖突和摩擦，在理解該原則時，應當關注轉(zhuǎn)讓的一體和最終權利歸屬上的一體，即只要在實現(xiàn)權利轉(zhuǎn)移時和處置抵押物時能夠保持權益歸屬上的一體，則可以妥當?shù)亟鉀Q上述權利沖突。此次《九民紀要》明確房地分別抵押效力及于整體，顯然包含著對單個抵押權效力的肯定。2.如何實現(xiàn)：“分別受償說”or“重復抵押說”（1）“分別受償說”：在九民紀要頒布前，實踐中有采用建設用地使用權和建筑物所有權分離理論來處理此問題的主張。由于當事人在兩個抵押合同中都分別約定以建設用地使用權或者建筑物所有權單獨進行抵押，不僅在評估作價時分別作價，而且在登記時亦是分別登記，充分表明當事人不僅具有將建設用地使用權和建筑物所有權分別抵押的合意，而且已經(jīng)通過登記方式予以公示，因此可以認為兩個抵押皆為有效（分別有效）。但基于“房地一體”的處理原則，在實現(xiàn)抵押權時，應當對建筑物和范圍內(nèi)的土地使用權分別評估一并處分，拍賣所得價款分別清償相應的抵押權。（2）“共同抵押說”：從法律解釋的角度，《物權法》第182條2款規(guī)定的“視為一并抵押”只能解釋為共同抵押，簡而言之，盡管當事人即便有分別抵押的意思，也會因為存在法律擬制而不發(fā)生效力，故兩個抵押權應視為一物二押，其效力均及于建筑物及土地使用權，此時就應當適用《擔保法》第54條和《物權法》第199條的規(guī)定，按照分別登記的先后順序確定受償順位，順序相同的，則按照債權比例受償。此即為此次《九民紀要》所確立的裁判規(guī)則。中國銀行股份有限公司?？邶堉橹信c海南國托科技有限公司、海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等金融借款合同糾紛本院認為：物權法第一百八十二條的規(guī)定遵循了房地產(chǎn)交易中“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，其立法旨意在于重申房地一體的原則，防止引發(fā)抵押權實現(xiàn)時的困境，使債權人的利益受到損害。依據(jù)該規(guī)定，當事人應對土地使用權及其地上建筑物一并抵押，如果當事人未按照該條第一款規(guī)定一并抵押時，則法律直接規(guī)定“視為一并抵押”。即只要土地使用權或地上建筑物之一項辦理抵押登記，即使另外一項沒有辦理抵押登記，亦依法推定為兩者一并抵押。另外，從市場交易的風險防范角度來看，物權法已經(jīng)確立了房地應一并抵押的原則，并明確規(guī)定土地或者地上建筑物未一并抵押的也視為一并抵押，參與或從事房地產(chǎn)抵押實踐的市場主體應當知悉該規(guī)定。其在設立土地抵押權時，對該土地上的建筑物是否已設定抵押權負有注意義務，并應積極向登記機關進行查詢，以避免出現(xiàn)風險，反之亦然。市場主體如果因未盡到上述注意義務而遭受風險，則該損失應由其自行負擔。
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