2019年，房地產(chǎn)市場迎來“總量平穩(wěn)”與“區(qū)域分化”的全新時期。在城市輪動、棚改紅利趨弱的背景下，城市潛力是否面臨重新洗牌？近期熱點區(qū)域土地市場升溫的背后，是否意味著房企布局策略正在發(fā)生改變？在行業(yè)震蕩調(diào)整過程中，精準研判城市潛力對房企及金融機構(gòu)來說變得更加迫切。
自2003年起，中國指數(shù)研究院已連續(xù)17年開展城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究?；仡欉^去，我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟實力強、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、人口持續(xù)流入的城市表現(xiàn)出更強的市場韌性，不僅具備良好的增長潛能還能夠更快跨越周期。因此，2019年，我們沿用從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展?jié)摿Φ姆治隹蚣?，從不同維度解讀城市發(fā)展前景，以發(fā)掘不同城市的發(fā)展?jié)摿?，為企業(yè)布局提供決策依據(jù)。
同時，2018年以來，隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略、《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》正式印發(fā)，城市群規(guī)劃利好不斷釋放，中國城市正迎來城市群與都市圈的集中建設期，我們堅定看好“核心城市群與中西部核心城市”的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算
研究結(jié)果顯示，2019年，上海、北京、深圳和廣州四個一線城市在全國所有地級以上城市中仍位列前四位，1.5線城市繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，排名位居前列。具體來看，上海、北京投資吸引力仍然排名全國前兩位，深圳、廣州分別位列第三、四名。杭州、武漢、南京、成都、重慶和天津等城市經(jīng)濟和人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)基礎好且轉(zhuǎn)型持續(xù)，市場需求旺盛，排名位列前10，其中，成都人口快速流入且經(jīng)濟保持較快增長，排名較上年躍升兩位至第8位。蘇州、鄭州分列11、12位，其中鄭州2018年GDP首過萬億、人口突破千萬，新房市場快速擴容，躋身1.5線城市，同時排名較上年提升兩位。西安、長沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟南位居第13-19位，佛山市場容量持續(xù)保持較高水平，已與普通二線城市相當。2.5線城市中東莞仍保持在全國前20名。珠海、金華等大灣區(qū)和長三角城市排名繼續(xù)在三四線中保持前列，且部分城市排名較上年有所提升。
市場容量與增值潛能兩大維度評價城市吸引力
我們從量、價兩大維度來研判城市發(fā)展?jié)摿Γ⒔Y(jié)合城市及房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的新特征，對方法體系進行了完善和迭代優(yōu)化，以期更精準的挖掘城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。我們通過對海量數(shù)據(jù)的深入分析與總結(jié)，構(gòu)建形成了包括2大維度、12個方面，40余項具體指標的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價模型”，并基于此模型，結(jié)合CREIS中指·地主系統(tǒng)(掃文末二維碼申請試用)，對全國298個地級以上城市進行投資吸引力評價。
人口、產(chǎn)業(yè)、交通決定城市長期發(fā)展?jié)摿?/strong>
2019年，我們沿用從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢的分析框架，核心邏輯在于：首先，人口要素是判斷城市價值的基點，人口向哪里遷移是人們對城市選擇的結(jié)果，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機會與收入水平，因此，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動力。最后，交通網(wǎng)絡重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區(qū)域間交互與流動，很大程度上來說，通過交通規(guī)劃就可以大致判斷出未來哪些城市更具發(fā)展前景。
人口
人是社會經(jīng)濟活動的主體，城市競爭歸根到底是人的競爭，人口持續(xù)聚集是城市競爭力最直接的體現(xiàn)。同時，人也是房地產(chǎn)發(fā)展的直接需求來源，因此，人口是我們判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點。目前，我國人口分布呈現(xiàn)出明顯的“長尾效應”，多數(shù)人口集中在少數(shù)城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規(guī)模大，而大部分中小型城市人口規(guī)模相對較小。預計未來頭部城市的先發(fā)優(yōu)勢和規(guī)模效應仍將長期存在，人口也將進一步向大城市與都市圈聚集。
▌東部發(fā)達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線城市強勢崛起，全國人口遷移呈現(xiàn)“3+6”新格局
圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分布圖
從2010年以后全國人口流動趨勢來看，東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，全國整體形成“東部三大區(qū)域+中西部六大核心城市”的人口增長格局。東部發(fā)達地區(qū)人口持續(xù)聚集，粵港澳+海西、長三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區(qū)域。這三大區(qū)域經(jīng)濟起步早、先發(fā)優(yōu)勢明顯，一直是人口流入較為集中的區(qū)域。中西部重點二線城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)崛起帶動人口吸引力增強。中西部地區(qū)早期人口流出較多，但近年來隨著產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，核心城市就業(yè)崗位與收入水平提升，對周邊區(qū)域吸引力進一步凸顯。
產(chǎn)業(yè)
產(chǎn)業(yè)實力是國家和區(qū)域發(fā)展的底層驅(qū)動力，近年來，我國工業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，但多數(shù)城市仍處于工業(yè)化中后期，制造業(yè)仍是促進城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心推手，且制造業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型升級空間仍較大。由于城市發(fā)展階段不同，東部城市未來將更多依靠創(chuàng)新驅(qū)動，中西部城市則有望在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
我國經(jīng)濟增長處于新舊動能的轉(zhuǎn)換之中，經(jīng)濟增長的動力由以往的要素驅(qū)動逐漸向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新實力強的城市，有更大的機會發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。而城市對待科技創(chuàng)新的態(tài)度則直觀的反映在其研發(fā)投入規(guī)模上。
▌北京、上海、深圳R&D經(jīng)費內(nèi)部支出占全國21.4%，長三角及粵港澳區(qū)域創(chuàng)新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點城市科創(chuàng)實力也較突出
圖：2017年各城市R&D經(jīng)費內(nèi)部支出（億元）
數(shù)據(jù)來源：中國城市統(tǒng)計年鑒，各城市統(tǒng)計局
19個城市研發(fā)支出占全國半壁江山，“北上深”研發(fā)投入遠超其他城市。2017年，R&D經(jīng)費內(nèi)部支出超過200億的城市共有19個，合計占全國R&D經(jīng)費支出的52.5%，是全國主要的研發(fā)重鎮(zhèn)，“北上深”三個一線城市研發(fā)投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，占全國總投入的21.4%，是我國創(chuàng)新發(fā)展的領(lǐng)頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過400億，僅次于一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發(fā)投入超過350億，居全國前列。
交通
交通是城市發(fā)展的大動脈，深刻影響著城市的空間外延、產(chǎn)業(yè)布局和人口聚集。近年來，高鐵等交通設施不斷打破城市邊界，城市往來的時間成本顯著下降，許多城市因為多條線路交匯，發(fā)展成為區(qū)域性乃至全國性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著增強，城市地位與潛力大幅提升。
▌長三角、粵港澳地區(qū)高鐵線路密集，鄭州、武漢等城市未來將建成“米字型”高鐵中心，交通樞紐地位帶動潛力提升
根據(jù)中國高鐵遠期規(guī)劃，到2030年，我國將構(gòu)建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實現(xiàn)內(nèi)外互聯(lián)互通、區(qū)際多路暢通、省會高鐵連通、地市快速通達、縣域基本覆蓋。”并“構(gòu)建北京、上海、廣州、武漢、成都、沈陽、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐?！?/p>
從目前的高鐵格局來看，北上廣、南京、杭州、武漢等經(jīng)濟發(fā)達的中心城市高鐵通車班次已較多，對外交通便捷，高鐵的聯(lián)通有助于此類城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動城市潛力進一步提升。
在高鐵網(wǎng)絡中，部分城市占據(jù)交通要塞，尤其是中部地區(qū)的城市，多條高鐵線路交匯于此，聯(lián)結(jié)南北、貫通東西，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。此類城市通過1小時高鐵圈覆蓋大量中小城市，并與之產(chǎn)生經(jīng)濟、商業(yè)交流，為城市經(jīng)濟發(fā)展帶來活力。從城市的地理位置及高鐵規(guī)劃來看，鄭州、武漢、西安等城市將建成“米字型”高鐵中心，城市樞紐地位提升。
資料來源：來自網(wǎng)絡信息收集，站點及通車時間以實際開通情況為準
▌遵循城市發(fā)展規(guī)律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發(fā)展紅利
城市的發(fā)展存在普遍性規(guī)律，發(fā)達國家的城市化一般都將經(jīng)歷“城市→都市圈→城市群”的過程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國城市的發(fā)展階段來看，長三角和粵港澳大灣區(qū)已初步具備城市群形態(tài)，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態(tài)演變，而對于其他地區(qū)來說，整體仍處于大城市的虹吸效應階段，但隨著部分大城市承載力趨于飽和，并且通過軌道交通與周邊地區(qū)密切相連，以大城市為中心的都市圈時代正在來臨。
圖：19個城市群規(guī)劃定位及發(fā)展階段
聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。2018年，占國土面積11%的五大城市群（粵港澳、長三角、京津冀、長江中游、成渝）經(jīng)濟規(guī)模占全國54%，商品房銷售面積占比46%，是我國經(jīng)濟增長的重要引擎和新房開發(fā)的核心區(qū)域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發(fā)展基礎好，或規(guī)劃定位高，也是未來發(fā)展的重點區(qū)域。
表：主要城市群經(jīng)濟、人口及房地產(chǎn)市場規(guī)模
粵港澳大灣區(qū)、長三角人均效益最高，人均GDP超11萬元；長三角GDP規(guī)模最突出，達17.9萬億，顯著高于其他城市群；長江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%，經(jīng)濟增長快；長三角、京津冀、長江中游、成渝城市群人口眾多，常住人口規(guī)模均超過1億人。長三角城市群房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過2.5萬億，商品房銷售面積超2.5億平米，粵港澳大灣區(qū)概念強化，投資熱度持續(xù)較高，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長17%至1.1萬億；長江中游、成渝商品房銷售面積2018也分別達到1.9和1.8億平米，市場容量突出。
圖：2019年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名區(qū)域分布情況
數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院繪制
粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展等重大戰(zhàn)略規(guī)劃帶動紅利釋放，2019年三大城市群的主要城市投資吸引力領(lǐng)先優(yōu)勢更加凸顯。東部地區(qū)是我國改革開放的前沿陣地，對外開放度較高，經(jīng)濟基礎好，創(chuàng)新動能強，一直是引領(lǐng)全國發(fā)展的主要增長極。本期吸引力排名前20的城市中，長三角和粵港澳大灣區(qū)和上期一樣，仍然分別有6個和4個城市入圍，占比50%，核心城市地位穩(wěn)固，且分別有8個和3個城市位居第21-50名，區(qū)域整體競爭優(yōu)勢突出。城市群內(nèi)普通地級市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、產(chǎn)業(yè)外溢和交通一體化，投資潛力較高。
中西部潛力城市仍主要集中于核心城市，如成渝城市群的成都、重慶，長江中游的武漢、長沙，以及鄭州、西安。近年來中西部核心城市發(fā)展加速，城市基礎設施、營商環(huán)境逐步改善，加之落戶門檻放寬、人才補貼提高，人口吸引力顯著提升，是引領(lǐng)中西部區(qū)域經(jīng)濟增長的核心引擎，城市發(fā)展前景廣闊。
隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃印發(fā)，頻繁的規(guī)劃落地標志著我國城市群與都市圈的發(fā)展迎來集中建設期。大城市作為支撐和引領(lǐng)城市群、都市圈發(fā)展的領(lǐng)頭羊，規(guī)模效應顯著，部分大城市開始逐漸向外溢階段轉(zhuǎn)變，帶動周邊三四線城市價值不斷提升。未來，在國家戰(zhàn)略疊加之下，我們繼續(xù)看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發(fā)展?jié)摿?，這些區(qū)域在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與轉(zhuǎn)移過程中，伴隨著交通設施的不斷完善，將繼續(xù)成為人口的主要流向地，城市發(fā)展動力強，住房需求有支撐，潛力不斷釋放。
預告：未來幾天我們將分別從人口、產(chǎn)業(yè)等驅(qū)動力視角為您解讀2019年中國城市投資價值，并將對重點城市群進行分析研判，敬請期待。
數(shù)據(jù)說明：1、本報告研究范圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區(qū)。2019年1月，國務院批復同意山東省調(diào)整濟南市、萊蕪市行政區(qū)劃，撤銷萊蕪市，將其所轄區(qū)域劃歸濟南市管轄，但考慮到城市的發(fā)展、融合需要較長過程，因此本期報告仍將濟南和萊蕪視為兩個城市進行分析。2、文中城市群數(shù)據(jù)為根據(jù)國家規(guī)劃所包含的城市數(shù)據(jù)加總而來。其中，長江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標均按地級市全市計算；為避免重復計算，中原城市群未統(tǒng)計與京津冀、山東半島城市群重疊城市。
