眾所周知，我一直反對(duì)高房?jī)r(jià)，尤其痛恨投機(jī)炒房行為，但是我們有時(shí)候不得不承認(rèn)，中國(guó)目前普通人能夠參與分一杯羹的只有房地產(chǎn)。雖然在“房住不炒”的調(diào)控強(qiáng)壓下，市場(chǎng)降溫效應(yīng)明顯，但是有些地區(qū)的房產(chǎn)仍然還具有保值升值功能，這點(diǎn)是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。我之前做過(guò)一次小規(guī)模的調(diào)查，如果給你500萬(wàn)，你會(huì)用來(lái)干嘛？結(jié)果是超過(guò)9成的人仍然選擇用大多數(shù)錢(qián)買(mǎi)房置業(yè)，大家并不是想炒作靠樓市發(fā)財(cái)，只是苦于無(wú)處安放，炒股？十個(gè)開(kāi)奔馳進(jìn)去，九個(gè)騎著自行車(chē)出來(lái)；投資理財(cái)？匹凸匹這兩年不要太慘；存銀行？都跑不過(guò)通脹貶值……所以想了一圈很多人最后還是認(rèn)為房子靠得住。
投資房子真的靠得住嗎？房產(chǎn)真的是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)嗎？當(dāng)然不是！我們看到很多人靠投資炒房發(fā)財(cái)，資產(chǎn)從幾百萬(wàn)到幾千萬(wàn)只用了短短兩三年時(shí)間，躋身中產(chǎn)富豪之列；但是在房地產(chǎn)圈這么多年，我也沒(méi)少看到投資房產(chǎn)失敗的案例，有的人同樣是在樓市火爆的時(shí)候進(jìn)場(chǎng)，但是幾年之后非但沒(méi)有發(fā)財(cái)暴富反而虧損連連，這是為何？他們買(mǎi)錯(cuò)了房產(chǎn)！
核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)當(dāng)然是擁有無(wú)限升值潛力，但是以下這5類(lèi)房產(chǎn)再有錢(qián)也不能碰，無(wú)數(shù)人用血淚教訓(xùn)證明，這些房產(chǎn)就是大坑，而且是跳進(jìn)去爬不出來(lái)的那種巨坑——商住、養(yǎng)老、旅游、遠(yuǎn)郊房以及非主干道商鋪都不要碰！誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)后悔，這是血的教訓(xùn)，謹(jǐn)記！下面我們就一起細(xì)細(xì)分說(shuō)
一、缺陷明顯的商住、公寓
商住和公寓我是強(qiáng)烈反對(duì)的，即便是北上廣深這樣的一線城市，也不例外。很多人說(shuō)一線大城市的商住還是值得購(gòu)買(mǎi)的，我們先來(lái)看一組數(shù)據(jù)：17年3.26至今，北京商住市場(chǎng)急劇下滑，成交量暴跌九成均價(jià)降三成，部分價(jià)格跌幅超45%，毋庸置疑買(mǎi)了商住的現(xiàn)在腸子都悔青了。不僅沒(méi)賺到錢(qián)，還虧得一塌糊涂。
即便我不贊成買(mǎi)，不代表這些城市的商住和公寓沒(méi)有價(jià)值，所以這里說(shuō)的不是所有商住，那些地段好、有地鐵、人流量大、周邊企業(yè)多的商住項(xiàng)目具備一定的投資價(jià)值。尤其是北上廣深等一線城市商住調(diào)控經(jīng)歷2年之后，水分被擠得差不多了，價(jià)值也在回歸。
但大多數(shù)城市的商住公寓不能買(mǎi)的原因是它們都面臨三大致命缺陷：1、庫(kù)存量大，比住宅庫(kù)存還高，很多一線城市公寓去庫(kù)存時(shí)間都超兩年，成交火熱但仍供大于求，根本沒(méi)有太大升值空間。兩三年來(lái)多數(shù)住宅價(jià)格都翻番了，公寓價(jià)格還原地不動(dòng)；2、絕大多數(shù)商業(yè)公寓不能落戶(hù)，不帶學(xué)區(qū)位，買(mǎi)了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者出租，即便五年內(nèi)升值50%，但是因?yàn)榻灰踪M(fèi)用高，最后收益還是多數(shù)上交了；3、性?xún)r(jià)比不高，公攤大得房率低，50平的公寓實(shí)用面積可能只有30平，遠(yuǎn)低于住宅，且首付比例高不能利用銀行杠桿，一層最多時(shí)有二三十戶(hù)，居住環(huán)境嘈雜擁擠。
二、看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)
16年時(shí)朋友被銷(xiāo)售人員忽悠到山東投資養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)2萬(wàn)定金都交了，在極力勸說(shuō)下他最后還是忍住沒(méi)買(mǎi)，白白虧了2萬(wàn)塊錢(qián)。但是去年底時(shí)有一天他激動(dòng)的和我說(shuō)，當(dāng)時(shí)幸虧聽(tīng)了你的建議沒(méi)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在哪個(gè)項(xiàng)目爆發(fā)業(yè)主集體退房維權(quán)，開(kāi)發(fā)商回款壓力大資金鏈快斷了，房子已過(guò)交付期，現(xiàn)在還沒(méi)蓋好，之前承諾的一應(yīng)設(shè)施都沒(méi)兌現(xiàn)，估計(jì)要爛尾，即便改成交付也沒(méi)啥價(jià)值，沒(méi)有人會(huì)接盤(pán)，投資客鐵定全被套死了。
北京太陽(yáng)城集團(tuán)主席朱鳳泊曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“一百個(gè)要地做養(yǎng)老的有八十個(gè)是騙子?！币灿械禺a(chǎn)圈內(nèi)人更不留情面，“做養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的99%都是騙子”。
養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)熱得發(fā)燙，但我還是要說(shuō)，這種模式在中國(guó)當(dāng)前國(guó)情下是走不通的，很多開(kāi)發(fā)商和外資借著養(yǎng)老的幌子拿地做開(kāi)發(fā)賣(mài)房，想像傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣賣(mài)完回款拿錢(qián)走人這種模式注定了養(yǎng)老地產(chǎn)是無(wú)價(jià)值可言的，因?yàn)樵谥袊?guó)真正需要服務(wù)的人群壓根沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)，這就決定了你投入進(jìn)去，10-20年內(nèi)是沒(méi)人接盤(pán)。養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美，它是體量和需求巨大的產(chǎn)業(yè)，卻并非暴利行業(yè)。
三、炒起來(lái)的旅游地產(chǎn)
地產(chǎn)商信誓旦旦地說(shuō)，“下一個(gè)十年，你如果再錯(cuò)過(guò)文旅產(chǎn)業(yè)，必將錯(cuò)過(guò)一個(gè)黃金時(shí)代!”這話(huà)忽悠忽悠小白還行，在內(nèi)行人看來(lái)，在中國(guó)做旅游地產(chǎn)和做養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，都是吃力不討好，賠本賺吆喝，真正懂行的人不會(huì)花高價(jià)去買(mǎi)炒起來(lái)的概念。
首先，旅游地產(chǎn)的普及率在中國(guó)并沒(méi)有想象那么高，雖然消費(fèi)升級(jí)，人們旅游的次數(shù)和距離都有所提升，但是國(guó)人還是更青睞于選擇住酒店賓館的方式，真正投資一套房子每年到那里旅游居住一段時(shí)間是極少數(shù)高精尖人群的消費(fèi)，或者是已經(jīng)退休的老年人，這兩類(lèi)需求都不強(qiáng)烈；其次，旅游城市也有淡旺季之分，一年中多數(shù)是空置，投資出租收益并不可觀，以租養(yǎng)貸不靠譜；再者，近年文旅產(chǎn)業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致游客大量分流，很難集中到某個(gè)項(xiàng)目，旅游開(kāi)發(fā)盈利能力很差。
四、遠(yuǎn)離城市中心的遠(yuǎn)郊房
這里的遠(yuǎn)郊是指遠(yuǎn)離城市中心的房子，特點(diǎn)就是遠(yuǎn)和偏。在置業(yè)顧問(wèn)的口中可能未來(lái)潛力巨大，規(guī)劃很美好，但是一問(wèn)落地估計(jì)最少都是5年以上。這類(lèi)房子為啥不建議買(mǎi)呢？這類(lèi)資產(chǎn)的位置就決定了它未來(lái)不會(huì)有太大升值潛力，像北上廣深的周邊也許通勤交通便利，買(mǎi)的需求比較旺盛，還有一些價(jià)值，但較核心地段的資產(chǎn)升值還是慢；像一些三四線城市的遠(yuǎn)郊就打死也不能碰，醫(yī)院沒(méi)有、商業(yè)沒(méi)有、交通沒(méi)有、工作沒(méi)有，有買(mǎi)過(guò)遠(yuǎn)郊房的朋友吐槽說(shuō)，掛了三年房子都沒(méi)賣(mài)出去，即便價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)很多人看過(guò)之后就丟下一句話(huà)“太偏了”。這樣的房子你想等它升值太難，除非基礎(chǔ)設(shè)施都建起來(lái)，但有多少政府會(huì)把心思放在遠(yuǎn)郊呢？除非城市容量不夠，需要對(duì)外擴(kuò)張，遠(yuǎn)郊變成了另一個(gè)中心，否則買(mǎi)了這樣的房子就注定要砸在手里。
五、非主干道商鋪
受電商和商業(yè)迅速崛起雙重沖擊“一鋪養(yǎng)三代”的觀念日漸式微，但是不可否認(rèn)有些地段好的主干道商鋪還是有極強(qiáng)的吸金能力的。優(yōu)質(zhì)商鋪的回本周期依然可觀，但是這類(lèi)商鋪總售價(jià)一般都比較高，一般人很難搶到，也承擔(dān)不起。所以很多人就把目光聚焦到非主干道商鋪上。
非主干道商鋪千萬(wàn)不能買(mǎi)，這是最劣質(zhì)的資產(chǎn)。筆者走訪過(guò)很多大城市的繁華商業(yè)區(qū)都有一個(gè)直觀的發(fā)現(xiàn)，即便是在一線城市繁華商業(yè)區(qū)非主干道的商鋪空置率也很高，這些商鋪很難出租或者出租周期短，歸根結(jié)底是因?yàn)榉侵鞲傻栏浇娜肆髁亢蛙?chē)流量小，承租商家不是產(chǎn)品不好，而是這些區(qū)域是人流量盲區(qū)，無(wú)人流就意味著沒(méi)有生意，自然難以出租，更租不上價(jià)格，空置也就在所難免。這類(lèi)商鋪雖然售價(jià)低，但是真的沒(méi)有太大價(jià)值，無(wú)論自己做生意還是出租都不值得購(gòu)買(mǎi)。
最后還是要強(qiáng)調(diào)一句，房住不炒是基本國(guó)策，炒作樓市的下場(chǎng)都不會(huì)太好。我今天說(shuō)這些只是不想眼睜睜看著很多人被忽悠入坑，畢竟錢(qián)不是大風(fēng)刮來(lái)的，但我的本意不是讓大家炒作樓市，更無(wú)意讓大家以此牟利，有閑錢(qián)且又無(wú)可靠投資渠道的時(shí)候把錢(qián)換成優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然是最明智的做法，但請(qǐng)量力而為，適可而止。
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