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案件回放
案例1
張磊（化名）與王琳（化名）是夫妻，2002年9月張磊在鄭州注冊(cè)成立了一家公司并擔(dān)任公司法定代表人。2005年3月兩人購(gòu)買了鄭州市中心一套建筑面積為169平方米的房屋。房屋產(chǎn)權(quán)登記證書記載該房屋所有權(quán)人為王琳。自2005年5月，張磊即占有使用該房屋。2005年6月，張磊將該房屋用作公司辦公。因夫妻雙方產(chǎn)生矛盾，2007年王琳訴至法院，要求張磊支付房租并搬出該房。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告并未簽訂房屋租賃合同，被告張磊占有、使用涉案房產(chǎn)的事實(shí)，亦不能必然得出雙方存在事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系之結(jié)論。原告王琳要求被告支付占用期間房屋租金之訴請(qǐng)，于法無據(jù)，不予支持。涉案房產(chǎn)是在原、被告婚姻存續(xù)期間購(gòu)置，被告亦向房屋出賣方交納過維修基金、天然氣集資款等費(fèi)用，原告無證據(jù)證明雙方作出該房產(chǎn)歸其一人所有的明確約定，故房產(chǎn)證關(guān)于所有權(quán)人為原告的記載不足以反映該房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，應(yīng)推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原、被告對(duì)之有平等的處分權(quán)。被告將之用于公司經(jīng)營(yíng)之行為并無不當(dāng)。且被告占用房屋至今已達(dá)兩年之久，應(yīng)推定為原告對(duì)該行為明知并予以認(rèn)可。原告要求被告從該房產(chǎn)處搬出之訴請(qǐng)，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。故判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。
案例2
據(jù)大河報(bào)12月18日?qǐng)?bào)道，房子賣出后，房?jī)r(jià)不斷上漲，賣房人遲遲不愿協(xié)助買房人辦理房產(chǎn)證。12月17日，鄭州市惠濟(jì)區(qū)法院審結(jié)這起糾紛案，一審判決賣房人必須協(xié)助原告趙先生辦理房屋所有權(quán)證。
2005年4月，原告趙先生與被告郭某簽訂房屋買賣合同，約定趙先生購(gòu)買郭某房屋，該房屋建筑面積420㎡，房屋單價(jià)為3000元／㎡，總價(jià)款126萬元。雙方約定：交鑰匙時(shí)首付120萬元，待辦理完土地證、房產(chǎn)證后結(jié)清余款。合同簽訂次日，趙先生支付郭某120萬元。郭某將鑰匙及該房屋交付趙先生使用。
由于房?jī)r(jià)上漲，被告郭某一直未為原告辦理房產(chǎn)證，原告趙先生遂訴至法院，請(qǐng)求依法判令被告郭某履行合同義務(wù)。
在案件審理過程中，被告郭某提出反訴，稱房屋買賣合同是附解除條件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同約定的期限屆滿，郭一直未取得該房的產(chǎn)權(quán)證書，該房屋買賣合同已于合同約定的期限屆滿之日起，因失效而自動(dòng)解除，要求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同已因失效而自動(dòng)解除，并判令原告趙先生返還房屋并恢復(fù)原狀。
法院認(rèn)為，原告趙先生與被告郭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同。該合同自簽訂時(shí)起對(duì)原、被告雙方均有約束力。原告已向被告支付了房款120萬元，被告也已向原告交付了房屋。被告郭某必須協(xié)助原告趙先生辦理房屋所有權(quán)證。法院駁回了被告郭某請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂房屋買賣合同因失效自動(dòng)解除的反訴請(qǐng)求。
解析一 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證
徐潔（鄭州市管城回族區(qū)人民法院法官）：房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。
作為證書之一種，房產(chǎn)證有以下特點(diǎn)：1．房產(chǎn)證只能由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放，其他機(jī)關(guān)發(fā)放的房產(chǎn)證不具有法律效力。我國(guó)采取不動(dòng)產(chǎn)分別登記體制，不同種類的不動(dòng)產(chǎn)分別由不同的行政主管機(jī)關(guān)登記，房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。2．房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。基于一物一權(quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。3．房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。4．房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。
在現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)證的重要性不言而喻，它是購(gòu)買房產(chǎn)行為有效、合法的證明，是構(gòu)成完整房產(chǎn)交易的重要組成部分；房產(chǎn)證是該房產(chǎn)在解決分家析產(chǎn)、權(quán)屬糾紛等問題時(shí)的有效證明文件，以及住房制度改革、舊城改造、房屋拆遷時(shí)的法律依據(jù)。沒有房產(chǎn)證，與房產(chǎn)相關(guān)的買賣、交換、租賃、抵押、贈(zèng)與、繼承等房產(chǎn)流轉(zhuǎn)活動(dòng)將受到很大程度的限制。
解析二 擁有房產(chǎn)證不等于擁有房屋所有權(quán)
茹重巖（漯河市中級(jí)人民法院法官）：我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。”這似乎讓我們有理由相信，房產(chǎn)證是確認(rèn)房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。其實(shí)這一規(guī)定實(shí)際是將房產(chǎn)證的法律意義絕對(duì)化了，誤解了物權(quán)公示的原則、意義和適用規(guī)則。
首先，從房產(chǎn)證的內(nèi)容來看，許多房產(chǎn)證不能反映房屋權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)。如本是家庭共同財(cái)產(chǎn)、由家庭成員共同居住使用的房產(chǎn)，在房產(chǎn)證上僅登記戶主一個(gè)人的名字；上一輩遺留的房產(chǎn)雖已由下一輩使用、支配多年，房產(chǎn)證上的記載卻一直沒有變更……此類現(xiàn)象生活中比比皆是。
其次，從房產(chǎn)證的頒發(fā)程序來看，確實(shí)存在可能出現(xiàn)錯(cuò)誤的環(huán)節(jié)。頒發(fā)房產(chǎn)證是具有房產(chǎn)管理職能的行政機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)作出的一種具體行政行為。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！币虼?，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的，相對(duì)人不能通過辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人所提供的材料進(jìn)行形式審查后，認(rèn)為房屋權(quán)屬清楚，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，對(duì)房屋所有權(quán)作出確認(rèn)。而在頒證環(huán)節(jié)，因工作人員責(zé)任心不強(qiáng)或當(dāng)事人提供虛假材料，行政機(jī)關(guān)又沒有對(duì)之進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的客觀技術(shù)條件，房產(chǎn)證有可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。鑒于此，法律也賦予了當(dāng)事人訴訟救濟(jì)的權(quán)利。利害關(guān)系人如果對(duì)所發(fā)的證書有異議，對(duì)于行政確權(quán)不服，認(rèn)為行政機(jī)關(guān)頒發(fā)房產(chǎn)證的行為侵犯了其合法權(quán)益，可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷，或向法院提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷錯(cuò)誤的房產(chǎn)證?？梢?，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的頒證行為，只能滿足對(duì)房屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的。由此可以看出，在我國(guó)，目前不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的一種行政確認(rèn)，所體現(xiàn)的僅是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)，與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標(biāo)的物的交易活動(dòng)中，以房屋為標(biāo)的物的物權(quán)取得、設(shè)定、變動(dòng)等，須經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)法上的效力。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第17條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤之外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！薄安粍?dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！彼裕课菟袡?quán)歸屬的確認(rèn)須以登記簿上的記載為準(zhǔn)。房產(chǎn)證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權(quán)歸屬于誰的法律事實(shí)，但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動(dòng)產(chǎn)登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產(chǎn)證在交易活動(dòng)中就失去了對(duì)房屋權(quán)利歸屬的證明力，只能成為向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求確權(quán)的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產(chǎn)證自身任何單獨(dú)的變更均不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。因此，房產(chǎn)證只有在與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載一致，且無人對(duì)其提出異議的情況下，才是有效的，能夠真實(shí)證明房屋的權(quán)利狀況。在利害關(guān)系人質(zhì)疑房產(chǎn)證效力的情況，只有法院對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)的意義。
在第一個(gè)案例中，雖然房產(chǎn)證上登記的房屋所有權(quán)人是原告，但基于原、被告是夫妻關(guān)系，該房產(chǎn)是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的，雙方未有關(guān)于該房產(chǎn)屬于原告一方所有的明確約定等事實(shí)，房產(chǎn)證上的記載顯然不能反映權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)。法院將房屋確權(quán)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，以判決的形式否認(rèn)了原告手中的房產(chǎn)證。
解析三沒有房產(chǎn)證不等于不享有房屋所有權(quán)
石捍華（鄭州市管城回族區(qū)人民法院法官）：
在房屋買賣時(shí)，房產(chǎn)證的交付并不產(chǎn)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。受讓人并不能以取得出賣人的房產(chǎn)證為由，主張其已經(jīng)取得房屋所有權(quán)。同樣，房產(chǎn)證遺失后，房屋所有權(quán)人并不因此失去房屋所有權(quán)，權(quán)利人可根據(jù)登記簿的記載主張和行使權(quán)利，并可要求登記機(jī)關(guān)根據(jù)登記簿上的記載補(bǔ)發(fā)房產(chǎn)證。
因而，房屋買賣合同也不以是否辦理房產(chǎn)證或是否交付房產(chǎn)證為要件。依照我國(guó)《合同法》第131條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！笨梢姡灰獦?biāo)的物合法、有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，《合同法》并無特別要求。
從不動(dòng)產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。在房屋買賣合同履行時(shí)，賣方向買方交付房產(chǎn)證，并不產(chǎn)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，必須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行所有權(quán)主體的變更登記（即“過戶登記”），才能產(chǎn)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效力。嚴(yán)格說來，在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程中，房產(chǎn)證是不能隨之移轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)在進(jìn)行過戶登記之后，不應(yīng)將賣方原先持有的房產(chǎn)證經(jīng)變更記載后轉(zhuǎn)交給買方，而應(yīng)當(dāng)將賣方原先持有的房產(chǎn)證收回，再向買方發(fā)放新的房產(chǎn)證?？梢姡诜课萁灰走^程中，房產(chǎn)證的證明作用是極為有限的，遠(yuǎn)不如身份證、畢業(yè)證、合同書等常見的證書。
在第二個(gè)案例中，雙方交易的標(biāo)的物是沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋。沒有產(chǎn)權(quán)證的自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對(duì)房屋不擁有所有權(quán)。沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。違章建筑物不因其無從辦理所有權(quán)證而喪失物權(quán)客體的資格。從價(jià)值取向看，若以沒有房產(chǎn)證為由確認(rèn)合同無效，則會(huì)導(dǎo)致無視買受人的合法權(quán)益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益的后果，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯(cuò)而合法獲利”的原則，違反了誠(chéng)實(shí)信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時(shí)，還會(huì)助長(zhǎng)出賣人的投機(jī)心理，進(jìn)而影響交易秩序和社會(huì)風(fēng)氣。
在司法實(shí)踐中，對(duì)于未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣糾紛，法院一般不應(yīng)簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無效，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件情況區(qū)分處理，平衡雙方當(dāng)事人的利益：對(duì)于房屋建造本身合法，只是手續(xù)未辦的，依據(jù)《合同法》第135條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”的規(guī)定，責(zé)令出賣人協(xié)助補(bǔ)辦手續(xù)，出賣人不愿協(xié)助的，也可直接判決權(quán)屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權(quán)證，辦證時(shí)補(bǔ)交稅款，判決時(shí)明確稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)；對(duì)于房屋建造存在違法行為，不能取得所有權(quán)證的，向行政管理部門發(fā)司法建議，先給予行政處罰，如處罰后獲取產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)直接歸屬買受人，如行政部門認(rèn)定為違章建筑而拆除處理的，則出賣人因交付不能，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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