國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，趨于理性。雖然目前購物中心面臨品牌同質(zhì)化，電商沖擊等共同難題，但購物中心仍然是核心渠道，是構(gòu)建商戶和消費者之間的運營服務平臺。把握趨勢，擁抱變化，不斷進行業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間創(chuàng)新及技術(shù)創(chuàng)新，把握購物中心未來發(fā)展的窗口期。
未來商業(yè)地產(chǎn)投資窗口期主要來源于兩個方面。一是以 TOD 開發(fā)為基礎的建設；二是以區(qū)域開發(fā)為基礎的建設，帶來商業(yè)的投資機會。軌交發(fā)展帶來以 TOD 為載體的區(qū)域型商業(yè)投資機會
TOD 指：「以公共交通為導向的發(fā)展模式」。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以 400～800 米( 5～10 分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的「混和用途」，使居民和雇員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。以 TOD 模式打造的跨業(yè)態(tài)的項目中，包括商業(yè)在內(nèi)的各種業(yè)態(tài)從不會因用途的不同被割裂，而是與公共交通緊密相連。2. 軌道交通為區(qū)域購物中心發(fā)展提速隨著我國進入大規(guī)模軌道交通建設高峰，預估未來 5-10 年，大部分新一線城市將進入地鐵成熟期，這種「軌道+物業(yè)」的開發(fā)模式，在為軌道建設提供一種可持續(xù)發(fā)展模式的同時也為區(qū)域購物中心發(fā)展提速。3. 未來 5-10 年，多城市進入地鐵建設成熟期通過分析歷史數(shù)據(jù)，一線城市從地鐵線路開通運營到基本建設成熟需要 20-25 年的時間，隨著現(xiàn)在地鐵技術(shù)的成熟及應用，我們認為預計新一線城市需要 15-20 年的時間到達地鐵建設成熟期，通過研究各城市的地鐵開始運營時間，我們預估未來 5-10 年大部分新一線城市將進入地鐵成熟期，在此 5-10 年的建設周期內(nèi)，軌交建設將帶來以 TOD 為載體的區(qū)域型商業(yè)黃金投資機會。以成都為例，作為中國西南 TOD 發(fā)展的領(lǐng)軍城市，成都的地鐵建設第四期建設規(guī)劃已經(jīng)獲得批復。預計到 2020 年，成都軌道交通前三期建設項目將全部建成開通運營。到時候，成都市城市軌道交通運營里程將突破 500 公里，形成「米+環(huán)+放射」的運營網(wǎng)絡，進一步優(yōu)化城市交通結(jié)構(gòu)，緩解城區(qū)交通擁堵，提高居民出行品質(zhì)。截至 2019 年 1 月，成都已建成運營 6 條地鐵線路，共計約 225.6 公里，「環(huán)+放射」結(jié)構(gòu)初見雛形。未來將強化 TOD 發(fā)展，打造千億級軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈，力爭 2020 年運營地鐵線路 500 公里以上。2019 年，成都全市將全面啟動首批 13 個 TOD 綜合開發(fā)示范項目建設，加快構(gòu)建 16 個城市級站點、45 個片區(qū)級站點、125 個組團級站點、528 個一般站點的四級綜合開發(fā)體系。5. 萬科、華潤、龍湖等頭部房企，紛紛擁抱 TOD據(jù)統(tǒng)計，目前已布局 TOD 的房企達二十多家，既包括全國品牌房企，也包括地方性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，發(fā)展 TOD 項目比較多的房企有萬科、華潤和龍湖。萬科推出了天空之城系列，龍湖則有天街系列。2017 年深鐵入股萬科為雙方共同合作發(fā)展 TOD 奠定了基礎。除深圳外，萬科也在上海、杭州等核心城市探索「軌道+物業(yè)」的發(fā)展模式。2010 年華潤置地以 10 億元代價從申通地鐵手中獲得地鐵 10 號線吳中路停車場地塊半數(shù)股權(quán)和項目開發(fā)主導權(quán)，2017 年上海萬象城正式啟幕。是上海首個商業(yè)運營的地鐵停車場上蓋綜合體項目，采用國際通用的 TOD 模式，也是華潤置地的代表性 TOD 項目。華潤與多個城市地鐵集團合作開發(fā)當?shù)氐?TOD 項目。龍湖，目前龍湖商業(yè)已進入 17 個城市，開業(yè)商業(yè)項目 29 個，其中 TOD 項目 20 個，以 TOD 為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超過 800 萬平方米。此外，保利、綠城、綠地、碧桂園等標桿房企也都在 TOD 領(lǐng)域廣泛布局。
新區(qū)建設帶來區(qū)域型購物中心投資機遇隨著城市多中心格局形成，新興區(qū)域的建設為區(qū)域型購物中心帶來投資機遇，通過對典型城市如北京、上海、廣州、成都、南京、武漢等研究發(fā)現(xiàn)，未來 5-10 年超潛力區(qū)域迎來發(fā)展機遇，部分熱點超潛力區(qū)域如前灘目前已無地可供，而部分建設面積較大，開發(fā)時間較晚的新區(qū)尚有發(fā)展機遇。1. 虹橋商務區(qū) 10 年發(fā)展，商業(yè)規(guī)模逐漸成型虹橋商務區(qū)位于上海中心城區(qū)西側(cè)，它緊鄰江浙兩省，地處長三角地區(qū)交通網(wǎng)絡中心，是長三角城市群的核心?？傉嫉孛娣e 86.6 平方公里，涉及閔行、長寧、青浦、嘉定四個區(qū)，其中，主功能區(qū)面積 27 平方公里。
2009 年大虹橋商務區(qū)管理委員會成立，拉開大虹橋商務區(qū)高速發(fā)展「序幕」，隨后大虹橋商務區(qū)迎來密集的土地出讓期、如火如荼的建設開發(fā)期以及商業(yè)項目陸續(xù)亮相。瑞安、龍湖、萬科、綠地、正榮、麗寶等多家開發(fā)商均進入了這一區(qū)域。
近日，經(jīng)上海市委常委會審議通過的《關(guān)于加快虹橋商務區(qū)建設 打造國際開放樞紐的實施方案》正式公布，進一步明確了虹橋商務區(qū)的定位和目標，實現(xiàn) 151.4 平方公里商務區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展，2022 年，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎，2025 年，基本建成虹橋國際開放樞紐。
圍繞《方案》的實施，虹橋商務區(qū)將進一步提升國際高端都市商業(yè)功能，推動綜合商業(yè)街區(qū)優(yōu)化提升，吸引知名品牌旗艦店、體驗店、集成店、概念店等入駐，大力集聚新牌新品、老牌新品、名牌新品，與專業(yè)類會展相結(jié)合，形成國際品牌和本土知名品牌新品發(fā)布等虹橋商務區(qū)特色品牌活動。2. 天府中央商務區(qū)，打造成都未來城市新中心
根據(jù)規(guī)劃，天府中央商務區(qū)位于成都城市中軸線天府大道南端，地處天府新區(qū)核心區(qū)域，坐擁兩大國際機場與高鐵樞紐，規(guī)劃面積 28.6 平方公里。按照「總部經(jīng)濟主導、多元業(yè)態(tài)支撐、人城境業(yè)融合」的思路，將天府中央商務區(qū)打造為總部經(jīng)濟區(qū)、會展博覽區(qū)、宜居活力區(qū)三大板塊，形成總部經(jīng)濟、會展博覽、國際交往、生態(tài)公園四大功能。天府中央商務區(qū)是 “ 一帶一路 ” 內(nèi)陸開放經(jīng)濟高地的核心驅(qū)動極、國際交往平臺和新時代公園城市樣板區(qū)。隨著天府中央商務區(qū)的規(guī)劃出爐，萬科、保利、中糧等多家房企紛紛拿地，并將未來西部總部設立于此。知名書店品牌言幾又則帶來言幾又天府文創(chuàng)中心，將打造頂級設計品牌酒店，還將以文化、文創(chuàng)、藝術(shù)為核心，圍繞生活方式和商業(yè)進行延展，包括展演、家居、運動等。
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