▏挖出一片天
嗨，這里是新一期的房蘇州小知識專欄~今天來講一講蘇州的新盤為什么要挖地下室。
F1.
有效拉低均價
相信各位同學都有這樣感覺，明明房子價格都是四萬二三，還有四萬五的。幾乎沒有低于4w價格的，為什么還有和我說均價不到4w呢？
樓盤的備案均價是什么？
樓盤滿足一定條件才可以銷售，每次銷售都要領取銷售許可證。
當次的銷售總價÷銷售面積=銷售均價，也就是備案均價。
均價4w！但大部分房源高于4w的情況，就是因為有部分房源，面積很大，單價很低，這樣就有效拉低了均價。
這樣房源大多數出現在一樓+地下室，俗稱底復。
在備案時候一般房屋用途和：其他。整套房屋構成有：地上一樓住宅+地下室其他構成，地下室的單價較低。
舉個栗子：
潤元名著1樓101室，一樓住宅167㎡，單價34542；地下室其他：142.99m2，單價16000。
對于一個低層建筑，一個地下室的16000單價，是可以有效拉低整個備案均價的。
F2.
地下室純賺。
一層下挖的地下室不計入容積率，但卻屬于可售面積。也就說多挖出來的幾乎都是利潤。
地下室部分土地成本為0，毛坯交付，建筑成本忽略不計，90%都是利潤。
看上圖的101地下室，142㎡*16000=227w，幾乎都是開發(fā)商額外純賺。如果一個盤挖個50套，利潤就多出來一個億。
計容和不計容是什么意思？
容積率是建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。
計算容積率面積= 規(guī)劃條件容積率X規(guī)劃建筑用地面積。
舉個栗子，下圖的計容面積，最大容積率2.2就是2.2*78025.45㎡=171655.99㎡。這個面積也就是可出售的面積，不得超過這個面積。
不計容面積一般位于地下空間，如地下室，地下車庫等，不計算在容積率之內，但是可銷售。
F3.
容積率高低和均價關系
地下室能有效拉低均價的程度，取決于地下室的面積在樓棟的面積占比，占比越大，拉低效果越好。
高層33F：
假設一棟樓二梯二戶，面積都是100㎡，總高6層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*32層+2*200㎡)=6800㎡，均價4w，那么樓盤貨值為2.72億
一般來說地下室單價為正常樓層的50%，假設地下室單價20000，那么地下室的總價為2*200㎡*20000=0.08億。
那么2樓以上的正常樓層均價為(2.72億-0.08億)/（2*100㎡*32層）=4.12w
小高層18F：
假設一棟樓二梯二戶，面積都是100㎡，總高18層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*17層+2*200㎡)=3800㎡，均價4w，那么樓盤貨值為1.52億
一般來說地下室單價為正常樓層的50%，假設地下室單價20000，那么地下室的總價為2*200㎡*20000=0.08億。
那么2樓以上的正常樓層均價為(1.52億-0.08億)/（2*100㎡*17層）=4.23w
洋房6F：
假設一棟樓二梯二戶，面積都是100㎡，總高6層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*5層+2*200㎡)=1400㎡，均價4w，那么樓盤貨值為5600w
一般來說地下室單價為正常樓層的50%，假設地下室單價20000，那么地下室的總價為2*200㎡*20000=800w。
那么2樓以上的正常樓層均價為(5600w-800w.)/（2*100㎡*5層）=4.8w
通過上面可以看出來，同樣的均價，洋房的話，二樓+可以做到均價4.8w，而大高層33F的，二樓+在4.12W。
F4.
總結
開發(fā)商挖地下室可以規(guī)避價格限制問題，同時也可以解決項目利潤問題。
如果現在一個限價盤，沒有地下室可謂是相當良心了；同時在杭州等城市政府也在進行管控，拒絕樓層較大的高低價搭配，盡量做到均衡。
在目前蘇州限價大環(huán)境下，開發(fā)商利潤壓力也很大，有些項目不是利潤多少問題，是能否少虧的問題了。
在目前蘇州限價大環(huán)境下，開發(fā)商利潤壓力也很大，有些項目不是利潤多少問題，是能否少虧的問題了。
對于一樓帶地下室戶型，目前來說總價過高，地下室實用性低，選擇上要慎重，除非地下室折扣高，單價足夠低。
不管怎么說這樣的房子在二手市場流動性都很低。
大家都挺不容易。
