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國內(nèi)已初步形成十幾大城市群

其中粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀人口吸納強(qiáng)、密度高且為重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域

目前我國已初步形成長三角、京津冀、珠三角、長江中游、成渝、山東半島、中原、海西、遼中南、關(guān)中、哈長、海西、北部灣…十幾大城市群;

而各城市群中粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀人口吸納力強(qiáng)、人口密度高未來前景可高看一眼;且這三個(gè)城市群也是十九大報(bào)告中提及的重要建設(shè)的城市群!

粵港澳大灣區(qū)和長三角城鎮(zhèn)化已進(jìn)入成熟階段

成渝、長江中游等樓市在提升三四線城市城鎮(zhèn)率中仍有較大空間

從各城市群近5年城鎮(zhèn)化率及增長情況來看，粵港澳大灣區(qū)和長三角城鎮(zhèn)化率水平較高，分別達(dá)84.4%和68.5%;城市群進(jìn)入成熟發(fā)展階段，區(qū)域改善需求旺盛;而城市群完善的配套和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整向內(nèi)涵式增長，也將吸引更多高素質(zhì)人才流入，帶來更高的消費(fèi)需求。

而增長速度最快的為成渝、長江中游和山東半島，這些城市群距離成熟發(fā)展尚有較大的增長空間;未來房地產(chǎn)市場將在這些城市群提升三四線城市城鎮(zhèn)化率中獲得較大的市場空間。

海峽西岸、粵港澳大灣區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)、宜居性更佳

有利于吸引和留住高素質(zhì)人群

2015年中國歐盟商會(huì)發(fā)布《北京建議書》指出，北京的空氣污染影響了北京的國際形象，阻礙了外國及中國本土專業(yè)人士宜居北京;39%被調(diào)查者認(rèn)為空氣污染是離開的北京重要原因，可見，空氣質(zhì)量對一些高端人才的去留有較大影響。

從全國各城市群PM2.5濃度上看，京津冀和山東半島兩個(gè)城市群超過70 微克/立方米，處于輕度污染的區(qū)間，空氣環(huán)境質(zhì)量有待于進(jìn)一步提升;而海峽西岸和粵港澳大灣區(qū)空氣質(zhì)量較佳，年均濃度低于35微克/立方米;城市群宜居性更佳，有利于吸引和留住高素質(zhì)人群。

長三角城市群交通便利性高

粵港澳大灣區(qū)和京津冀城市群交通設(shè)施建設(shè)推進(jìn)潛力大

從各城市群的高鐵車次數(shù)量來看，長三角城市群的高鐵(此包含動(dòng)車、城際高鐵)車次數(shù)是最多的，高達(dá)5714次，其次是長江中游城市群和粵港澳大灣區(qū);而成渝城市群高鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)相對滯后，高鐵通過車次僅834次。

根據(jù)《鐵路“十三五”發(fā)展規(guī)劃》，2020年實(shí)現(xiàn)“八橫八縱”的高鐵網(wǎng);其中京津冀、粵港澳、中原地區(qū)等為重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，未來區(qū)域交通高鐵網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)將加快。

國內(nèi)重點(diǎn)城市土地利用強(qiáng)度已逼近30%的警戒線

當(dāng)前，國內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)城市土地利用強(qiáng)度已逼近或超過國際30%的警戒線，多個(gè)城市漸無地可用;熱點(diǎn)城市土地的進(jìn)一步稀缺將繼續(xù)支撐城市房價(jià)穩(wěn)健發(fā)展;而城市土地利用也將向舊改“要地”，舊城、舊村等改造的高成本，也繼續(xù)逼迫房價(jià)水平維持較高水平。

粵港澳大灣區(qū)和長三角城市群發(fā)展前景優(yōu)于其他城市群

歸納說明:

京津冀城市群的經(jīng)濟(jì)總量雖然處于較高水平，但內(nèi)部發(fā)展不均衡，低等級(jí)城市數(shù)量過多;交通基礎(chǔ)設(shè)施相對不足，接受核心經(jīng)濟(jì)輻射能力有限;另外京津冀城市群中PM2.5濃度是所有城市群中最高的，環(huán)境污染嚴(yán)重已經(jīng)城為制約京津冀發(fā)展的一大障礙。長江中游城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不甚合理，三產(chǎn)比重較低；但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和高鐵路網(wǎng)的加密，人口導(dǎo)入較快，未來潛力較大。山東半島、成渝兩城市群城鎮(zhèn)化水平偏低，高鐵網(wǎng)路不夠完善，削弱了城市群的集聚效應(yīng);但隨著城鎮(zhèn)化水平的快速提高，未來市場可期。海峽西岸城市群人均可支配收入偏低，同時(shí)房價(jià)相對較高，購買力不足;但城市群內(nèi)部土地供應(yīng)緊缺，市場新貨供應(yīng)不足可為城 市市場帶來一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。 最后我們得出結(jié)論：粵港澳大灣區(qū)和長三角城市群在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通各項(xiàng)指標(biāo)均處較高水平;同時(shí)人口也持續(xù)的流入，整體潛力巨大;同時(shí)兩城市群基礎(chǔ)設(shè)備配套完善、城鎮(zhèn)化率高，改善需求旺盛且粵港澳大灣區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量較佳，也將吸引更多高素質(zhì)人才流入。