在二手房交易中，只有極少人懂得使用借款質(zhì)押的方式保護(hù)自身的權(quán)益。
自從銀行取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，業(yè)主只有還清貸款，才能轉(zhuǎn)讓房屋。但在二手房交易中，仍有不少未供完樓就賣(mài)樓的個(gè)案。供樓的業(yè)主會(huì)讓買(mǎi)家先交“首期款”，自己提前還貸，取消房屋抵押登記后再辦理二手過(guò)戶手續(xù)。這樣的交易存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，為了買(mǎi)到心儀的房子，不少買(mǎi)家還是冒險(xiǎn)前行。
□買(mǎi)房者困惑：被要求先替業(yè)主還貸
林先生近日看中了一套麗江花園的房子，也和業(yè)主談好價(jià)格，為25萬(wàn)元。業(yè)主還有10萬(wàn)多元的銀行貸款未付清，又暫時(shí)拿不出錢(qián)提前還貸，他要求林先生先以交首期款的方式，先支付10萬(wàn)元，等他到銀行辦理提前還款手續(xù)，取消房產(chǎn)抵押登記后，才和林先生一起辦理過(guò)戶手續(xù)。為了買(mǎi)下這套房子，林先生和業(yè)主在中介的見(jiàn)證下，簽訂了房屋臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同，并將10萬(wàn)元交給業(yè)主，而業(yè)主則給他開(kāi)具了一張收到首筆買(mǎi)房款的收據(jù)。
張先生近日想買(mǎi)大信·海岸家園一套二手房。這套房的業(yè)主還有20多萬(wàn)元的銀行貸款未還，業(yè)主同樣提出讓張先生先還款的要求。房子還沒(méi)過(guò)戶就要預(yù)付這么多錢(qián)，張先生擔(dān)心業(yè)主拿了錢(qián)不賣(mài)房子，在交款時(shí)特意找律師作見(jiàn)證。
大地物業(yè)中介部負(fù)責(zé)人謝先生告訴記者，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，讓買(mǎi)家提前幫忙還貸的做法很普遍。樓齡較新的房子，若出售時(shí)業(yè)主還在供房，至少有超過(guò)一半的業(yè)主，會(huì)要求買(mǎi)家先支付剩余的銀行貸款。原因是自身無(wú)能力支付、或不愿一次性還清銀行貸款。多數(shù)買(mǎi)家買(mǎi)房心切，都愿意配合，只有極少數(shù)客人擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，最終沒(méi)有成交。
□保險(xiǎn)程度：僅靠雙方信用擔(dān)保
以往，在供房屋可通過(guò)轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，買(mǎi)方可繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。自從取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)后，仍在供樓的房產(chǎn)，就不能直接出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥羞€清銀行貸款，房產(chǎn)才能取消銀行抵押、辦理過(guò)戶。新業(yè)主若還想按揭買(mǎi)房，就要重新申請(qǐng)辦理按揭手續(xù)。
原本該由業(yè)主結(jié)清貸款，才能轉(zhuǎn)讓房屋的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在業(yè)主卻讓買(mǎi)方承擔(dān)。操作方式是，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介公司簽訂了 《臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同》后（到交易所過(guò)戶時(shí)才簽署 《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》），買(mǎi)方按業(yè)主要求支付一筆款項(xiàng)，讓業(yè)主辦理提前還款手續(xù)。而業(yè)主向買(mǎi)家開(kāi)一張收條，表示已經(jīng)收到買(mǎi)家的首期購(gòu)房款。
據(jù)中介公司介紹，業(yè)主向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款、取消抵押登記所需要的時(shí)間，約要1個(gè)月的時(shí)間。這意味著，買(mǎi)家在交付首期房款幫業(yè)主還貸后，還要等待1個(gè)多月的時(shí)間，方可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
在等待過(guò)程中，不少買(mǎi)家也擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)一業(yè)主不可靠，拿了錢(qián)就跑，怎么辦？萬(wàn)一業(yè)主房產(chǎn)在這過(guò)程中被查封了，自己買(mǎi)不到房子怎么辦？萬(wàn)一自己的銀行貸款辦不下來(lái)，房子買(mǎi)不成，借給業(yè)主的這筆錢(qián)該怎樣收回來(lái)？中介公司表示，買(mǎi)家有這些擔(dān)心很正常，但實(shí)際操作中，多數(shù)業(yè)主還是可靠的，經(jīng)營(yíng)這么多年，他們還未碰到違約的情況。
□律師建議：與業(yè)主簽訂《借款質(zhì)押合同》
廣東保信律師事務(wù)所負(fù)責(zé)二手房交易業(yè)務(wù)的鄧小姐告訴記者，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)家?guī)蜆I(yè)主還貸的情況很多，萬(wàn)一業(yè)主有心違約，買(mǎi)家就只靠《臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同》和業(yè)主開(kāi)具的收條打官司追討借款。買(mǎi)家權(quán)益無(wú)法第一時(shí)間保障，因?yàn)榉慨a(chǎn)未過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)仍然屬于業(yè)主，業(yè)主有處置房產(chǎn)的權(quán)利，買(mǎi)家只能憑雙方簽訂的合同，向法院要求業(yè)主履約。
碰到業(yè)主要求幫忙還貸，買(mǎi)家怎樣規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)？鄧小姐表示，首先，買(mǎi)家可要求和業(yè)主一起去國(guó)土局查檔，看房產(chǎn)是否被抵押或查封。其次，了解業(yè)主的一些基本情況，如職業(yè)、收入等，判斷業(yè)主的誠(chéng)信度。而最保險(xiǎn)的做法，是與業(yè)主簽訂一份 《借款質(zhì)押合同》，而不是開(kāi)具首期房款的收條。
通過(guò) 《借款質(zhì)押合同》，買(mǎi)家可讓業(yè)主提供和借款同等價(jià)值的其他物業(yè)、收藏品等作為質(zhì)押。如果是物業(yè)質(zhì)押的，一定到國(guó)土局辦理質(zhì)押手續(xù)才能生效。在這份合同中，買(mǎi)家還可注明提前借給業(yè)主的款項(xiàng)，是用于提前還貸，而不能用在其他途徑。有質(zhì)押物在手，是為了增加業(yè)主違約成本，一旦業(yè)主違約，買(mǎi)家還可憑《借款質(zhì)押合同》向法院申請(qǐng)執(zhí)行拍賣(mài)，并作為第一受益人從拍賣(mài)所得中拿回借款。
鄧小姐表示，在二手房交易中，只有極少人懂得使用借款質(zhì)押的方式保護(hù)自身的權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主要買(mǎi)家?guī)兔χЦ妒Ｓ嗟你y行貸款，金額都會(huì)比較大，買(mǎi)家在幫業(yè)主還款時(shí)，還是要考慮清楚其中的風(fēng)險(xiǎn)。
從律師所的角度，他們一般建議二手房買(mǎi)賣(mài)還是要按步驟進(jìn)行。當(dāng)雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，買(mǎi)家向業(yè)主支付的定金最好不要超過(guò)房屋總價(jià)值的2成。雙方到國(guó)土局申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，買(mǎi)家再向業(yè)主支付房?jī)r(jià)三分之二的金額（連同之前的定金）。剩下的三分之一金額，則在領(lǐng)取房產(chǎn)證當(dāng)日付清。
