多年前，筆者曾遇一事：某退休老人參加單位組織的以優(yōu)惠價團購商品房活動之后，在房屋尚未建成時即身患絕癥將不久于人世。老人有一養(yǎng)子長期對其不管不問不履行贍養(yǎng)義務(wù)，倒是老人的一位侄子一直在照顧老人生活，老人患病后也是侄子一直在醫(yī)院照看。老人欲將房屋留給侄子，又擔心將來房屋交付時自己已不在人世，屆時養(yǎng)子以第一順序繼承人的身份對房屋主張權(quán)利，將對侄子取得房屋造成麻煩。同時，因房屋并未交付及辦理轉(zhuǎn)移登記，老人尚未取得房屋的所有權(quán)，故也無法立遺囑對房屋進行處分。老人親屬（筆者同事）以此事詢于筆者，筆者提出，可以讓老人將房屋買賣合同的買方權(quán)利轉(zhuǎn)讓給侄子并收取相應(yīng)費用（有償轉(zhuǎn)讓），同時，萬一將來與老人養(yǎng)子對薄公堂時為了能夠有效舉證并節(jié)約取證時間與精力，可以將轉(zhuǎn)讓房屋買賣合同買方權(quán)利的合同予以公證。但后來老人親屬陪同老人侄子去辦理公證時，卻被告知不予辦理。公證處給出的理由是：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，老人將買方合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其侄子的合同違反了上述規(guī)定，公證處不能公證證明其合法性。
顯然，公證處是將轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利（債權(quán)）與轉(zhuǎn)讓房屋（轉(zhuǎn)讓物權(quán)）混為一談了。實際上，二者是有明顯區(qū)別的：
一、出賣房屋，在民事法律關(guān)系上，遵循的是《合同法》關(guān)于買賣合同的規(guī)定。當然作為價值巨大的大額不動產(chǎn)交易，房屋買賣除了應(yīng)當遵守一般的買賣合同相關(guān)規(guī)定外，還有屬于經(jīng)濟法部門的《城市房地產(chǎn)管理法》對其進行專門調(diào)整。而轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，依據(jù)的是《合同法》第七十九條“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人……”的規(guī)定。
二、購房者將其所購之房轉(zhuǎn)賣他人，即使購房者尚未取得所有權(quán)，也無須通知原出賣方，除非需要原出賣方配合直接向最終購房諸者交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記。而轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，必須通知債務(wù)人。如果購房者尚未付完房款（分期付款），即準備將房屋買賣合同的買方權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，則根據(jù)《合同法》第八十四條規(guī)定，應(yīng)當取得原出售者（作為有權(quán)要求支付剩余房款的債權(quán)人）的同意。
三、購房者將其所購房屋轉(zhuǎn)賣他人，他人取得了對該購房者的債權(quán)（有權(quán)要求購房者按約交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記）。如果因為原出賣人未按約定時間交付房屋或者無房可交或所交房屋有質(zhì)量問題，導(dǎo)致購房者無法按轉(zhuǎn)賣合同約定向次買受人交付房屋或者向次買受人交付的房屋有質(zhì)量問題，則根據(jù)合同的相對性，次買受人只能要求直接向其出賣房屋的購房者承擔違約責任，而購房者承擔違約責任后，則可以依據(jù)原房屋買賣合同要求最初出賣人承擔違約責任。而購房者轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，是將要求最初賣房者按原始房屋買賣合同的約定交付房屋及辦理轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人受讓債權(quán)后取得原始房屋買賣合同的買方當事人的地位，在最初賣房者不按原始房屋買賣合同的約定交付房屋及辦理轉(zhuǎn)移登記或者交付質(zhì)量不合格的房屋時，第三人可以直接要求最初賣房者承擔違約責任。
四、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的場合，除非買方通知賣方直接向第三人交付房屋并以第三人為接受轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利人辦理轉(zhuǎn)移登記，否則所出賣的房屋應(yīng)當先交付給買方，此時房屋毀損、滅失的風險轉(zhuǎn)移給買方，然后買方再將房屋交付給次買受人 ，此時房屋毀損、滅失風險才轉(zhuǎn)移給次買受人。
總之，轉(zhuǎn)賣房屋與轉(zhuǎn)讓債權(quán)，法律意義完全不同。《城市房地產(chǎn)管理法》禁止轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記取得權(quán)屬證書的房屋，但并不禁止轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利。因此，公證處以違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定為由，拒絕對轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的合同辦理公證，實屬錯誤理解法律規(guī)定。
需要特別指出的是：近年來，最高人民法院相繼出臺了一系列關(guān)于合同的司法解釋?！逗贤ㄋ痉ń忉尪穼⑦`反后將導(dǎo)致合同無效的法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定限縮解釋為效力性強制規(guī)定，而司法實踐中法院均認為“未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋不能轉(zhuǎn)讓”這一規(guī)定屬于管理性強制規(guī)定，不影響房屋買賣合同的效力。在這種背景下，即使轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的房屋，甚至將原出賣人還未向轉(zhuǎn)賣人交付房屋予以轉(zhuǎn)賣，轉(zhuǎn)賣合同仍然有效。既然如此，公證處就不宜再根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項的規(guī)定拒絕辦理轉(zhuǎn)賣合同公證。然而遺憾的是，筆者最近聽聞，對于此種轉(zhuǎn)賣合同，公證處一如既往地不予公證。筆者以前在參與立法論證時聽聞有公證界人士稱，目前公證業(yè)務(wù)太少，公證處普遍“吃不飽”，要求在立法中多規(guī)定強制公證的內(nèi)容。然而公證機構(gòu)卻對前述送上門的公證業(yè)務(wù)拒絕辦理，實在令人無語。
