文：小飛

在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，子女繼承父母的遺產(chǎn)是天經(jīng)地義之事。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的家庭財(cái)富是和房子深度捆綁的，相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)家庭財(cái)富的70%以上。這意味著，當(dāng)父母?jìng)內(nèi)ナ篮?，留給子女最大的財(cái)富，就是房產(chǎn)。如何最大限度地把這樣一筆巨大的資產(chǎn)傳承給孩子，是父母不得不考慮的問(wèn)題。

在現(xiàn)實(shí)生活中，把這樣一筆巨大的資產(chǎn)最大限度地而且很順利地傳承給孩子卻不是一件容易的事情。如果家里是獨(dú)生子女，父母去世后，子女作為法定的第一繼承人，可以順利繼承父母的房產(chǎn)，不會(huì)有什么沖突或變故。但現(xiàn)在，社會(huì)上35~60歲的中年人中年人大多有兄弟姐妹，而隨著父母的離去，經(jīng)常會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)繼承與分割問(wèn)題而引發(fā)矛盾，甚至最后“對(duì)簿公堂”的現(xiàn)象。

此外大部分人不清楚房產(chǎn)過(guò)戶究竟應(yīng)該生前辦還是離世后再辦，實(shí)際上在房產(chǎn)過(guò)戶的“新規(guī)”之下，和以前已經(jīng)大不同了。雖然只是一個(gè)小小的選擇，但是在資金上可能會(huì)相差十幾萬(wàn)。

從2021年1月1日起，新中國(guó)第一部以法典命名的法律——《民法典》就要正式開(kāi)始實(shí)施了。與以往的一些法律相比，民法典對(duì)于房子繼承問(wèn)題作了更為詳細(xì)的修改和完善。伴隨“新規(guī)”來(lái)襲，房子不用爭(zhēng)了，以后再鬧也沒(méi)用了。一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)過(guò)戶有3種方式，分別是贈(zèng)與、繼承和買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶。

繼承方式過(guò)戶迎來(lái)“大變化”

1、侄、甥也可以繼承房產(chǎn)：在沒(méi)有立遺囑或遺囑無(wú)效的情況下，老人去世后，會(huì)按合法繼承人的方式執(zhí)行遺產(chǎn)繼承。按照現(xiàn)行法律，配偶、子女、父母，為第一順位繼承人；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，為第二順位繼承人。

《民法典》在原來(lái)的基礎(chǔ)上，新增了“代位繼承”，即被繼承人的兄弟姐妹的子女，有代位繼承權(quán)，也就是說(shuō)“侄、甥也可以繼承”。此舉很大程度上避免了因?yàn)闆](méi)有法定繼承人而導(dǎo)致遺產(chǎn)收歸國(guó)有，加大了對(duì)私產(chǎn)的保護(hù)力度。

2、以最后確立的遺囑為準(zhǔn)：眾所周知，遺囑一直是子女繼承父母財(cái)產(chǎn)的重要依據(jù)。為了保證遺囑的真實(shí)性和說(shuō)服力，遺囑必須經(jīng)過(guò)公證才能生效。明年起，在新規(guī)中公證遺囑不再具有最高效力，如有多份遺囑，則按最后確立的那份為準(zhǔn)執(zhí)行。

新增兩種立遺囑方式：《民法典》中，新增的兩種形式——“錄像遺囑”和“打印遺囑”。值得注意的是，錄像遺囑和打印遺囑，都需要兩個(gè)及以上的見(jiàn)證人，且需簽名確認(rèn)，并注明日期，這樣才是有效的遺囑。

3、法定繼承人等分財(cái)產(chǎn)：沒(méi)有立遺囑或遺囑無(wú)效的情況下，按合法繼承人的方式繼承老人遺產(chǎn)，也會(huì)經(jīng)常引起家庭矛盾，每個(gè)繼承人都想分到更多的財(cái)產(chǎn)，吵得不可開(kāi)交。如今在《民法典》明確規(guī)定，遺產(chǎn)繼承由所有合法繼承人平分，再鬧也沒(méi)有用。遺留房產(chǎn)的平均分配，這樣能盡可能減少家庭糾紛。

繼承過(guò)戶相比其它兩種過(guò)戶稅費(fèi)低，通常只要繳納一定的公證費(fèi)和登記費(fèi)就行了，一般在幾百至幾千元不等。麻煩在于流程，其次若繼承人名下還有自己的房子，則再轉(zhuǎn)賣(mài)這套房子，需要繳納房產(chǎn)差值20%的個(gè)稅。如果你考慮哪種房產(chǎn)過(guò)戶方式對(duì)子女最為劃算，身后繼承過(guò)戶未必就是最優(yōu)選擇了，所以，這就有了第二種和第三種房產(chǎn)過(guò)戶方式。

贈(zèng)與過(guò)戶

光聽(tīng)名字可能就會(huì)覺(jué)得，贈(zèng)與過(guò)戶是一種非常劃算的方式，其實(shí)房產(chǎn)贈(zèng)與產(chǎn)生的費(fèi)用還不是一筆小費(fèi)用。辦理房屋贈(zèng)與，通常是贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽訂書(shū)面合同，然后雙方當(dāng)事人憑房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等材料，按照規(guī)定繳納的相關(guān)稅費(fèi)，并進(jìn)行公證。最后，受贈(zèng)人憑借贈(zèng)書(shū)、產(chǎn)權(quán)證、公證書(shū)、契稅收據(jù)等文件，到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

選擇這種方式，需要承擔(dān)公證費(fèi)、登記費(fèi)、契稅、印花稅、個(gè)稅以及評(píng)估費(fèi)等各種費(fèi)用，值得注意的是，在贈(zèng)與過(guò)程中，由于父母和子女是近親屬關(guān)系，而且父母是無(wú)償贈(zèng)與子女的，所以免收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。

按照目前最新的規(guī)定，子女接受父母贈(zèng)與的房產(chǎn)需繳納包括3%契稅、公證費(fèi)按1%、雙方各交0.05%印花稅。以評(píng)估值200萬(wàn)的普通房產(chǎn)為例，整個(gè)房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶費(fèi)用就為8.2萬(wàn)元。如果是一些價(jià)值較高的房產(chǎn)，費(fèi)用自然會(huì)更高。

從這一方面來(lái)看的話，隨著房子價(jià)值的提升，需要繳納的費(fèi)用也會(huì)水漲船高，所以一般是不建議選擇贈(zèng)與過(guò)戶這種方式

買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶

買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶是一種比較常見(jiàn)的過(guò)戶方式，相當(dāng)于父母直接將房子“賣(mài)給”子女，通過(guò)這種方式可以省下不少的稅費(fèi)。然而這也需要建立在一定的前提之下，那就是房產(chǎn)證滿5年并且是唯一的一套，繳納契稅、登記費(fèi)等。如果房子不滿5年的話，需要多繳納增值稅和附加稅了，其次名下多套房，那還要多加一個(gè)“個(gè)人所得稅”。

同樣以交易價(jià)200萬(wàn)的普通房產(chǎn)為例，房產(chǎn)面積在90-144平米之間，房產(chǎn)證滿5年且非唯一房產(chǎn)，跟正常買(mǎi)賣(mài)二手房交易一樣，則買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶需繳納稅費(fèi)為：200萬(wàn)*（契稅3%+1%）=8萬(wàn)。相比之下，在現(xiàn)有新規(guī)下買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶費(fèi)用是要少于贈(zèng)與過(guò)戶的。

綜上所述，可以發(fā)現(xiàn)，繼承過(guò)戶可以看作是稅費(fèi)支出最低的，其次是買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，最后是贈(zèng)與過(guò)戶，但具體選哪一種情況，大家還得結(jié)合自身情況來(lái)選擇。隨著2021年1月1日起正式實(shí)施《民法典》，意味著明年開(kāi)始房產(chǎn)過(guò)戶全都要按規(guī)照辦了。