-本報特約評論員
繼獵德村和琶洲村舊城改造項目后，廣州第三宗公開掛牌出讓的城中村改造項目——楊箕村改造項目正式啟動。廣州市國土房管局發(fā)布公告，明年1月18日將公開掛牌出讓楊箕村改造地塊。公告顯示，楊箕村舊改項目的容積率最高達到6.18，這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超過珠江新城獵德安置房的容積率5.2。
容積率又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內(nèi)陸上總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。
獵德村改造的時候容積率是5.2，現(xiàn)在楊箕村是6.18，容積率是越來越高，以后是不是會不斷地再增長上去，從6.18到7或者更多，會不會形成以后城中村改造的趨勢？如果是這樣的話，等于是把現(xiàn)在這種建筑密度高、容積率低的城中村改變?yōu)榻ㄖ芏鹊?、容積率高的“現(xiàn)代版的城中村”。
高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降，還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇這些設(shè)施的老化。停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。高容積率住宅的安防系統(tǒng)要求也更高。
容積率調(diào)整不但影響到城市整體形象，還會涉及地塊周邊企事業(yè)單位和社區(qū)居民的切身利益，如陽光照射、市政設(shè)施承受能力、交通等等。所以容積率的提高，需征求周邊公眾的意見。在土地出讓前對出讓地塊的容積率、建筑密度等指標(biāo)應(yīng)有一個公示過程，有一個廣大市民參與城市建設(shè)和改造的平臺。在舊城改造過程中，要做到村民、開發(fā)商、政府和社會公眾各方利益的平衡。這次楊箕村改造項目對村民的利益要比以前城中村改造考慮更周全了，但對城市整體社會效益還是考慮不夠。
容積率是城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要指標(biāo)，它的確定是有一定的科學(xué)依據(jù)和法律效果，是不能隨意調(diào)整的，更不能把它作為平衡經(jīng)濟利益的調(diào)節(jié)器，那這樣的話城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性就一點也沒有了。
如果確需調(diào)整，則要有一定審批程序。如一些城市將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為書面申請、集體研究、技術(shù)論證、部門聯(lián)審、專家評議、公眾參與、請示上報、人大備案等八大環(huán)節(jié)。還有些城市對修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率、建筑密度等開發(fā)強度控制性內(nèi)容的程序作了限制性規(guī)范，并設(shè)定了法律責(zé)任。
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