一、審判觀點
1、《人民幣資金借款合同》中關于“粵某公司用銷售收入歸還本合同項下借款本息”的約定看，五羊支行在貸款給作為開發(fā)商的某公司時應當知道其建房系用于銷售，結(jié)合廣州市房地產(chǎn)管理部門向粵某公司核發(fā)的《廣州市商品房預售許可證》中并未記載粵某苑（第二期預售：自編1、2、3號）存在限制銷售的房屋范圍的事實，應當視為五羊支行知道并同意粵某公司出售已抵押的案涉房屋。五羊支行作為抵押權人理應對粵某公司售房過程中收取的購房款進行必要監(jiān)管，否則，其對疏于監(jiān)管致使自身債權未能得到保障負有過錯。現(xiàn)五羊支行以其債權未能得到清償為由，抗辯稱其對王某莉已付清絕大部分購房款的案涉房屋享有抵押權并拒絕涂銷抵押登記，這對購買案涉房屋時沒有過錯的王某莉顯失公平。
在王某莉作為購房消費者的權益與五羊支行享有的財產(chǎn)抵押權相沖突時，應優(yōu)先保護消費者的購房權益。王某莉作為購房人，在其已經(jīng)支付大部分購房款并已將剩余購房款15545元交由一審法院代管的前提下，請求五羊支行辦理案涉房屋抵押登記的涂銷手續(xù)有理，應予支持。鑒于王某莉是廣州市戶籍居民，且該戶籍家庭的成員名下已有兩套住宅，所以，現(xiàn)王某莉主張粵某公司協(xié)助辦理案涉房屋的權屬證書不符合目前的國家政策，本院對王某莉該請求不予支持。王某莉可另循合法途徑解決問題，或在履行障礙消除后再主張相關權利。
2、最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條規(guī)定“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”；第二條規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”。
據(jù)此，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和普通債權，但消費者交付購房全款或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。前述司法解釋是在《中華人民共和國物權法》頒布之前實施的，但上述規(guī)定與《中華人民共和國物權法》的規(guī)定并不存在法律沖突?！吨腥A人民共和國物權法》頒布實施之前，我國就一直實際執(zhí)行著物權登記生效原則，《中華人民共和國物權法》只是確認了該原則，且在物權法實施后最高人民法院沒有發(fā)文廢止前述司法解釋的規(guī)定。本案中，根據(jù)廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院（1997）香執(zhí)字第1029號恢之二、（1997）香執(zhí)字第458號恢1之五執(zhí)行裁定查明的事實，在案涉房屋設立抵押之前，曹某玲已經(jīng)付清了購房款并占有案涉房屋，故其作為買受人的權利優(yōu)先于香洲農(nóng)商支行在該房屋上設立的抵押權，且足以阻止執(zhí)行標的的轉(zhuǎn)讓和交付，對案涉房屋的執(zhí)行應當停止。原審判決根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，判令許可香洲農(nóng)商支行對案涉房屋的執(zhí)行申請，適用法律錯誤，本院予以糾正。
【依據(jù)：《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋(2002)16號）】
二、法律分析
在商品房預售合同領域，開發(fā)商通過在建工程抵押進行融資開發(fā)預售項目的情況非常普遍。因此，在很多時候，開發(fā)商與買受人簽訂認購書時，銀行仍然對交易房屋享有抵押權。開發(fā)商財務情況正常的時候，資金回籠則會涂銷抵押，從而對辦理產(chǎn)權登記并無障礙。但在開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題時，此時則很容易出現(xiàn)銀行抵押權和購房者取得房屋的請求權之間出現(xiàn)沖突。
根據(jù)《物權法》的規(guī)定，買受人在辦理房屋權屬登記以前，其買賣合同不發(fā)生物權效力，其主張去的房屋權屬的請求權屬于合同債權。從物權優(yōu)于債權原則來看，買受人的該請求權是不能對抗銀行的已登記抵押權的。但2006年，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋(2002)16號）規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！辟I受人的該請求權，在特定條件下，獲得了對抗抵押權的權能。
通過報告期內(nèi)的部分案例進行總結(jié)分析，可以總結(jié)出廣東省高院對此的推斷路線：工程款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權消費者權屬登記請求權優(yōu)先于工程款優(yōu)先受償權消費者權屬登記請求權優(yōu)先于抵押權！
根據(jù)這一邏輯，筆者認為，廣東省的這一邏輯需要注意兩個地方：
1、消費者的認定。到底“消費者”這個身份應該如何厘定呢？根據(jù)最高院對廣東省高院《最高人民法院關于康永賢等13人執(zhí)行異議請示案的復函》（[2005]執(zhí)他字第16號）的回復：“《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋(2002)16號）第二條關于已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權利應優(yōu)先保護的規(guī)定，是為了保護個人消費者的居住權而設置的，即購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不能用于經(jīng)營，不應作擴大解釋。”該《復函》對何為“消費者”進行了較為明確清晰的認定。
可以看出，《批復》和報告案例均刻意用“消費者”這一概念，當并沒有明確這種特殊保護的依據(jù)。而《復函》則更近一步厘清其保護客體是消費者的居住權。實則，筆者認為，最高院的《批復》、《復函》及廣東省高院的案例，其實是用“保護消費者居住權益”這一特殊緣由來突破《物權法》的“物權優(yōu)于債權原則”。
但筆者對于報告案例的分析來看，省高院對于“購房應是直接用于滿足其生活居住需要”的把握較為寬松。筆者從省、市兩級法院的資深法官咨詢得知，目前司法實務中對此仍有爭議之處，一般認為應按照涉案房屋的用途進行區(qū)分，只保護住宅房屋，其他商用房屋均不應受此保護。
最高院的《復函》明確表示《批復》保護的是消費者的“直接居住權益”，那如果買受人家庭購買的是商用公寓用來居住且是家庭唯一一套房屋，是否就不受保護？如果買受人家庭已經(jīng)有多處住宅房產(chǎn)，購買涉案房產(chǎn)只是用來投資，又應否保護？（如上述第一個報告案例中，省高院對于已經(jīng)擁有兩套房的買受人，仍然支持其取得涉案房屋的權利優(yōu)于銀行的抵押權，從而判決銀行涂銷抵押，這種判決筆者認為是值得商榷的。）對此，筆者認為：
首先，根據(jù)《批復》和《復函》的精神，應當嚴格以保護買受人的居住權為適用原則，即買受人所購房屋必須是買受人家庭直接居住的房屋，因此必須明確所購房屋需是買受人家庭唯一住房，但對“唯一住房”的把握也需要靈活，不能簡單地認為只保護購買住宅的消費者。由于房價高企，而商住公寓總價低等優(yōu)勢，會吸引部分剛需購房者購買用于居住，在此情況下，筆者認為也應當認定其為“唯一住房”，才能更全面的落實保護消費者居住權的精神。
其次，要明確只有在新建商品房買賣法律關系中適用這一規(guī)則。根據(jù)《批復》和《復函》，消費者的請求權優(yōu)于抵押權的權利來源是《批復》關于消費者請求權優(yōu)于工程款優(yōu)先受償權、工程款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的規(guī)定，但二手房買賣中，一般已經(jīng)不存在工程款優(yōu)先受償權，因此也不會存在消費者請求權優(yōu)于抵押權的權利基礎，也符合《復函》關于這一規(guī)則不得擴大解釋的要求。
2、已經(jīng)支付大部分款項。“大部分款項”的比例到底如何認定，《批復》和裁判案例都沒有明確，但筆者通過對案例的深入分析和研究，也咨詢了廣東省、廣州市兩級法院的資深法官，總結(jié)得出只要消費者已經(jīng)支付超過50%的購房款，則可以享受“特殊待遇”。但筆者認為，取得物權必須要支付對價，消費者的請求權要對抗抵押權則應具備一定的物權屬性，具體而言，筆者建議在起訴前已經(jīng)支付超過50%購房款的消費者可以主張優(yōu)于抵押權的請求權，但其必須在一審宣判前將剩余購房款提存至法院賬戶用于實現(xiàn)抵押權人的優(yōu)先受償權，這樣以來則可以保障消費者居住權益的同時有效的保護抵押權人債權的實現(xiàn)。
三、裁判啟示
筆者認為，買受人的請求權優(yōu)于抵押權是一個例外原則，應當予以嚴格適用。
對金融機構(gòu)而言，應當在與開發(fā)商簽訂的借款合同中，明確約定開發(fā)商是否可以銷售抵押房屋；約定開發(fā)商須在貸款銀行設立監(jiān)控賬戶用以收取購房款并優(yōu)先用以償還借款本息；約定開發(fā)商須在貸款銀行設立保證金賬戶并存入一定金額保證金，用以優(yōu)先償還因該種情況導致的損失等。
對開發(fā)商而言，應當根據(jù)房管部門的要求設立監(jiān)管賬戶收取房款、完善房款收取和使用規(guī)范、涂銷抵押后才能進行銷售等。
對買受人而言，應通過房管部門查詢擬購房屋的相關情況；要求并跟進辦理網(wǎng)簽手續(xù)等。
END
本文作者：鐘浩威律師，中山大學法律碩士，曾就職于荔灣區(qū)人民法院，在房產(chǎn)審判庭、刑事審判庭從事審判工作，個人經(jīng)辦千余件房地產(chǎn)案件及刑事案件，對各類房地產(chǎn)糾紛案件及刑事案件具有豐富的審判業(yè)務經(jīng)驗。
2015年中鐘浩威律師辭去公職，進入律師行業(yè)，從事民商事、刑事等訴訟業(yè)務及“三舊”改造法律顧問等非訴業(yè)務，曾經(jīng)辦多起標的數(shù)千萬房產(chǎn)糾紛案件、最高院再審等案件，及參與天河區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)等多個“三舊”改造項目的專項法律服務，積累了豐富的訴訟及非訴法律服務經(jīng)驗。
聯(lián)系方式：鐘浩威律師，13580590499。
