01
什么是公攤面積？
所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
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房屋公攤面積+套內(nèi)建筑面積=商品房的建筑面積
根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。
這就是意味著，除了你家的面積之外，你家電梯的面積，樓道的面積，過道的面積，門口保安室的面積都要分?jǐn)傄徊糠值侥慵业慕ㄖ娣e里面。
你要為這些面積支付購房款，交房后還要支出高昂的未來費(fèi)用，比如物業(yè)費(fèi)、試點(diǎn)城市征收在即的房產(chǎn)稅，北方地區(qū)的取暖費(fèi)等使用成本。
這不是坑又是什么呢？
02
公攤面積如何計(jì)算？
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公攤面積＝建筑面積×公攤系數(shù)
公攤系數(shù)=建筑總公攤面積/建筑總建筑面積
以下這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗(yàn)值：
1、住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25
一般來說，高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。
普通多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在0,10—0,15之間；
帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在0,15—0,20之間；
高層住宅相對(duì)更高一些，約在0,20—0,25之間。
2、商業(yè)用房一般在0.3-0.4
但近年來，隨著房價(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。部分開發(fā)商更利用普通購房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。
問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。
關(guān)于分?jǐn)偯娣e目前還沒有法律加以約束，只有建設(shè)部的規(guī)章，以及地方政府的部門文件做出的原則性的規(guī)定。
公攤面積計(jì)算方式缺乏標(biāo)準(zhǔn)，這也就直接導(dǎo)致了很多不良開發(fā)商在計(jì)算公攤面積的時(shí)候不是以一個(gè)公允的規(guī)則來計(jì)價(jià)，而是有意無意地想方設(shè)法增加公攤面積，從而達(dá)到自己賺錢更多的目的。
業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測繪公司去實(shí)地測量，隨后出具測繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。但問題在于，開發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測繪成果報(bào)告交給購房者。
03
公攤面積產(chǎn)權(quán)歸屬？
公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
按道理，小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，歸業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位謀利，應(yīng)該把廣告的收入反饋給業(yè)主。
據(jù)了解，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。
還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。
也就是說，你支付了公攤面積的購房款和高昂的使用成本，卻很難享受到與之相應(yīng)的收益。
04
有無可能取消公攤？
我們查閱了各種資料，其實(shí)，縱觀世界大部分國家，只有中國內(nèi)陸和中國香港地區(qū)使用公攤面積計(jì)算房屋面積。
既然國際上普遍采用的都是室內(nèi)建筑面積作為房子計(jì)價(jià)的依據(jù)，那么，是否有必要取消公攤，按照實(shí)際使用的室內(nèi)建筑面積來計(jì)算房價(jià)，這樣購房者能更清楚明白。
早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
近年來，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說：一套房子的總價(jià)是固定的，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平米的單價(jià)必然會(huì)有所提高。其實(shí)無論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白。
公攤面積問題積弊已久，非一朝一夕之間可以解決。取消公攤的支持方和反對(duì)方各執(zhí)一詞，拉鋸戰(zhàn)還會(huì)繼續(xù)。期待后續(xù)會(huì)出臺(tái)合理的解決方案。
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