一、交易的模式及現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)交易首付款、各類稅費、交易費用及裝修費用等支付完畢后，開始出租階段，并且每月收取租金，并支付按揭。房屋到期之前，每20年裝修維修一次，房屋壽命到期時獲得征地拆遷賠付，交易終結(jié)。為簡化起見，本文以等額本金按揭方式為例計算按揭現(xiàn)金流出。
這一過程中，現(xiàn)金的流出主要有：首付款、各類稅費、交易費用及裝修費用、按揭利息與按揭本金；現(xiàn)金的流入主要有租金收入及建筑終結(jié)賠付收入。
二、各項準備
分析模型使用最為傳統(tǒng)的IRR計算模型。
假如總房款100萬元，首付30%，貸款期限30年，房貸執(zhí)行利率7.05%；稅費、交易費用及裝修費用等合計12萬元；建筑壽命60年，到期一次賠付100萬元；房屋第二年起租租金年入36,000元，后續(xù)每年3%增幅，30年后每年以1%遞減。
準備使用銀率網(wǎng)房貸計算器工具，或者使用Excel中的財務(wù)計算器。
三、內(nèi)部收益率（IRR）計算
登陸銀率網(wǎng)商業(yè)房貸計算器網(wǎng)頁：
http://www.bankrate.com.cn/tools/commercial-mortgage-loan-calculator.html
每月還款4,680.65元，乘以12后得出每年按揭還款的現(xiàn)金流出是56,167.8元。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)完成下表填制（完整格式見本文最后附表）：
到現(xiàn)在為止，IRR的高低與否其實沒有可供比較的參照，現(xiàn)在就給它賦予一個參考標(biāo)準——家庭投資期望的基準折現(xiàn)率加權(quán)平均資本成本（WACC）。
家庭的WACC由債務(wù)期望收益率及債務(wù)權(quán)重、凈資產(chǎn)的期望收益率及凈資產(chǎn)權(quán)重加權(quán)構(gòu)成，其中的債務(wù)是家庭有息負債，主要為按揭貸款及消費信貸的綜合年利率乘以其相應(yīng)權(quán)重。貸款的利率情況可以在http://www.bankrate.com.cn/找到。
凈資產(chǎn)的期望收益率主要為無風(fēng)險利率加相應(yīng)的風(fēng)險貼水——這和家庭的年齡結(jié)構(gòu)與風(fēng)險偏好有關(guān)，一般年輕家庭的期望凈資產(chǎn)期望收益率最高，隨著年齡增長，風(fēng)險厭惡程度上升，凈資產(chǎn)的期望收益率逐漸下降。
WACC的簡介和計算過程見：http://wiki.mbalib.com/wiki/%E5%8A%A0%E6%9D%83%E5%B9%B3%E5%9D%87%E8%B5%84%E6%9C%AC%E6%88%90%E6%9C%AC。即用K=K1×W1+K2×W2+……進行簡單的乘法加法計算，其中K是特定資本的成本，W為其相應(yīng)權(quán)重。
主要考慮到當(dāng)前銀行無風(fēng)險理財產(chǎn)品收益率較高，大幅提升了WACC，故這里簡化上述計算過程，假設(shè)WACC為10%。
由于該房地產(chǎn)投資的內(nèi)部收益率IRR為3.80%，遠低于家庭期望的基準折現(xiàn)率10%，故該房產(chǎn)不應(yīng)購置。當(dāng)然，如果該房不是出租，而是自住的，自住的心理收益水平超過上述假設(shè)的房租水平，那么就另當(dāng)別論了。
六、理論總結(jié)
上述過程中的全部數(shù)據(jù)都是假設(shè)的，我們可以看到，交易結(jié)構(gòu)（是否按揭、按揭成數(shù)、按揭利率、房屋剩余壽命）、交易數(shù)據(jù)（月供、房租、房租增長率、裝修費用、維護費用、出售時間、回收殘值）等信息都在時刻變化，甚至家庭期望的基準折現(xiàn)率WACC也會因市場（市場利率高則WACC升高，反之則反是）和家庭年齡情況而發(fā)生變化。故該決策應(yīng)該據(jù)各類變化情況進行動態(tài)調(diào)整。
在上述案例中，好的決策其實不是買這套房子，而是配置其他IRR高于WACC的資產(chǎn)（如其他房產(chǎn)、股票、基金及其他），或者調(diào)整交易結(jié)構(gòu)（如調(diào)整按揭成數(shù)、調(diào)整按揭時間、選擇購入時點），使得該套房產(chǎn)的IRR大于WACC。
事實上，最好的投資決策模型應(yīng)該是能夠動態(tài)看到各類參數(shù)變化后的IRR及WACC走勢圖，要是有一款這樣的軟件或網(wǎng)頁，煩請推薦給我。
七、當(dāng)前實際情況
我測算了一下自己在深圳福田區(qū)當(dāng)前租住的某小區(qū)的IRR水平。假如以第二套身份購置的話（首付六成以上，房產(chǎn)剩余產(chǎn)權(quán)60年），且假設(shè)：1、該房產(chǎn)70年壽命到期時的拆遷賠付金額為當(dāng)前房價水平；2、使用到其70年壽命的50%及75%時分別發(fā)生兩次大修或裝修支出，每次20萬元；3、房租在房屋壽命前35年以每年2%遞增、35年后維持平穩(wěn)；4、忽略通脹因素。
結(jié)論是IRR并沒有達到適合投資的水平，僅與一年期定期存款利率相當(dāng)，低于同期銀行結(jié)構(gòu)性無風(fēng)險理財產(chǎn)品收益，更低于普通家庭的WACC基準折現(xiàn)率水平；即便購買，提前還貸要好過按揭購房，這是因為當(dāng)下的市場利率水平很高。另據(jù)測算，如果其他條件不變，卻能以低于5%的年利率按揭30年，則其內(nèi)部收益率將變得十分可觀。
或許，你現(xiàn)在也可以重新評估一下自己的房產(chǎn)投資或出售決策。
附：IRR計算EXCEL完整圖
