【摘 要】房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析過(guò)程中的重要步驟，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，而經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，但要進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析，須等到項(xiàng)目方案確定、開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制完成后才能進(jìn)行。本文結(jié)合作者實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，
總結(jié)歸納在項(xiàng)目前期投資階段，簡(jiǎn)要估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的一些方法及經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。通過(guò)分析，可以發(fā)現(xiàn)在
實(shí)踐工作中，只要掌握到項(xiàng)目前期投資階段的基本估算方法及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)指標(biāo)，就可以事半功倍，短時(shí)間內(nèi)迅速判斷出項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)是否可行，作為是否深入同合作伙伴商談項(xiàng)目合作的參考依據(jù)，從而避免花較長(zhǎng)時(shí)間判斷分析項(xiàng)目可行性。
本文結(jié)合成都市××項(xiàng)目為例，對(duì)實(shí)踐工作中總結(jié)出的一套項(xiàng)目前期階段投資估算的方法及經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行分析，作為房地產(chǎn)業(yè)界同行參考。項(xiàng)目基本信息如下：位于成都二環(huán)路內(nèi)側(cè)，二類居住用地，項(xiàng)目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業(yè)不超過(guò)20%，該項(xiàng)目在某項(xiàng)目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓總價(jià)8.5億元。
一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析
項(xiàng)目投資分析的第一步是分析本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，包括項(xiàng)目總建筑面積、地上計(jì)容建筑面積（包括住宅面積、商業(yè)面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數(shù)量、小區(qū)戶數(shù)等。實(shí)踐工作中，筆者一般將項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)歸納為。
計(jì)容面積（即地上建筑面積）：根據(jù)項(xiàng)目?jī)粲玫睾腿莘e率指標(biāo)推導(dǎo)而出，即計(jì)容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；
商業(yè)面積：由于前期投資階段，如還未獲取項(xiàng)目用地紅線圖，也未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，可按經(jīng)驗(yàn)值對(duì)項(xiàng)目商業(yè)配比進(jìn)行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業(yè)，僅修建社區(qū)性商業(yè)，一般商業(yè)配比比例較難達(dá)到10%以上）。一般而言，一層社區(qū)商業(yè)配比僅能達(dá)到項(xiàng)目計(jì)容面積4%-6%左右，本項(xiàng)目暫按兩層商業(yè)配比估算（實(shí)踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預(yù)計(jì)商業(yè)配比達(dá)到8%，共計(jì)13200.00平米。
物管用房：根據(jù)《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（2008）規(guī)定，本項(xiàng)目須按總建筑面積3‰配建物業(yè)管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規(guī)劃或國(guó)土部門可能會(huì)要求配建社區(qū)服務(wù)中心、公廁等，具體情況須依據(jù)項(xiàng)目《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》規(guī)定而定；
住宅面積：地上建筑面積扣除商業(yè)面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項(xiàng)目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對(duì)住宅項(xiàng)目一般有90/70政策要求，因此，本項(xiàng)目戶型面積按平均90平米/戶計(jì)，故小區(qū)總戶數(shù)約1680戶。
地下車位及地下建筑面積：根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)定，二環(huán)內(nèi)住宅停車位須按每100平米配比0.7個(gè)車位，商業(yè)按每100平米配比0.5個(gè)車位。因此，本項(xiàng)目須配比地下停車位1124個(gè)（部分地區(qū)可能同意地面配比部分停車位，并計(jì)入停車位配比指標(biāo)）。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個(gè)，前期投資估算階段一般按38平米/個(gè)估算，故本項(xiàng)目地下建筑面積為42721.04平米。一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目前期預(yù)判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設(shè)費(fèi)。
通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均逐一分析得出。當(dāng)然實(shí)踐工作中，有可能還會(huì)涉及到以下指標(biāo)，如：一是住宅項(xiàng)目可能會(huì)分高層電梯、多層洋房和別墅等產(chǎn)品，具體要視容積率指標(biāo)判斷；二是可能會(huì)修建醫(yī)院、學(xué)校和代建公共綠地等，這些也應(yīng)作為公建配套設(shè)施進(jìn)行指標(biāo)分析。三是可能要求配建廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，這些指標(biāo)也應(yīng)予以體現(xiàn)；四是要綜合判斷項(xiàng)目航空限高、容積率指標(biāo)和建筑密度等指標(biāo)是否配比。如某項(xiàng)目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項(xiàng)目建筑層數(shù)=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計(jì)，項(xiàng)目允許修建層數(shù)僅21層，再考慮底層商業(yè)層高一般要達(dá)到3.6米以上和女兒墻等因素，實(shí)際修建層高僅能按20層考慮，故項(xiàng)目實(shí)際僅能達(dá)到容積率4.0（20×20%）。其他指標(biāo)的具體分析就不在此一一列舉。
二、項(xiàng)目銷售收入分析
分析項(xiàng)目銷售收入主要是確定項(xiàng)目物業(yè)銷售售價(jià)。在前期估算階段，物業(yè)銷售價(jià)格通常采取市場(chǎng)比較法確定。在采取市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目物業(yè)售價(jià)時(shí)，一是要對(duì)本項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)（或二手房）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)；二是應(yīng)查詢各樓盤(pán)當(dāng)?shù)胤抗芫值膫浒竷r(jià)，并再結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。一般而言，在房市較好時(shí)，可在綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)和備案價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮一定的銷售預(yù)期，在周邊樓盤(pán)基礎(chǔ)上將本項(xiàng)目物業(yè)銷售均價(jià)上浮5%～10%左右。根據(jù)調(diào)研及實(shí)際情況預(yù)判，本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)預(yù)估10000元/平米，1層商業(yè)銷售均價(jià)為35000元/平米，2層社區(qū)商業(yè)銷售均價(jià)20000元/平米，地下停車位按12萬(wàn)/個(gè)。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項(xiàng)目地處成都二環(huán)內(nèi)，通常住宅車位按70%計(jì)算銷售收入，商業(yè)車位不計(jì)銷售）。本項(xiàng)目銷售收入總計(jì)196366萬(wàn)元。
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析
不同房地產(chǎn)企業(yè)建立的投資測(cè)算模型雖有一定差別，但在測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本時(shí)，通常都包括以下幾項(xiàng)成本：前期費(fèi)用，土地成本、建安成本、配套設(shè)施成本、期間費(fèi)用和其他成本及費(fèi)用等幾大項(xiàng)。
1.前期費(fèi)用
前期費(fèi)用主要包含三通一平費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、圖審費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、地勘費(fèi)等。項(xiàng)目場(chǎng)地平整、打圍等三通一平費(fèi)用須視項(xiàng)目具體情況而定，一般而言政府公開(kāi)拍賣土地所發(fā)生的三通一平費(fèi)均較少；項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)主要指政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、散裝水泥基金、異地綠化建設(shè)費(fèi)等（目前成都市按220元/平米收?。豁?xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)主要包括方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝飾裝修設(shè)計(jì)等，普通高層住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)一般在50元/平米（其中方案設(shè)計(jì)10元/平米，施工圖設(shè)計(jì)20元/平米，景觀設(shè)計(jì)10元/平米，裝飾裝修設(shè)計(jì)5元/平米）。地勘費(fèi)在實(shí)際工作中一般按地勘點(diǎn)位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)通常按10元/平米估算。因此，在成都地區(qū)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用一般要達(dá)到280～300元/平米。 2.土地成本
土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目中投入較大的一項(xiàng)成本。如通過(guò)招拍掛方式拿地，國(guó)土部門應(yīng)開(kāi)具全額的土地成本票據(jù)。但以招拍掛方式拿地時(shí)，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應(yīng)考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務(wù)費(fèi)用。但如以股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地，則應(yīng)注意有票據(jù)部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價(jià)對(duì)土地增值稅清算的影響）。本項(xiàng)目以8.5億元轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)（樓面地價(jià)約5152元/平米），但其土地票據(jù)成本為5.5億元，土地溢價(jià)3億元，這部分土地溢價(jià)款是不能計(jì)入土地增值稅的清算，在計(jì)算項(xiàng)目土地增值稅時(shí)應(yīng)予以剔除。
3.建安成本
由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品平均樓層為18層，但如扣除社區(qū)商業(yè)所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達(dá)到15%左右，住宅層數(shù)須修建33層。根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區(qū)底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護(hù)、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價(jià)一般是2800～3000元/平米，相對(duì)來(lái)說(shuō)，地下室2-3層經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好一些。當(dāng)然，別墅、多層、小高層、超高層和寫(xiě)字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。
4.室外總平綠化及道路管網(wǎng)成本
主要包括小區(qū)安防工程、管網(wǎng)工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設(shè)費(fèi)和規(guī)劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設(shè)費(fèi)一般由經(jīng)營(yíng)性單位自行施工，并向開(kāi)發(fā)商收取，目前成都地區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)在每戶10000萬(wàn)元左右。小區(qū)安防、管網(wǎng)及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價(jià)成本按實(shí)鋪面積估算。本項(xiàng)目室外總平實(shí)鋪面積27500萬(wàn)米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設(shè)成本通常在300-400元/平米，故本項(xiàng)目室外總平建設(shè)成本約需963萬(wàn)元。
5.項(xiàng)目期間費(fèi)用
項(xiàng)目期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用。
項(xiàng)目管理費(fèi)包括工資、社保福利、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理費(fèi)一般占銷售收入1-2%（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能要達(dá)到3%以上），項(xiàng)目管理費(fèi)也可按照年度管理費(fèi)支出情況進(jìn)行估算。如本項(xiàng)目占地55畝，開(kāi)發(fā)周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費(fèi)支出30萬(wàn)（含人員工資、社保福利和辦公費(fèi)支出等），每年管理費(fèi)支出約750萬(wàn)元，三年管理費(fèi)支出預(yù)計(jì)2250萬(wàn)元，考慮到項(xiàng)目后期辦產(chǎn)權(quán)等情況，管理費(fèi)可調(diào)整為2500萬(wàn)元。
項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)包括營(yíng)銷策劃、銷售代理、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設(shè)等費(fèi)用。通常住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)占項(xiàng)目銷售收入的2-4%。主城區(qū)剛需項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產(chǎn)以及郊區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)占比可能達(dá)到4%。
財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算階段一般僅作靜態(tài)分析，分析方法如下：首先根據(jù)土地成本及前期費(fèi)用估算項(xiàng)目啟動(dòng)資金，再根據(jù)企業(yè)自有資金確定融資金額。由于本項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)85000萬(wàn)元，加上前期費(fèi)用以及部分管理費(fèi)用、資金成本支付等，項(xiàng)目啟動(dòng)資金需95000萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)容面積165000萬(wàn)平米，考慮本項(xiàng)目處于成都市二環(huán)路內(nèi)，屬典型剛需項(xiàng)目，按年均去化量8～10萬(wàn)平米（月均銷售80～110套）估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體銷售周期1.5-2年。按房地產(chǎn)企業(yè)正常開(kāi)發(fā)速度，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)拿地后10個(gè)月開(kāi)盤(pán)（目前市場(chǎng)上速度較快企業(yè)可達(dá)到4-6個(gè)月開(kāi)盤(pán)），預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后1.5年內(nèi)可全部?jī)斶€完畢股東投入或銀行借款。因此，預(yù)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實(shí)踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項(xiàng)目取得“四證”后向銀行
申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，從而利用開(kāi)發(fā)貸款盡快償還股東投入資金，以降低項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。當(dāng)然，在進(jìn)行詳細(xì)可行性研究分析階段時(shí)，須進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資節(jié)點(diǎn)等詳細(xì)編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量和籌資融資情況而對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。
6.其他成本和費(fèi)用
除上述列舉的幾項(xiàng)成本和費(fèi)用以外，一般同不房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)歸納出如下幾項(xiàng)成本和費(fèi)用：
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：主要指建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素（如人工材料調(diào)差等）而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的費(fèi)用。房地產(chǎn)投資估算階段，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)通常工程成本的3%左右估算。
監(jiān)理費(fèi)：指支付的工程監(jiān)理公司的費(fèi)用。通常在10元/平米左右。
前期物管費(fèi)：指支付給物業(yè)管理公司的開(kāi)辦費(fèi)、彌補(bǔ)物管公司虧損的費(fèi)用以及竣工交房后空置房支付的物管費(fèi)等，一般取值為10～15元/平米。
產(chǎn)權(quán)及公維基金：主要包括房屋竣工測(cè)繪、綜合驗(yàn)收以及辦理國(guó)土證、房屋產(chǎn)權(quán)證等發(fā)生的費(fèi)用，以及開(kāi)發(fā)商須繳納的住房專項(xiàng)維修基金。目前，成都市規(guī)定普通住宅開(kāi)發(fā)商須繳納38.5元/平米的住房專項(xiàng)維修基金。項(xiàng)目測(cè)繪、驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)證等費(fèi)用預(yù)計(jì)在12元/平米，兩項(xiàng)通常按50元/平米估算。
四、項(xiàng)目繳納的稅金分析
住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，此外土地使用稅、房產(chǎn)稅等通常進(jìn)入管理費(fèi)用科目。按照經(jīng)驗(yàn)值估算，三項(xiàng)稅在項(xiàng)目銷售收入的占比達(dá)到10-15%，如土地成本過(guò)低，甚至有超過(guò)15%的可能。下面，簡(jiǎn)要闡述三項(xiàng)稅分析方式：
1.營(yíng)業(yè)稅及附加
是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種，營(yíng)業(yè)稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、地方水利建設(shè)基金等，營(yíng)業(yè)稅金及附加不能計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，一般按銷售收入5.65%繳納。 2.土地增值稅
是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。土地增值稅實(shí)行過(guò)程預(yù)征，項(xiàng)目結(jié)案清算。在這里重點(diǎn)討論前期投資估算階段土地增值稅的計(jì)算方式。
土地增值稅的計(jì)算按“清算與預(yù)征誰(shuí)大取誰(shuí)”的原則進(jìn)行，即按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后進(jìn)行土地增值稅清算和按
政策預(yù)征取值進(jìn)行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過(guò)20%可免征土地增值稅，故應(yīng)將住宅部分和商業(yè)部分按建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算。需注意的是清算稅收時(shí)，進(jìn)入項(xiàng)目土地成本的只能是土地票據(jù)成本（本項(xiàng)目進(jìn)入增值清算的土地成本為5.5億元）。對(duì)于土地增值稅預(yù)征比例，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)均有正式文件規(guī)定。成都地區(qū)普通住宅土地增值稅按1%預(yù)征，商業(yè)和車位按2.5%預(yù)征。本項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算及比較情況。
3.企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)
單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的稅率按25%征收。
在實(shí)踐工作中，在項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進(jìn)一步分析判斷土地增值稅和企業(yè)所得稅，從而進(jìn)一步判斷項(xiàng)目可行性。因房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃較復(fù)雜，這里就不詳細(xì)論述。
五、項(xiàng)目收益分析
項(xiàng)目收益分析主要包括項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、啟動(dòng)資金年回報(bào)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、自有資金內(nèi)部收益率等指標(biāo)分析。根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售收入196366萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本1615
48萬(wàn)元，應(yīng)繳稅金27813萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)7005萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率4.34%，
銷售利潤(rùn)率3.57%，啟動(dòng)資金年回報(bào)率14.90%，財(cái)務(wù)指標(biāo)一般。但由于本項(xiàng)目未考慮稅收籌劃因素，且商業(yè)未配比到20%，故項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值尚有挖掘空間，故可對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行深入論證分析，并同合作方深入談判商務(wù)條件。
六、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)前期投資估算階段主要是作靜態(tài)投資分析，未考慮現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)過(guò)程和資金貼現(xiàn)等因素，因此暫時(shí)還難以計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項(xiàng)目投資分析估算結(jié)果仍然可達(dá)到較高的準(zhǔn)確度，從而可在短時(shí)間內(nèi)迅速判斷出項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)是否可行，是否深入同合作伙伴商談項(xiàng)目合作條件，進(jìn)而避免花較長(zhǎng)時(shí)間判斷分析項(xiàng)目可行性。當(dāng)然，在項(xiàng)目進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段，還應(yīng)充分結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目銷售及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，準(zhǔn)確編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量和籌資融資安排，進(jìn)而深入分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)，以進(jìn)一步判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性。
參考文獻(xiàn)
[1]王建紅.《房地產(chǎn)投資分析》[M].電子工業(yè)出版社.2007
[2]《成都市規(guī)劃
技術(shù)管理規(guī)定》（2008版）[M]
[3]尹雅琴，勞志民.《房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問(wèn)題研究》[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（14）
[4]趙杰，李媛.《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析》[J].合作經(jīng)濟(jì)與
科技.2011（12）
[5]朱永權(quán)，何康康.《房地產(chǎn)
項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析》[J].寧波工程學(xué)校學(xué)報(bào).2008（1）
[6]任長(zhǎng)能.《淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題》[J].工程經(jīng)濟(jì).2004（1）
