房屋拆遷、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承情形出現(xiàn)，時(shí)常引起財(cái)產(chǎn)糾紛。而在這當(dāng)中，特殊產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)更是多方矛盾的易發(fā)地。如何在糾紛前明晰產(chǎn)權(quán)歸屬，了解分割原則，有利于糾紛的解決。本期小佳問(wèn)答，聚焦售后公房的諸多問(wèn)題，揭開相應(yīng)的糾紛疑惑。
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01、什么是售后公房？
答：售后公房是指承租公有住房的承租人與同住人，根據(jù)相應(yīng)的政策，按一定的算法與優(yōu)惠條件，將僅有使用權(quán)的公房買下，變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房的房屋。
02、售后公房離婚時(shí)能否分割？怎么分割？
答：根據(jù)《婚姻法司法解釋二》及《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問(wèn)題的解答（一）》的規(guī)定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。但從上海的實(shí)際出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過(guò)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，一概不考慮原一方承租時(shí)的使用價(jià)值，也有失公允，對(duì)此我們認(rèn)為實(shí)踐中，可區(qū)分下列情形處理：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無(wú)法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問(wèn)題。
2、一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分，確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。
3、對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參考司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。
此外，通過(guò)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，夫妻一方在婚后通過(guò)福利、單位補(bǔ)貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時(shí)與用人單位簽有服務(wù)協(xié)議的，由于該方對(duì)此房的獲得具有較大貢獻(xiàn)，且其將來(lái)?yè)駱I(yè)的自由會(huì)在服務(wù)期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時(shí)，因服務(wù)期問(wèn)題而導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實(shí)尚未發(fā)生的，對(duì)該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長(zhǎng)短、夫妻共同生活的時(shí)間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期的一方。
03、售后公房只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，怎么分割？
答：一般來(lái)說(shuō)，售后公房的產(chǎn)權(quán)人就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利人。但是上海在1994年公有住房改革的時(shí)候，曾出臺(tái)了包括《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》、《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》以及相關(guān)問(wèn)題的系列解答意見(jiàn)等文件，構(gòu)成了“94方案”。該方案同之后的其他房改方案最大的區(qū)別在于：房產(chǎn)證上只能登記家庭成員一人的名字，其他房屋共有人無(wú)法登記。那么在這種情況下該如何確定產(chǎn)權(quán)人呢？根據(jù)上海市高級(jí)人民法院發(fā)布的關(guān)于《處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》第9條規(guī)定，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人都有可能成為房屋的共有權(quán)人。
但是需要注意的是，當(dāng)年適用94方案的，從房屋登記至產(chǎn)權(quán)登記人名下之日已經(jīng)超過(guò)20年，因此即便有購(gòu)房資格的人起訴要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)共有，法院也會(huì)駁回其訴訟主張。
04、售后公房產(chǎn)權(quán)人去世，怎么繼承？
答：售后公房的繼承分為兩種。
第一種：法定限制期限內(nèi)
1、售后公房在法定限制上市的期限內(nèi)。由于繼承原因要求分割該房的，房屋能分割的盡可能予以分割。對(duì)房屋能予分室分割的，可確定各方的房屋產(chǎn)權(quán)；對(duì)無(wú)法分割實(shí)房的，除雙方協(xié)議一方得實(shí)房，一方得房屋折價(jià)款外，一般暫不分割，確定房屋產(chǎn)權(quán)共有。
2、房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓的期限內(nèi)立遺囑將房屋產(chǎn)權(quán)遺贈(zèng)他人的，該遺囑又符合其他法定條件的為有效，公房按照遺囑進(jìn)行分配。
第二種：已過(guò)法定限制期限
有遺囑，售后公房按照遺囑繼承；無(wú)遺囑，售后公房按照法定繼承方式進(jìn)行繼承。
05、售后公房交易的稅費(fèi)是多少？
答：售后公房在首次交易時(shí)（或稱為原始的售后公房）無(wú)論是否滿二、滿五，均只要交1%的個(gè)人所得稅和契稅，無(wú)需繳納增值稅。當(dāng)已經(jīng)交易過(guò)一次后，原始的售后公房就變成普通商品房性質(zhì)，當(dāng)房屋價(jià)值超過(guò)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（內(nèi)環(huán)450萬(wàn)，內(nèi)外環(huán)之間310萬(wàn)，外環(huán)230萬(wàn)）就會(huì)產(chǎn)生增值稅。
06、售后公房可能會(huì)變回承租方嗎？
答：有可能的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，將公房購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)全體承租人及同住人的協(xié)商一致。但現(xiàn)實(shí)中，有些承租人或同住人為達(dá)到自己的目的，而偽造承租人或其他同住人簽名訂立共有住房出售合同的情況屢見(jiàn)不鮮。若因侵害他人合法權(quán)益而最終被法院判決合同無(wú)效的，那么該售后公房即會(huì)被同時(shí)判決恢復(fù)為原有公有住房狀態(tài)。
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