預告登記制度發(fā)端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法。該法在區(qū)分債權(quán)法和物權(quán)法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了兩種類型的預告登記。第一種是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內(nèi)容與真實權(quán)利不符時，對于真實權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險所采取的保護手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)的預告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記薄而成立，或取得對于第三人的效力。但進行本登記需要義務人的承諾，如果登記義務人不為承諾時，權(quán)利人必須對義務人提出請求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費時，如果登記義務人在此期間對于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實際意義。
債權(quán)請求權(quán)保全的預告登記就是針對這一情況設(shè)置的保護手段。德國民法承繼了普魯士法的預告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權(quán)的預告登記制度，同時承認了保全債權(quán)請求權(quán)的預告登記制度。本文所論述的即保全債權(quán)請求權(quán)的預告登記制度。預告登記，在中國民法著作中翻譯為暫先登記、預登記、預先登記等。中國臺灣地區(qū)的民法稱其為預告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請求權(quán)的假登記與德國、臺灣所指的預告登記為同一制度。
在一項不動產(chǎn)交易中，例如，對房屋的買賣，買賣契約的簽訂到契約履行房屋登記，這項交易最后完成。其中，債權(quán)契約的做成和不動產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。而在這期間如出賣人將房屋再賣于第三人并做了登記，則買受人無法獲得房屋，而只能依債權(quán)法救濟。雖然在債權(quán)行為成立后，不動產(chǎn)物權(quán)人有未來移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務，但債權(quán)具有平等性和相對性，債權(quán)人僅享有請求債務人為移轉(zhuǎn)登記的權(quán)利，他不能阻止債務人違背自己承擔的義務而對他的不動產(chǎn)所有權(quán)作其他的處分。債權(quán)人的請求權(quán)也無對抗第三人的效力。在不動產(chǎn)物權(quán)人違約，將不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人并登記的這種情況下，在同一不動產(chǎn)上既有物權(quán)，又有債權(quán)，依物權(quán)優(yōu)先原則，第三人將取得該不動產(chǎn)的物權(quán)。此種情形，請求權(quán)人可以追究不動產(chǎn)權(quán)利人的違約責任，對其債權(quán)予以救濟，這種法律狀態(tài)是民法所認可的。
民法是市場經(jīng)濟的直接體現(xiàn)，肯認和尊重競爭；市民尊奉私法自治理念去參與生活，把理性判斷作為交往的心理前提，他必須自己承受自己料事失誤的風險，自己責任。鑒于此，債權(quán)人取得不動產(chǎn)物權(quán)的目的將落空，無法獲得自己預期想要的房屋。物權(quán)法只保護現(xiàn)實的所有權(quán)人。債權(quán)法的救濟對于要取得交易的實物的債權(quán)人來說，乃無奈之選擇。債權(quán)人如何在這種情形下仍能實現(xiàn)交易目的呢？特別是對于住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)來說，需要在現(xiàn)有的制度體系下尋找一個法律空間來保護債權(quán)人的利益，保護交易的安全。預告登記制度正是針對這種問題的解決手段。通過對將來不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)的登記，依物權(quán)的公示公信準則，使該債權(quán)經(jīng)過公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物權(quán)變動，而使該請求權(quán)的效力得以保全。這樣穩(wěn)定了不動產(chǎn)交易秩序；同時平衡不動產(chǎn)變動各方當事人的利益。
預告登記具有使妨害其將來不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的請求權(quán)所為處分無效的效力，其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭論。預告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼有二者的性質(zhì)。有的學者認為它是一種公示，為保全不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)的目的而設(shè)，具有若干物權(quán)效力的制度。預告登記盡管已經(jīng)表現(xiàn)出個別物權(quán)效力，但各國立法中都沒有將其列為特定的物權(quán)之一，主要是將其視為實現(xiàn)請求權(quán)的擔保手段。從該制度的價值來考察，將其視為實現(xiàn)請求權(quán)的擔保手段更合法理。
預告登記制度的核心問題在于其效力。其效力的確定，在德國、臺灣地區(qū)和日本法中的規(guī)定大致相同，但仍有區(qū)別。
第一、具有保全的效力，兼采處分相對無效的原則：只要債權(quán)存在，預告登記從登記之時開始產(chǎn)生效力。預告登記的最重要的作用在于，將可能妨害或者損害履行所擔保的請求權(quán)的處分視為違反預告登記的處分而使其無效，這是一種相對無效，指相對于預告登記權(quán)利人無效，對于所有其他人是有效的。因此，預告登記不采禁止處分或禁止登記主義，故登記義務人將不動產(chǎn)再行讓與第三人，或為第三人設(shè)定其他物權(quán)并申請辦理登記時，登記機關(guān)應予受理，不得拒絕。若債權(quán)契約無效或債權(quán)人的請求權(quán)因契約解除或受保護的預告登記權(quán)利人同意違反預告登記的處分等等原因，對于第三人來說，義務人的處分產(chǎn)生絕對效力而不生妨礙債權(quán)人請求權(quán)的問題。也就是說這種處分只在請求權(quán)擔保的范圍之內(nèi)無效。只要處分不妨害請求權(quán)的履行，就是有效的。德國、臺灣地區(qū)都有此規(guī)定。日本法也有類似規(guī)定：假登記并不具有獨立的效力，其日后是否產(chǎn)生效力尚賴本登記的作成。“既如此，縱有假登記，作為登記義務人的本登記名義人并不失去處分不動產(chǎn)的權(quán)利”?！敖?jīng)由假登記的順位保全后，與假登記保全的順位相抵觸的本登記，在抵觸的范圍內(nèi)即成為無效。”值得研究的是，預告登記對因公權(quán)力的行使而生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是否具有排他力，各國法規(guī)定不一。依德國民法典的規(guī)定，強制執(zhí)行或假扣押的方式或有破產(chǎn)管理人所進行的處分如可能損害或妨害請求權(quán)時為無效。日本在司法實務上有相關(guān)的判例，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)的預告登記和本登記之間，為強制執(zhí)行的行為，妨礙預告登記請求權(quán)的，亦為無效。中國臺灣地區(qū)的規(guī)定與此相反，預告登記因征收、法院判決或強制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力。對此，有學者認為這“減損了整個預告登記制度的功能，立法政策上是否妥當，容有研究余地?！币烂穹ㄖ綑?quán)神圣和個人本位的精神，德國、日本法之規(guī)定更為可取。
第二、順位和完善效力
1、順位效力依德國法之規(guī)定，預告登記的效力不僅在于其能保全債權(quán)請求權(quán)這種實體權(quán)利，其效力還體現(xiàn)為它能保全這種請求權(quán)的順位，即因預告登記而使得該請求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力。經(jīng)由預告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預告登記之時。例如，甲出賣土地與乙，此時乙對甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)的請求權(quán)尚未成就，但其害怕甲復將土地讓與第三人，而被第三人搶先登記，使自己的請求權(quán)無法實現(xiàn)，于是作成預告登記。待日后所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)的條件成就而為本登記時，本登記的效力溯及于預告登記作成之時。這樣，預告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)移轉(zhuǎn)請求權(quán)得以順利的實現(xiàn)。
2、完善效力預告登記已經(jīng)表現(xiàn)出將來權(quán)利的效力，比如在破產(chǎn)或強制拍賣中預告登記已經(jīng)被當成將來完整的權(quán)利看待。具有破產(chǎn)保護效力，即在相對人陷入破產(chǎn)時且請求權(quán)的履行條件并未成熟，期限尚未到來，則具有排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對人死亡，其財產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求涂銷預告登記。
轉(zhuǎn)讓
預告登記在于保全不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)，根據(jù)其擔保債權(quán)的目的和對債權(quán)存在和行使的依賴性，預告登記相當于一項從屬性的權(quán)利。預告登記具有從屬性，與被保全的債權(quán)請求權(quán)同其命運。依債權(quán)讓與的規(guī)則，債權(quán)讓與時，該債權(quán)的擔保及其他從屬之權(quán)利，隨同移轉(zhuǎn)于受讓人。預告登記不能獨立轉(zhuǎn)讓，其與債權(quán)既具有從屬性，應隨同債權(quán)讓與而為移轉(zhuǎn)。德國、臺灣法在這一問題上的規(guī)定所體現(xiàn)的法理是一致的。
消滅
預告登記發(fā)生后，實務中會因各種原因使其不能向本登記推進，預告登記最終消滅。例如，請求權(quán)人采取消極態(tài)度，屆時不積極行使自己的請求權(quán)的情形，對于請求權(quán)人可能無害但預告登記義務人卻處于不利境地。請求權(quán)人怠于行使權(quán)利時義務人因預告登記也無法與第三人發(fā)生物權(quán)關(guān)系，這樣將造成義務人財產(chǎn)上的損失?；?a target="_blank" class="ed_inner_link" style="color: rgb(51, 102, 153); text-decoration: none; cursor: pointer; ">民法公平原則，應當賦予義務人及其利害關(guān)系人涂銷預告登記的權(quán)利。
