隨著民法典草案的通過，其中涉及到婚姻編、人權編、物權編等。近日，民法典開講專家解讀物權編，那具體修改了哪些內容呢？
對外經濟貿易大學法學院院長、教授梅夏英表示，此次民法典（草案）增設的居住權，是指在房屋上設定一個較為固定的、對抗效力更強的用益物權，擁有居住權的人可以占有、使用他人的房屋，以滿足生活居住的需要，而房屋所有權依然屬于房主。
目前，在居住領域更為常見的方式是房屋買賣和租賃。
相比之下，居住權能使居住者得到更多的保障，其權利期限可不設上限，一直居住至離世為止。同時由于居住權需要向登記機構申請登記，讓他人能清楚地知道居住權人所享有的權利，完成權利公示后，形成的居住關系更加穩(wěn)定。
此前，有機構推出“以房養(yǎng)老”模式，老人將房屋所有權轉移給他人或機構，并通過合同約定老人既能獲得一筆售房款，還可以在房屋中居住到去世為止。若草案獲得通過，選擇“以房養(yǎng)老”方式的老人，便可以通過辦理登記手續(xù)取得居住權，讓晚年獲得更好的保障。
居住權規(guī)則的出臺，為住房問題提供了一個新的制度選擇。它能夠發(fā)揮房屋的保障作用，讓閑置的房屋物盡其用，同時也為有需要的人群提供一個相對固定的居所，實現(xiàn)住有所居。
《草案》第二百零七條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯?！边@是我國在產權保護方面有一次重大進步，可以清楚地看到我國的立法工作在堅定不移地堅持人民當家作主的宗旨和理念。
在所有權分編中，立法框架沿襲了物權法的結構。同時，結合近些年來人民普遍反映的難題和新冠疫情防控實踐，重點對建筑物區(qū)分所有權制度進行了完善，主要表現(xiàn)在：
（一）明確了居委會對業(yè)主大會的設立和選舉工作的指導和協(xié)助的義務。草案第二百七十七條第二款規(guī)定：“地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助?！?/p>
（二）在征收組織、個人的不動產或者動產的事由中增加了“疫情防控”。第二百四十五條規(guī)定：“因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用組織、個人的不動產或者動產。……”
（三）明確了物業(yè)和業(yè)主對于政府依法實施的應急處置措施和其他管理的相關責任。第二百八十五條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作?！钡诙侔耸鶙l第1款規(guī)定：“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合?！边@是由新冠疫情期間發(fā)生的管理問題，從維護公共利益的角度作出的規(guī)定。筆者認為，盡管這是管理型規(guī)范，但與刑法產生呼應，避免了類似事件直接入刑，增加了執(zhí)法的柔性，與構建和諧社會的目標相統(tǒng)一。
（四）業(yè)主表決事項的門檻被降低。表決事項由原來的七項增加為現(xiàn)在的九項，新增了（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，將物權法第七十六條的第五項中的使用和籌集維修資金，分裂為（五）使用資金和（六）籌集資金兩項，并規(guī)定了不一樣的表決比例?！笆褂觅Y金”延續(xù)了物權法的雙三分之二制度。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，改建、重建建筑物及其附屬設施和“籌集資金”采取了經參與表決的雙四分之三制度。這樣算下來就相當于占專有面積和人數(shù)二分之一以上既可以事項相應行為。比照原來的三分之二要求有所降低。
為優(yōu)化營商環(huán)境，草案在物權法的基礎上，對擔保物權制度做了較大修訂。主要表現(xiàn)在四個方面：
一是明確了非典型擔保的擔保功能。第三百八十八條規(guī)定：“設立擔保物權應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同，包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。”其他具有擔保功能的合同一般是指融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同。
二是簡化了抵押合同和質押合同的一般條款。草案第四百條對物權法第一百八十五條第（三）項做了簡化，把名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權和使用權歸屬簡化為名稱和數(shù)量等情況；第四百二十七條把物權法第二百一十條第（三）項簡化為名稱和數(shù)量，質量和狀況不作要求。
三是明確實現(xiàn)擔保物權的受償規(guī)則。物權法第一百九十九條規(guī)定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償?！?/p>
而草案第四百一十四條規(guī)定刪除了前述條款第一項中“順序相同的，按照債權比例清償”的規(guī)定。這個是信息技術發(fā)展給管理上帶來極大便利，使得情況發(fā)生了變化，信息不對稱引發(fā)的欺詐行為可以第一時間被發(fā)現(xiàn)，減少糾紛發(fā)生的可能。
用益物權是物權的重要組成部分，民法典對于用益物權進行了修訂，主要體現(xiàn)在以下三個方面：
一是住宅建設用地使用權期限屆滿自動續(xù)期。草案第三百五十九條第1款住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期費的繳納或者減免，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
二是增加新型用益物權“居住權”。這是物權編比物權法增加的一章，共6條。居住權是指為滿足生活需要，依照合同約定，對他人住宅享有的占有、使用的用益物權。居住權應當通過書面合同約定。居住權的設立以登記為要件。第三百六十八條規(guī)定：“……設立居住權的應當向登記機構申請居住權登記居住權自登記時設立?！笨辞懊婧芟袷亲赓U關系，但是后面的規(guī)定由于租賃有差異，比如居住權不得轉讓、繼承。
三是在農村集體產權相關制度中落實“三權分置”的改革要求。為了解決農村問題，提出將所有權、承包權、經營權分置，是繼家庭聯(lián)產承包責任制后農村改革又一重大制度創(chuàng)新。實施“三權分置”的重點是放活經營權，核心要義就是明晰賦予經營權應有的法律地位和權能。物權編在第十一章對此做了明確對規(guī)定。
