一、商品房買(mǎi)賣(mài)的法律程序
1、 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)
買(mǎi)房人待選中一處房產(chǎn)后就要先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者售房代理商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)主要列明房屋所在位置、面積、房號(hào)、價(jià)款、定金或預(yù)付款及正式簽署購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。
2、 簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同
雙方按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，一般情況簽署正式的合同要在售樓處或雙方指定的律師事務(wù)所、公證處進(jìn)行。在律師或?qū)I(yè)人士對(duì)購(gòu)房人作相關(guān)介紹后出具見(jiàn)證書(shū)或公證書(shū)。
3、 辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記
根據(jù)房地局的有關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)預(yù)售契約簽訂后 30 天內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須到房地局市場(chǎng)辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)契約方能產(chǎn)生法律效力。在辦理房產(chǎn)預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)各自向國(guó)家繳納數(shù)額為房?jī)r(jià)的 0。5‰ 的印花稅。
4、 抵押登記手續(xù)
辦理完預(yù)售契約登記后，如果有銀行按揭貸款，首先購(gòu)房人要與銀行簽署房地產(chǎn)抵押貸款合同，然后購(gòu)房人與銀行經(jīng)辦人須持抵押貸款合同和買(mǎi)賣(mài)契約及有關(guān)文件到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)。
5、 預(yù)售轉(zhuǎn)讓
商品房預(yù)售契約在有效期限內(nèi)，如果購(gòu)房人想轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的商品房，轉(zhuǎn)讓方與受轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在預(yù)售契約上作背書(shū)，并在背書(shū)簽字起 15 日內(nèi)到房地局市場(chǎng)處辦理預(yù)售契約轉(zhuǎn)讓手續(xù)，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起 10 日內(nèi)通知賣(mài)方。
6、 立契過(guò)戶
房屋竣工核驗(yàn)合格后，房屋交用之日起 30 日內(nèi)，發(fā)展商和購(gòu)房人應(yīng)持買(mǎi)賣(mài)契約到市場(chǎng)處和房產(chǎn)交易所辦理立契過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在此時(shí)各向房產(chǎn)交易所交金額為房?jī)r(jià)款 0。5% 的交易手續(xù)費(fèi)。賣(mài)方須按房?jī)r(jià)款的 4% 向國(guó)家繳納契稅，如果是華僑或港澳臺(tái)同胞以外匯購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，則可以享受到繳納房款價(jià) 3% 契稅的優(yōu)惠。
7、 辦理產(chǎn)權(quán)證
立契過(guò)戶手續(xù)辦完，買(mǎi)賣(mài)雙方須持上述所辦完的手續(xù)到房地局房屋土地權(quán)登記事務(wù)所辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。直到此時(shí)，房產(chǎn)交易的手續(xù)才算最后完成。
二、購(gòu)買(mǎi)商品房需要注意哪些問(wèn)題
1、開(kāi)發(fā)商的資格。
客戶在選購(gòu)商品房之前，最好留意一下開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證（有部分開(kāi)發(fā)商未取得本證，但采取發(fā)卡預(yù)訂形式），“五證”齊全當(dāng)然會(huì)更好。
2、認(rèn)真閱讀購(gòu)房合同內(nèi)容。
客戶在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或預(yù)訂合同前，對(duì)當(dāng)中條款應(yīng)認(rèn)真閱讀，盡量透徹了解、理解合同條款的內(nèi)容和含義，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。
3、最好有較專(zhuān)業(yè)人士陪同看房和簽訂合同。
選擇房產(chǎn)，內(nèi)容及程序相對(duì)復(fù)雜，如果本人對(duì)相關(guān)內(nèi)容不夠熟悉，最好偕同較專(zhuān)業(yè)人士，如法律、建筑方面的人士一同前往看房、購(gòu)房，這樣會(huì)好些。
4、應(yīng)由本人簽訂購(gòu)房合同。選好要購(gòu)買(mǎi)的商品房后，最好由本人簽訂購(gòu)房合同、辦理其他相關(guān)手續(xù)。
如果確實(shí)要委托他人代理，則應(yīng)出具好有關(guān)委托手續(xù)，明確授權(quán)范圍，并進(jìn)行公正。如果購(gòu)買(mǎi)的是抵頂工程款的房產(chǎn)，則一定要與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而不能與抵頂房產(chǎn)的債權(quán)人（轉(zhuǎn)讓人）簽訂購(gòu)房合同；同樣，若是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代銷(xiāo)的房產(chǎn)，也不能與中介機(jī)構(gòu)簽訂購(gòu)房合同，而應(yīng)與真正的產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。
5、最好選擇實(shí)力較強(qiáng)的公司開(kāi)發(fā)的規(guī)模較大的樓盤(pán)。
規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，通常具有較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作規(guī)范，管理到位，信譽(yù)較高，資金也相對(duì)充足，選擇這類(lèi)樓盤(pán)，會(huì)讓你更放心、感覺(jué)更安全。
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