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作者：韓錦超律師
單位: 北京恒都（青島）律師事務(wù)所
聯(lián)系方式: 15853110612
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實踐中，申請執(zhí)行人基于對被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)（以下以房屋舉例）的查封進而申請法院強制執(zhí)行房屋的案例非常常見。但是法院在執(zhí)行房屋的過程中，案外人往往基于對處置房屋享有租賃權(quán)請求執(zhí)行法院排除強制執(zhí)行。
這一問題，在申請執(zhí)行人除對涉案處置房屋具有查封權(quán)利，還具有抵押權(quán)時，會變得更加錯綜復(fù)雜。案外人基于租賃權(quán)何時能夠提起執(zhí)行異議排除強制執(zhí)行，案外人對房屋的租賃權(quán)能否對抗申請執(zhí)行人對涉案房屋的查封權(quán)、抵押權(quán)，執(zhí)行法院如何判斷各權(quán)利的優(yōu)先次序，一直是司法實踐中執(zhí)行領(lǐng)域的焦點問題。
本文作者結(jié)合自身代理案件經(jīng)驗及相關(guān)法律的規(guī)定，對案外人基于對涉案房屋司法裁判要點進行梳理與總結(jié)，希望對從事執(zhí)行業(yè)務(wù)的法律人有所幫助。
一、案外人基于“租賃權(quán)”
排除強制執(zhí)行涉及的權(quán)利類型
申請執(zhí)行人基于對被執(zhí)行人名下房屋的查封進而申請法院強制執(zhí)行房屋的案件，一般涉及的權(quán)利類型有三種，即房屋租賃權(quán)、房屋查封權(quán)及房屋抵押權(quán)。
1、涉案房屋查封權(quán)。當(dāng)事人可以在訴前、訴中、執(zhí)行階段對被告或者被執(zhí)行人名下所有的房產(chǎn)進行查封，進而保障在執(zhí)行階段具有處置涉案房屋及房屋拍賣后的優(yōu)先受償權(quán)利。因此對于申請執(zhí)行人而言，是否查封了被執(zhí)行人名下房產(chǎn)、何時查封被執(zhí)行人名下房產(chǎn)，在案外人基于租賃權(quán)提出排除法院強制執(zhí)行的異議時非常重要。
2、涉案房屋承租權(quán)。房屋承租權(quán)，一般指的是承租人在租賃合同生效后占有出租人交付的房屋而對房屋所享有的占有、使用的權(quán)利。雖然有學(xué)者主張將房屋租賃權(quán)視為用益物權(quán)，但目前我國的法律規(guī)定及司法實務(wù)界統(tǒng)一的觀點仍然是把租賃權(quán)作為債權(quán)的一種進行處理。但需要注意的是現(xiàn)代社會比較關(guān)注租賃物的使用、交易價值，所以租賃權(quán)很多時候會作為一種“特殊債權(quán)”，進而享有某些類似于物權(quán)優(yōu)先的權(quán)利次序。這是租賃權(quán)特殊價值的體現(xiàn)。
3、涉案房屋抵押權(quán)。房屋抵押權(quán)，即為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房屋的占有，將房屋抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該房屋財產(chǎn)變價后優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保物權(quán)。
關(guān)于案外人基于租賃權(quán)提出執(zhí)行異議之訴，法院應(yīng)如何處理？可以參考《山東高院民一庭關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》（ 2020 ）第四條，即案外人以與被執(zhí)行人之間存在尚未到期的房屋租賃關(guān)系為由，基于租賃權(quán)請求排除執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況處理：
（一）承租人對執(zhí)行法院在執(zhí)行過程中否定租賃權(quán)成立或存續(xù)存有異議，以對被執(zhí)行房屋享有租賃權(quán)為由請求阻止移交占有的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；
（二）承租人在被執(zhí)行房屋查封前，與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的書面房屋租賃合同，并已按照約定支付租金且實際合法占有使用的，應(yīng)予支持；
（三）承租人在被執(zhí)行房屋設(shè)立抵押權(quán)前，與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的書面房屋租賃合同，并已按照約定支付租金且實際合法占有使用的，應(yīng)予支持。
二、執(zhí)行程序中租賃權(quán)與
查封權(quán)次序的判斷及法律分析
案外第三人以對被執(zhí)行人名下房屋享有租賃權(quán)提起執(zhí)行異議能否排除申請執(zhí)行人基于“查封權(quán)”啟動的強制執(zhí)行，需要依據(jù)不同情況進行分析。
1、案外人在法院查封房屋之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)房屋的，可以排除法院的強制執(zhí)行。
（ 1 ）法律規(guī)定
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第 31 條規(guī)定了承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
（ 2 ）構(gòu)成要素
根據(jù)上述法律規(guī)定，案外人基于“承租權(quán)”排除強制執(zhí)行需要同時滿足三個條件。其一，時間要素，即案外人與被執(zhí)行人簽訂書面租賃合同必須在法院查封之前。其二，合法要素，即案外人與被執(zhí)行人簽訂的書面合同須合法有效。其三，公示要素，即執(zhí)行標的物需在法院查封前就已移交承租人占有使用，占有和使用是判斷租賃權(quán)是否客觀真實的重要權(quán)利外觀.三個條件必須同時具備，案外人基于租賃權(quán)提起執(zhí)行異議能排除強制執(zhí)行。這是為了防止承租人與被執(zhí)行人惡意串通通過“倒簽租賃合同”侵犯申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。
（ 3 ）執(zhí)行法院處理意見
此種情況下案外人基于租賃權(quán)可以排除法院的強制執(zhí)行不是說不允許司法拍賣涉案房屋，而是原則上法院直接對帶有租賃權(quán)的標的物“帶租拍賣”即可。相關(guān)買受人競買成交后，不得影響承租人繼續(xù)以合法租賃權(quán)使用承租房屋。
2、案外人在法院查封房屋之后簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)房屋的，不得排除法院的強制執(zhí)行。
房屋租賃權(quán)設(shè)立及占有在申請執(zhí)行人查封房屋后，案外人的租賃權(quán)不得排除執(zhí)行法院的強制執(zhí)行。
（ 1 ）法律規(guī)定
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第 24 條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所做的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
（ 2 ）注意識別虛假租賃的情形
案外人在查封之后再與被執(zhí)行人簽訂租賃合同的情形非常容易產(chǎn)生虛假租賃的情況，法院要注意識別。案外人以其在執(zhí)行標的被設(shè)定抵押或被查封之前與被執(zhí)行人訂立租賃合同，且對執(zhí)行標的實際占有使用為由，提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，具有下列情形之一的，應(yīng)認定為虛假租賃：
① 承租人與被執(zhí)行人惡意串通，將執(zhí)行標的以明顯不合理的低價出租的；
② 承租人或者被執(zhí)行人偽造、變造租賃合同的；
③ 承租人或者被執(zhí)行人倒簽租賃合同簽署時間的；
④ 承租人或被執(zhí)行人偽造租金交付或收取證據(jù)的；
⑤ 承租人與被執(zhí)行人偽造其實際占有使用執(zhí)行標的證據(jù)的；
⑥ 承租人系被執(zhí)行人的近親屬或關(guān)聯(lián)企業(yè)，該租賃關(guān)系與案件其他證據(jù)或事實相互矛盾的。
（ 3 ）執(zhí)行法院處理意見
如租賃設(shè)立在查封后，基于查封效力所及，依據(jù)《查封規(guī)定》第 24 條第 1 款的規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
因此，承租人的租賃權(quán)顯然是無法對抗法院的強制執(zhí)行的。此時執(zhí)行法院拍賣房屋之前，一般需要去除租賃對拍賣的影響。而查封之后，設(shè)定的《房屋租賃合同》本身并沒有因為違反“效力性強制規(guī)定”而無效，承租人可以以出租人違約進而主張權(quán)利救濟。
司法實踐中，爭議最大的是此種情況下的“承租人”有無權(quán)利以“優(yōu)先購買人”的資格參與執(zhí)行法院拍賣出租房屋的競買。司法實踐中有爭議，有的認為其并沒有形成真正的房屋租賃權(quán)，所以不得同等條件下優(yōu)先購買；同樣有相反觀點認為，既然承租人已經(jīng)住進去，承租人對房屋的特殊生存需要一般高于普通競買人，所以為保護其特殊利益，應(yīng)該允許其享有同等條件下優(yōu)先購買權(quán)。筆者同意第二種觀點。
三、執(zhí)行程序中租賃權(quán)與
抵押權(quán)次序的判斷及法律分析
案外第三人以對被執(zhí)行人名下房屋享有租賃權(quán)提起執(zhí)行異議能否排除申請執(zhí)行人基于“查封權(quán)”啟動的強制執(zhí)行，上文已經(jīng)闡述清楚。但是司法實踐中具體個案中，要遠遠更加復(fù)雜，比如申請執(zhí)行人基于對涉案房屋查封權(quán)啟動強制執(zhí)行的同時，可能還對涉案房屋享有抵押權(quán)。此時，同樣需要依據(jù)不同情況進行分析。
1、先出租后抵押時，即案外人在申請執(zhí)行人對被執(zhí)行人的房屋設(shè)定抵押之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)房屋的，可以排除法院的強制執(zhí)行。
（ 1 ）法律規(guī)定
《物權(quán)法》第 190 條規(guī)定了“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！薄睹穹ǖ洹返?405 條規(guī)定了“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/p>
（ 2 ）法律分析
民法典延續(xù)并完善了抵押權(quán)設(shè)立之前，抵押財產(chǎn)被出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響的立法規(guī)定。此時與先租賃后查封的司法處理意見一致，即法院帶租拍賣，成交后不影響承租人繼續(xù)使用房屋等財產(chǎn)。
我們可以看出民法典關(guān)于此種情況相比較物權(quán)法的進步在于，物權(quán)法規(guī)定的是設(shè)定抵押合同前已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；而民法典規(guī)定的是抵押權(quán)設(shè)立之前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
這里有兩點立法進步意義：其一，對于承租人實際享有租賃權(quán)的節(jié)點如何判斷。我們都知曉房屋租賃權(quán)的成立是基于租賃合同，并不要求登記生效或者登記公示。但是如果只簽訂租賃合同并承認承租人享有租賃權(quán)進而可以對抗法院基于申請執(zhí)行人以享有查封權(quán)、抵押權(quán)的強制執(zhí)行程序，非常容易造成被執(zhí)行人與承租人倒簽租賃合同惡意阻卻法院執(zhí)行。所以基于此，民法典規(guī)定下抵押財產(chǎn)必須已經(jīng)被出租且被承租人實際占有的才算真正享有對房屋的“租賃權(quán)”而對抗強制執(zhí)行。通俗的理解，對于案外人而言，享有租賃權(quán)的時間是雙方簽訂租賃合同時，而案外人想對抗強制執(zhí)行除了簽訂租賃合同，還需要盡快實際占有、使用租賃財產(chǎn)。
其二，案外人的承租權(quán)與申請執(zhí)行人的抵押權(quán)次序發(fā)生沖突時，要判斷二者成立的時間先后，這里主要涉及抵押權(quán)成立的時間。物權(quán)法規(guī)定的是“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的……”，此種規(guī)定比較粗糙，非常容易產(chǎn)生爭議。因為我們國家抵押權(quán)有效設(shè)立，于不動產(chǎn)而言是登記生效主義、于動產(chǎn)而言是登記對抗效力。物權(quán)法的規(guī)定，無法處理案外人先與被執(zhí)行人簽訂房屋抵押權(quán)合同，較長時間后雙方才辦理房屋抵押登記，在此期間被執(zhí)行人將房屋出租給承租人的情形。而民法典立法的完善很好地處理了此問題，采取的是抵押權(quán)設(shè)立作為時間節(jié)點，也即被執(zhí)行人必須給債權(quán)人辦理房屋不動產(chǎn)抵押登記，債權(quán)人的抵押權(quán)才能有效對抗后續(xù)基于同一房屋設(shè)立的租賃權(quán)。
（ 3 ）執(zhí)行法院處理意見
先抵押后出租的，此時與先租賃后查封的司法處理意見一致，即法院帶租拍賣，成交后不影響承租人繼續(xù)使用房屋等財產(chǎn)。
2、先抵押后出租時，租賃權(quán)是否必然去除后才能啟動拍賣 。換句話說此種情況案外人在申請執(zhí)行人對被執(zhí)行人的房屋設(shè)定抵押之后才簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)房屋的，不可以對抗、排除法院的強制執(zhí)行。
（ 1 ）法律規(guī)定分析
物權(quán)法第 190 條規(guī)定了抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！睹穹ǖ洹返?405 條刪除了該規(guī)定。但依據(jù)民法典的立法精神，對房屋設(shè)定抵押權(quán)后，又對房屋出租的，合同效力不受影響。因為抵押權(quán)設(shè)立的目的是未來債務(wù)無法實現(xiàn)的，保障抵押權(quán)人能夠處置抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊环N制度。房屋設(shè)定抵押權(quán)后都可以正常買賣“帶押過戶”了，“帶押租賃”更是很常見。這也符合我們國家法律在民法典物權(quán)編物盡其用的立法理念。但是對于先抵押后出租的情形在拍賣房產(chǎn)時如何處理，民法典刪除了物權(quán)法的規(guī)定，且沒有作出新的規(guī)定。
（ 2 ）執(zhí)行法院處理意見
雖然民法典刪除了相關(guān)規(guī)定，司法實踐中普遍認為一旦抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立并登記，執(zhí)行程序中案外人基于租賃權(quán)都不得對抗抵押權(quán)的實現(xiàn)。司法實踐中爭議問題在于因債務(wù)人不履行債務(wù)抵押實現(xiàn)條件具備，在進入強制執(zhí)行程序，執(zhí)行法院拍賣被執(zhí)行人抵押房產(chǎn)時，對于抵押物上后設(shè)立的租賃權(quán)應(yīng)該如何處理。目前司法實踐中通常有兩種方式，其一是必須去除租賃后予以拍賣；其二帶租拍賣但不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。
第一種處理方式是必須去除租賃后予以拍賣。這是最大化保障抵押權(quán)人的債權(quán)利益，必須去除租賃后才掛拍。否則只要帶租拍賣就影響了抵押權(quán)人利益的充分實現(xiàn)。該處理方式相當(dāng)于將承租人租賃出租方房屋時，有注意義務(wù)查清房屋之上是否存在抵押權(quán)及將來抵押權(quán)實現(xiàn)時會導(dǎo)致自己租賃權(quán)立即結(jié)束。
第二種處理方式是帶租拍賣但不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。該方式認為，只要對抵押財產(chǎn)的拍賣并不影響抵押權(quán)人的利益，法院帶租拍賣即可，不需要必須直接去除租賃權(quán)才啟動拍賣。因為租賃權(quán)的存在并不必然影響抵押債權(quán)人利益，只有拍賣因為租賃權(quán)的存在，影響了抵押權(quán)的實現(xiàn)或減損抵押物拍賣的價值時，才需要去除租賃權(quán)后予以拍賣。也即只要租賃權(quán)的存在不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，不必然去除，只是租賃不得對抗抵押權(quán)、不得對抗新的競買人。
筆者贊成第二種處理方式。首先，依據(jù)物權(quán)法相關(guān)的法理基礎(chǔ)，我們國家對物而言的立法理念就是“物盡其用”，房屋之上的租賃權(quán)、抵押權(quán)都是物盡其用的體現(xiàn)。債權(quán)人實現(xiàn)對物的擔(dān)保物權(quán)時，并未受到障礙也未影響其債權(quán)實現(xiàn)的額度，房屋之上的租賃權(quán)并不影響抵押權(quán)債權(quán)人的實現(xiàn)。
其次，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定通過拍賣、變賣實現(xiàn)抵押權(quán)等優(yōu)先債權(quán)時，不必然一律排除租賃權(quán)，這與第二種方式不謀而合?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第 28 條第 2 款規(guī)定了拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。
最后，租賃權(quán)是保護特殊利益的體現(xiàn)。租賃房屋的人，大多都是經(jīng)濟狀況不太好的底層老百姓，尤其異地務(wù)工承租房屋的。在抵押物本身的交換價值足以實現(xiàn)債權(quán)時、在租賃權(quán)的存在并不影響抵押債權(quán)的實現(xiàn)的，不必須排除租賃權(quán)才啟動拍賣。因此，即便實現(xiàn)抵押權(quán)時絕對排除租賃權(quán)符合法律的相關(guān)規(guī)定，但是保障抵押權(quán)人利益實現(xiàn)的同時兼顧租賃權(quán)特殊條件下的保護，符合立法的精神，也會讓法律規(guī)定更能凸顯“人文關(guān)懷”。在此基礎(chǔ)上，抵押房產(chǎn)拍賣時，即便是先抵押后租賃的，也可以賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
（ 3 ）承租人的救濟
承租人基于租賃權(quán)提起異議的，可以參考《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（三）》的規(guī)定進行處理，即需要看其租賃權(quán)是先于還是后于抵押權(quán)、查封權(quán)成立。
若承租人基于不動產(chǎn)或動產(chǎn)被抵押或查封之后與被執(zhí)行人訂立的租賃合同提出執(zhí)行異議的，適用《民事訴訟法》第二百三十二條規(guī)定以執(zhí)行行為異議進行審查。
承租人基于不動產(chǎn)或動產(chǎn)被抵押、質(zhì)押或查封之前與被執(zhí)行人訂立的租賃合同提出執(zhí)行異議，請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)或動產(chǎn)的，適用《民事訴訟法》第二百三十四條規(guī)定進行審查，并就是否停止執(zhí)行作出裁定。因此引發(fā)的執(zhí)行異議之訴案件，根據(jù)以下情形進行處理：
① 承租人在租賃物被查封之前已與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的租賃合同，并已按約支付租金，且實際占有使用租賃物的，對承租人要求阻止交付的訴訟請求應(yīng)予以支持，對其要求停止對執(zhí)行標的處置的訴訟請求不予支持；
② 承租人在租賃物被抵押之前已與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的租賃合同，并已按約支付租金，且實際占有使用租賃物，抵押權(quán)人或首查封法院的申請執(zhí)行人申請拍賣該租賃物，承租人要求阻止交付的，應(yīng)予以支持，對其要求停止對執(zhí)行標的處置的訴訟請求不予支持。當(dāng)然法院還需要審查租賃合同的效力以及租賃是否是故意拖延執(zhí)行的虛假租賃。
（ 4 ）司法實踐的建議
首先，執(zhí)行法院基于申請執(zhí)行人的申請啟動拍賣后，應(yīng)在拍賣房屋等財產(chǎn)時，落實清楚相關(guān)財產(chǎn)的基本情況。在作出拍賣裁定和對外發(fā)布拍賣公告時，應(yīng)當(dāng)披露出房屋的基本情況，是否存在抵押權(quán)、是否存在租賃權(quán)、實際居住使用情況、租賃權(quán)期限等是可能影響拍賣的相關(guān)情況。如果拍賣房產(chǎn)之上存在先查封、抵押后租賃的情形，也可以通過通知或者張貼公告的方式告知承租人盡快聯(lián)系法院說明情況配合拍賣等事宜。
其次，承租人收到相關(guān)居住房屋被拍賣的情況后，應(yīng)在一段合理期間內(nèi)向執(zhí)行法院提交諸如租賃合同、實際占有居住使用房屋的時間節(jié)點、租賃期限、租金支付憑證情況。
再次，法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)確實是先抵押后租賃的，應(yīng)告知申請執(zhí)行人是否同意帶租拍賣，申請執(zhí)行人可依據(jù)帶租拍賣是否影響抵押權(quán)債權(quán)實現(xiàn)的情況（比如帶租拍賣影響抵押物成交價值等），決定是否同意帶租拍賣或者等一拍后根據(jù)一拍的情況決定在二拍時是否主張去除租賃權(quán)再啟動。
最后，一旦拍賣成交，買受人有權(quán)選擇法院是否立即強制租賃方從涉案租賃房屋中搬出，還是允許承租方繼續(xù)使用一段時間但是租金需要支付給買受人。
四、案外人基于租賃權(quán)
提起執(zhí)行異議的裁判方向
裁判要旨 1 ：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，法律未限制在已出租的標的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標的物的交換價值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標的物的使用價值，二者在同一標的物上同時設(shè)立并不沖突。
雖然在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權(quán)人或者標的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
無論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請求人民法院對依法設(shè)立的抵押權(quán)進行確認。
——最高人民法院（ 2019 ）最高法民終 1206 號民事判決書
裁判要旨 2 ：人民法院對執(zhí)行標的物進行司法拍賣，系通過司法行為對執(zhí)行標的物強制變價并用所得價款清償被執(zhí)行人所欠債務(wù)，其既包括對執(zhí)行標的物權(quán)屬的強制轉(zhuǎn)讓，也包括對執(zhí)行標的物的強制交付。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，案外人對執(zhí)行標的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利的，可以向執(zhí)行法院提出案外人異議。
在本案執(zhí)行過程中，重慶一中院在案涉房屋張貼公告，限期要求房屋使用人向該院書面申報房屋租賃或其他使用情況，逾期未申報的，該院將在公開拍賣后予以強制交付。三名案外人在期限內(nèi)向法院提交租賃協(xié)議，實質(zhì)上是主張以租賃關(guān)系排除人民法院在租賃期內(nèi)對案涉房屋的強制交付。
鑒于本案申請執(zhí)行人和三名案外人就是否存在租賃關(guān)系存在重大爭議，執(zhí)行法院宜將三名案外人的主張納入案外人異議程序立案審查，并作出裁定，相關(guān)當(dāng)事人如對裁定不服的，應(yīng)通過執(zhí)行異議之訴解決。
本案中，在是否存在租賃關(guān)系有重大事實爭議的情況下，重慶一中院未將三名案外人所提異議進行立案審查，直接作出帶租拍賣裁定，并通過執(zhí)行異議、復(fù)議程序解決租賃關(guān)系能否排除執(zhí)行問題，適用程序錯誤。雖然申訴人何健未將程序錯誤列為申訴事由，但對重要程序問題，本院可以依職權(quán)予以糾正。
——最高人民法院（ 2018 ）最高法執(zhí)監(jiān) 434 號執(zhí)行裁定書
結(jié)語
執(zhí)行房屋等不動產(chǎn)的程序中，案外人的租賃權(quán)非常容易與申請執(zhí)行人對房屋享有的查封權(quán)、抵押權(quán)產(chǎn)生權(quán)利的沖突。此時我們需要首先理清的案件代理思路為查封權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)是否成立、何時成立以及各權(quán)利的優(yōu)先次序。
然后，法院需要在利益衡量和“買賣不破租賃”之于執(zhí)行階段的延續(xù)基礎(chǔ)上，作出是帶租、帶押拍賣還是直接去除租賃后進行司法拍賣涉案房屋的決定。
最后，法院不管如何處理，均需要保障案件當(dāng)事人、租賃權(quán)利人的合法救濟權(quán)利。
作者簡介：韓錦超，中國海洋大學(xué)法律碩士學(xué)位，北京恒都（青島）律師事務(wù)所律師，業(yè)務(wù)領(lǐng)域為商事訴訟和疑難復(fù)雜案件的執(zhí)行，具備會計從業(yè)資格和證券從業(yè)資格。iCourt 金牌講師和執(zhí)行集訓(xùn)營講師；iCourt 法秀 2021、2022 年金牌作者；iCourt 2022 年法律數(shù)據(jù)應(yīng)用創(chuàng)新獎。
