一般住宅的土地使用年限為70年，那么，規(guī)定中的這70年土地使用年限，在房屋買賣之后該如何計算？下面我們就來一起了解一下吧！
一、土地使用權(quán)年限的界定：
根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在關(guān)于實施《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》具體問題的通知中關(guān)于土地出讓年限的確定：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限高不超過70年;磚木結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限高不超過50年。依據(jù)上述規(guī)定：住宅用地高年限不超過70年。
二、土地使用權(quán)的出讓與劃撥分類。
土地使用權(quán)主要的兩種獲得途徑分為，一是，出讓土地使用權(quán);二是，劃撥土地使用權(quán)。
（1）土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓取得國有土地使用權(quán)的，是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。
（2）劃撥土地使用權(quán)：是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。前款土地使用者應(yīng)當依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，、醫(yī)院、軍事用地，國家機關(guān)用地、公路，國家重點建設(shè)工程、國有企業(yè)等。
除此之外，土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但是要根據(jù)房屋的不同情況而具體認定。終，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。當然，土地使用者也可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
三、二手房中的已購公房、經(jīng)濟適用房、二手商品房、央產(chǎn)房具體如何計算：
1、已購公房、央產(chǎn)房。
已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購公房和央產(chǎn)房也市進行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同版本。
（1）如已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
例如：某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售，那么購房者購買后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。也就是說，新業(yè)主即將有67年的土地使用時間，該套房屋的新購買時間2003年 67年=2070年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。
（2）如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準。(一般是從竣工日期算起)
例如：某磚混結(jié)構(gòu)的房屋1997年竣工，它的《國有土地使用證》下發(fā)時間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國有土地使用證》上標注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說該房屋的土地使用年限從1997年開始算起。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。該套房屋的新購買時間2004年 交易后核定的土地年限年63年=2067年，即這套房屋的終土地使用年限到2067年為止。
2、二手商品房、經(jīng)濟適用房。
經(jīng)濟適用房是為了適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，由政府推出的新型房產(chǎn)種類，適合于中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。經(jīng)濟適用房的性質(zhì)較為特殊，整個開發(fā)的樓盤并不具備土地使用權(quán)證?；谶@種情況，通常情況下，經(jīng)濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準。而這一種土地使用年限的計算方式也等同于二手商品房，因此，經(jīng)濟適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開發(fā)商取得國有土地許可證的時間來核定其土地使用年限的。
例如：某磚混結(jié)構(gòu)的房屋2000年竣工，如果該房屋2006年出售，那么，購房者所購買這套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。該套房屋的新購買時間2006年 交易后核定的土地年限年64年=2070年，即這套房屋的終土地使用年限到2070年為止。
