法律知識(shí)要點(diǎn)：商品房銷售廣告有沒有法律約束力，在實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議比較大，有的認(rèn)為商品房銷售廣告是要約邀請(qǐng)，沒有法律約束力；也有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于要約，如果相對(duì)承諾后應(yīng)屬于合同內(nèi)容，具有法律約束力。
什么是要約邀請(qǐng)和要約，根據(jù)合同法理論，要約邀請(qǐng)，是指向他人向自己發(fā)出訂立合同的意思表示；要約就是向他人發(fā)出訂立合同的意思表示，只要相對(duì)人承諾的，合同即成立。這樣區(qū)別就非常大了，很明顯，要約邀請(qǐng)沒有法律約束力，要約有法律約束力。
商品房銷售廣告到底是要約邀請(qǐng)，還是要約呢？
對(duì)此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
從上述法律條款內(nèi)容看，應(yīng)當(dāng)從兩方面分析：
一、商品房銷售廣告原則上屬于要約邀請(qǐng)。
要約邀請(qǐng)不是法律行為，而是向他人發(fā)出希望與自己訂立合同的意思表示，商品房銷售廣告中所作的展現(xiàn)內(nèi)容，不能視為是商品房買賣合同的內(nèi)容。例如，廣告內(nèi)容為：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利、四季如春。明顯是一種不明確、不具體的廣告宣傳，不是要約，而是要約邀請(qǐng)。
二、符合下面3個(gè)條件的，屬于要約，有法律約束力。
1、賣方對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施所做的允諾必須具體明確。例如廣告內(nèi)容為：2號(hào)樓南北朝向、小區(qū)內(nèi)建一個(gè)600平方的泳池、建一所市級(jí)幼兒園等等，這種廣告內(nèi)容就是具體的、明確的。
2、這種廣告性質(zhì)的說(shuō)明和允諾，必須針對(duì)的是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，強(qiáng)調(diào)允諾和說(shuō)明針對(duì)的對(duì)象是商品房買賣中的重要內(nèi)容。這個(gè)是區(qū)域限制，也就是在規(guī)劃范圍的。
3、允諾和說(shuō)明對(duì)商品房買賣合同的訂立以及價(jià)格重大影響。比如，買房人考慮小區(qū)內(nèi)建幼兒園，主要目的就是方便小孩上學(xué)才決定購(gòu)買該房屋的。幼兒園就會(huì)對(duì)買受人訂立合同產(chǎn)生重大影響。
在實(shí)務(wù)中，對(duì)于商品房銷售廣告，是否具有法律約束力，需要對(duì)具體的事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，雖然有上述條款規(guī)定，但仍然存在較大的主觀性。例如，廣告內(nèi)容對(duì)商品房買賣合同的訂立以及價(jià)格有重大影響的，怎么才算有重大影響？這仍然有一定的主觀性，因此，當(dāng)事人在遇到這種問(wèn)題時(shí)，只能盡量按有利于自己的方式主張權(quán)利。
為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！
案情簡(jiǎn)介
2013年，被告置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)了位于某地物業(yè)，在進(jìn)行開發(fā)銷售時(shí)對(duì)外廣告稱：該物業(yè)項(xiàng)目是被告打造的高鐵核心商業(yè)圈，占地800畝，建筑面積180萬(wàn)平方米，由60萬(wàn)平方米商業(yè)，120萬(wàn)平方米住宅，238米雙塔組成，將在北部新城形成61萬(wàn)平方米商業(yè)、寫字樓、商業(yè)街、星級(jí)酒店、國(guó)際教育、住宅為一體的生態(tài)綜合體。
基于被告廣告宣傳中的巨大商機(jī)，在查看了現(xiàn)場(chǎng)沙盤的情況下，2015年5月28日至2016年6月30日期間，原告向被告繳納了購(gòu)房款1530063.00元（多交購(gòu)房款181044.00元，原告將另案主張），擬購(gòu)買被告開發(fā)的某物業(yè)二區(qū)11號(hào)樓157號(hào)鋪面。
原告接收房屋后發(fā)現(xiàn)，被告廣告宣傳中所稱的800畝商業(yè)圈、238米雙塔并不存在。被告廣告宣傳時(shí)的沙盤顯示，原告購(gòu)買的鋪面正前方無(wú)任何臺(tái)階、障礙物，與路面在同一高度，現(xiàn)被告交付的鋪面正前方處形成了一個(gè)高坎，鋪成了多級(jí)臺(tái)階，與路面不在同一高度，影響了行人的交通行走，致使原告商鋪的經(jīng)營(yíng)使用不便，降低了原告商鋪的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
被告的行為已構(gòu)成違約，其違約行為給原告造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失，原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：被告補(bǔ)償因違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失202343.00元。
被告置業(yè)公司辯稱：被告出售的是現(xiàn)房，原告在購(gòu)房時(shí)充分了解房屋情況后才購(gòu)買的，購(gòu)買房屋行為不是一般消費(fèi)行為，原告作為大宗商品購(gòu)買人是通過(guò)考慮的，原告購(gòu)房是清楚明確的，不是原告訴稱的不清楚房屋現(xiàn)狀及周邊。
原告所稱廣告不構(gòu)成合同義務(wù)，在購(gòu)買時(shí)明確告知原告沙盤模型僅作參考，合同中有約定以規(guī)劃部門規(guī)劃作為最終意見，在合同中對(duì)沙盤及廣告不作為出賣人交付房屋標(biāo)準(zhǔn)由明確約定，不存在降低價(jià)值的行為。原告訴請(qǐng)要求補(bǔ)償損失的請(qǐng)求應(yīng)予以駁回。
判決觀點(diǎn)
法院審理認(rèn)為：《補(bǔ)充協(xié)議》雖約定出賣人售樓書、沙盤、模型、樣板房、銷售廣告、宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但第二十七條約定補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以商品房買賣合同為準(zhǔn)。故法院認(rèn)定，該條款無(wú)效。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約；該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
該案中，被告在宣傳資料和沙盤模型中對(duì)“項(xiàng)目占地近800畝”、“由238米雙塔組成”，該表示行為具有明確的指示及說(shuō)明，案涉房屋的使用屬性是商鋪，商鋪的經(jīng)營(yíng)需要一定的道路環(huán)境，需要一定的人流車流，所處的周邊環(huán)境及道路環(huán)境好壞決定店面的價(jià)值，也會(huì)對(duì)原告是否購(gòu)買產(chǎn)生重大影響，故該說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，被告最終未能建成雙塔，其沙盤模型與實(shí)際建成的臨街環(huán)境狀況也不符合。
對(duì)于被告的虛假宣傳行為造成原告的損失，原告未提供證據(jù)，雙方簽訂的合同亦未明確約定違約金數(shù)額，但考慮被告出售給原告的商鋪鋪面周邊環(huán)境與實(shí)際不符、道路有多級(jí)臺(tái)階，與沙盤模型不一致等因素，比照雙方對(duì)逾期付款以房屋總價(jià)的10%承擔(dān)違約責(zé)任的約定，從公平對(duì)等原則出發(fā)，酌定由被告按購(gòu)房款10%給予原告相應(yīng)的補(bǔ)償。
判決結(jié)果
綜上，判決如下：被告置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某兵、劉某鈴補(bǔ)償134895.60元。
律師點(diǎn)評(píng)
在該案中，被告置業(yè)公司的廣告宣傳中表示“項(xiàng)目占地近800畝”、“由238米雙塔組成”等。但是，在原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中又約定出賣人的售樓書、沙盤、模型、樣板房、銷售廣告、宣傳資料為要約邀請(qǐng)。要知道，要約邀請(qǐng)是沒有法律約束力的，這相當(dāng)于被告置業(yè)公司一方面用誘人的廣告讓原告買房，另一方否認(rèn)誘人的廣告，不視為合同內(nèi)容，明顯有一定的欺詐性。
因此，法院認(rèn)定該免責(zé)條款無(wú)效，被告在宣傳資料和沙盤模型中對(duì)“項(xiàng)目占地近800畝”、“由238米雙塔組成”的表示行為，明確、具體，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，最終雙塔未建成，對(duì)房屋價(jià)格造成重大影響，且道路有多級(jí)臺(tái)階。最終，法院判令被告置業(yè)公司酌情補(bǔ)償原告134895.60元。
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