以下內(nèi)容節(jié)選自
易居月報(bào)系列 之
【全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告】
本期核心內(nèi)容
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全國(guó)商品房庫(kù)存拐點(diǎn)大概率已經(jīng)到來(lái)。其中辦公庫(kù)存創(chuàng)歷史新高
2020年2月末，商品房待售面積2016年11月以來(lái)首次出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中住宅待售面積2016年8月以來(lái)首次同比轉(zhuǎn)正，辦公樓待售面積創(chuàng)歷史新高。整體來(lái)看，三類(lèi)物業(yè)存銷(xiāo)比均已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。
房企到位資金前兩月同比下降近兩成，房企資金壓力或還將加劇
當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。從2018年1-2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今，2020年2月開(kāi)口為1.2個(gè)百分點(diǎn)。
▍1-2月土地成交面積同比下降29%，成交均價(jià)同比下跌10%
土地成交面積
2020年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29%。
受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降。預(yù)計(jì)隨著疫情影響的逐漸消除，二季度后土地購(gòu)置面積同比降幅將收窄。
土地成交均價(jià)
2020年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4029元/平方米，同比下跌10%。
▍1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16%，房屋新開(kāi)工面積同比下降45%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
2020年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16%。
1-2月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅小于固定資產(chǎn)投資同比降幅。
從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比下降16%，辦公投資同比下降18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降25.6%，住宅投資同比降幅是三類(lèi)物業(yè)中最小的。
房屋新開(kāi)工面積
2020年1-2月，房屋新開(kāi)工面積10370萬(wàn)平方米，下降45%。
其中，住宅新開(kāi)工面積7559萬(wàn)平方米，下降44%。
進(jìn)入3月以來(lái)，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度明顯加快，預(yù)計(jì)二季度后房屋新開(kāi)工面積同比降幅將逐漸收窄。
▍1-2月商品房銷(xiāo)售面積同比下降40%，成交均價(jià)同比上漲6.6%
商品房銷(xiāo)售面積
2020年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降40%。
其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降48%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降40%。
2020年1-2月，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積3537萬(wàn)平方米，同比下降35%；
中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2139萬(wàn)平方米，下降45%；
西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2565萬(wàn)平方米，下降41%；
東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積234萬(wàn)平方米，下降41%。
受湖北影響，1-2月中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅最大。
商品房銷(xiāo)售面積同比增速
從商品房銷(xiāo)售面積同比增速走勢(shì)看，2016年全年基本保持20%以上增速，2017年增速回落。
2018年二季度由于部分二線與三四線城市成交明顯增長(zhǎng)，商品房成交面積同比增速有所反彈。
2019年1-2月商品房成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)跌，3月和4月部分城市成交回暖出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。
受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比大幅下降。預(yù)計(jì)二季度后隨著疫情影響的逐漸消除，商品房銷(xiāo)售面積同比降幅將逐漸收窄。
新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值
新開(kāi)工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷(xiāo)售水平，則當(dāng)前新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度左右的供求比。
從年初累計(jì)新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值來(lái)看，2016、2017年，新開(kāi)工面積低于銷(xiāo)售面積。
2018年以來(lái)隨著大部分城市庫(kù)存降低，房企開(kāi)始補(bǔ)庫(kù)存，新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。
2020年1-2月，受疫情影響，房屋新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積均大幅下降，由于銷(xiāo)售端通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，房屋新開(kāi)工受到的影響則更大。
雖然2月新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值下降至101%，企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開(kāi)工面積將大幅回升，此比值極有可能繼續(xù)上升。如果未來(lái)銷(xiāo)售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。
商品房成交均價(jià)
2020年1-2月，全國(guó)商品房成交均價(jià)9679元/平方米，同比上漲6.6%。
其中住宅成交均價(jià)9611元/平方米，同比上漲7.4%；
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比基本持平；
辦公樓成交均價(jià)同比上漲15%。
分地區(qū)來(lái)看，東北和東部地區(qū)漲幅較高，為15%和8%，西部地區(qū)漲幅為1%，中部地區(qū)則同比下跌2%。
▍三類(lèi)物業(yè)庫(kù)存均進(jìn)入上行周期，辦公庫(kù)存創(chuàng)歷史新高
商品房待售面積
2020年2月末，商品房待售面積53004萬(wàn)平方米，比2019年末增長(zhǎng)6.4%，相比去年同期增長(zhǎng)1.4%，2016年11月以來(lái)首次出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。
從三類(lèi)物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)，2020年2月同比也出現(xiàn)增長(zhǎng)，目前來(lái)看庫(kù)存拐點(diǎn)很可能已經(jīng)出現(xiàn)；
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅。2月末比2019年12月末下降2%；
辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤(pán)走勢(shì)，2月末比2019年12月末增長(zhǎng)1%，庫(kù)存創(chuàng)歷史新高。
商品房現(xiàn)房存銷(xiāo)比
2020年2月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷(xiāo)比為26.6月。
其中，住宅現(xiàn)房存銷(xiāo)比為17.6月；
辦公樓現(xiàn)房存銷(xiāo)比為52.1月；
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷(xiāo)比為50.2月。
值得關(guān)注的是，2月三類(lèi)物業(yè)現(xiàn)房存銷(xiāo)比上行幅度均有擴(kuò)大。
其中辦公樓現(xiàn)房存銷(xiāo)比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行；
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9-12月連續(xù)4個(gè)月上行，2019年2月份小幅下降后又持續(xù)小幅上升，整體來(lái)看均已進(jìn)入上行通道；
住宅現(xiàn)房存銷(xiāo)比自2018年8月以來(lái)連續(xù)小幅震蕩上行，整體來(lái)看存銷(xiāo)比已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。
▍1-2月房企到位資金同比下降18%，其中定金及預(yù)收款下降24%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金
2020年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降18%。
其中，國(guó)內(nèi)貸款4547億元，下降9%；
利用外資12億元，下降77%；
自籌資金6161億元，下降15%；
定金及預(yù)收款5603億元，下降24%；
個(gè)人按揭貸款3030億元，下降12%。
受疫情影響，1-2月商品房定金及預(yù)收款大幅下降。
企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比值
從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。
從2018年1-2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今，2020年2月開(kāi)口為1.2個(gè)百分點(diǎn)。
2月份以來(lái)，央行已多番強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來(lái)看還不會(huì)大幅放松?？紤]到疫情對(duì)一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響很大，二季度部分城市可能還會(huì)受到影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可能還將加劇。
▍庫(kù)存拐點(diǎn)大概率已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)多項(xiàng)指標(biāo)降幅將逐漸收窄
2020年1-2月，受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)大幅下降。
其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降29%，土地購(gòu)置均價(jià)同比下跌10%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16%，房屋新開(kāi)工面積同比下降45%；商品房銷(xiāo)售面積同比下降40%，成交均價(jià)同比上漲7%；商品房庫(kù)存2016年11月以來(lái)首次出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，庫(kù)存拐點(diǎn)極有可能已經(jīng)出現(xiàn)。
2月份以來(lái)，央行已多番強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來(lái)看還不會(huì)大幅放松。疫情發(fā)生以來(lái)，雖然已有不少城市出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，主要目的是為了穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策不會(huì)大面積發(fā)布。
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