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          房地產(chǎn)行業(yè):穿越估值輪回 推薦5股(附股)

            ===本文導(dǎo)讀===

            【行業(yè)研報(bào)中信建投:穿越估值的輪回 | 海通證券:政策持續(xù)向好 基本面弱復(fù)蘇

            【個(gè)股研報(bào)】萬(wàn)科A:銷(xiāo)售超預(yù)期 彰顯龍頭本色 | 招商地產(chǎn):再融資助力 前景廣闊

            中信建投:房地產(chǎn)行業(yè)穿越估值的輪回

            新常態(tài)新軌道:

            從我們跟蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看,11月成績(jī)單依舊亮眼,截至11月26日,一線、二線、三線城市成交分別實(shí)現(xiàn)環(huán)比23%、22%和9%的增長(zhǎng),其中一二線城市成交已經(jīng)超過(guò)去年同期。

            我們從6月份開(kāi)始觀察到行業(yè)流動(dòng)性悄然改善,這點(diǎn)已從10月新增個(gè)人按揭貸款增速得到確認(rèn),整體而言,我們此前提出的四季度成交逐月回升的觀點(diǎn)正一步步得到驗(yàn)證?;仡櫮瓿跻詠?lái)的報(bào)告,我們認(rèn)為是市場(chǎng)上最堅(jiān)決強(qiáng)調(diào)行業(yè)流動(dòng)性重要性的賣(mài)方,《太陽(yáng)底下無(wú)新事》、《跫音不響風(fēng)勢(shì)不減 》等報(bào)告中明確指出今年行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題要比政策、供需結(jié)構(gòu)更為敏感,信貸額度、貸款利率等層面改善空間實(shí)質(zhì)上就對(duì)應(yīng)了市場(chǎng)的反彈幅度和資本市場(chǎng)的博弈預(yù)期。此輪降息周期結(jié)合利率市場(chǎng)化的啟動(dòng),意味著市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率將開(kāi)始明確下行,地產(chǎn)作為對(duì)宏觀流動(dòng)性敏感的先導(dǎo)行業(yè),供需端融資成本的下移將提升行業(yè)杠桿彈性,并推動(dòng)估值提升,因此我們?cè)谶@里明確強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨,管理層“托底”思維下房地產(chǎn)行業(yè)管理路徑將轉(zhuǎn)變?yōu)椤安桓蓴_、不避諱”(行政手段退出,貨幣政策不再存針對(duì)性),房企將迎來(lái)難得的政策環(huán)境,而未來(lái)降準(zhǔn)、系列行業(yè)政策調(diào)整的落地都將是地產(chǎn)股進(jìn)一步修復(fù)的催化劑。

            關(guān)注“地產(chǎn)+金融”標(biāo)的:

            房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的一大發(fā)展方向即在于金融化,依托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈,打通地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的便捷將是開(kāi)發(fā)商未來(lái)發(fā)展的重要命題,而近年以來(lái)主流房企都開(kāi)始著重布局金融領(lǐng)域,范圍涉及銀行、券商、保險(xiǎn)、基金以及信托等多元業(yè)態(tài),此次降息周期的啟動(dòng)也為這些“地產(chǎn)+金融”企業(yè)帶來(lái)契機(jī),尤其是布局券商行業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)。我們?cè)诖耸崂沓鰠⒐苫蚩毓扇痰姆康禺a(chǎn)公司,也為我們當(dāng)前兩極投資的投資框架添加一些新的思路。本輪降息后的市場(chǎng)行情,對(duì)券商的關(guān)注度是重要級(jí)別的,而“地產(chǎn)+金融”我們強(qiáng)烈建議市場(chǎng)引起重視,我們預(yù)計(jì)未來(lái)將形成一定的板塊效應(yīng),持續(xù)發(fā)酵。

            讓地產(chǎn)股重回主流視野:

            此前我們一直強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)股的反彈機(jī)會(huì)在于基本面分化后帶來(lái)企業(yè)分化機(jī)遇,本次降息周期的啟動(dòng)也驗(yàn)證了地產(chǎn)行業(yè)在管理層“穩(wěn)增長(zhǎng)”架構(gòu)的不可替代性,降息疊加此前930 信貸新政,城市成交分化將帶動(dòng)企業(yè)的分化,相關(guān)地產(chǎn)股向上趨勢(shì)明確,我們維持行業(yè)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。具體標(biāo)的方面,我們重申“選擇兩極拒絕中庸”的配置思路,優(yōu)先推薦萬(wàn)科A、保利、招商、華僑城和陽(yáng)光城等,轉(zhuǎn)型企業(yè)方面,我們6月份以來(lái)推薦的絕對(duì)收益組合仍可關(guān)注。本次報(bào)告我們也在此也特別強(qiáng)調(diào)降息環(huán)境下,“地產(chǎn)+金融”板塊孕育的掘金機(jī)遇。(中信建投)

            海通證券:房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)向好 基本面弱復(fù)蘇

            宏觀形勢(shì)

            貨幣和經(jīng)濟(jì)偏弱,通脹回落:10月M2同比增12.6%,比上月降0.3個(gè)百分點(diǎn);CPI同比增1.6%;美元兌人民幣匯價(jià)期末6.1461;PMI為50.8%,比上月降0.3個(gè)百分點(diǎn);進(jìn)出口總額同比升8.4%;貿(mào)易順差454億美元。

            行業(yè)形勢(shì)

            10月一二線城市土地成交環(huán)比回落:10月一二線土地累計(jì)成交3.91億平,同比減20.9%,比上月降1.67個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)月成交土地0.27億平,環(huán)比降27.1% .

            新開(kāi)工和銷(xiāo)售增速反向變動(dòng)使增速差擴(kuò)大:10月新開(kāi)工和商品房銷(xiāo)售累計(jì)分別同比減5.5%和7.8%,分別比上月升3.8和0.8個(gè)百分點(diǎn)。兩者增速差擴(kuò)大。

            開(kāi)發(fā)商結(jié)余資金增速回升:10月開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源與房地產(chǎn)投資之差累計(jì)2.30萬(wàn)億,同比降19.2%,比上月升1.71個(gè)百分點(diǎn)。

            地產(chǎn)A對(duì)H股溢價(jià):龍頭地產(chǎn)A股PE動(dòng)態(tài)7.0倍,較龍頭H股PE溢價(jià)7.53%。

            新開(kāi)工、購(gòu)地和銷(xiāo)售增速回升,房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄:10月購(gòu)地、銷(xiāo)售和新開(kāi)工分別累計(jì)同比升1.2%、降7.8%和降5.5%。10月百城住宅均價(jià)10629元/平,同比降0.52%,比上月降1.64個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比降0.40%,環(huán)比跌幅收窄。

            估值和投資

            11月24日,板塊PE(TTM)16.92倍?;久嫦蛳拢呙嫦蛏?,當(dāng)前地產(chǎn)PE對(duì)A股PE溢價(jià)率為18.32%。行業(yè)估值較前期有所上行。(海通證券)

            萬(wàn)科A:銷(xiāo)售再超預(yù)期,彰顯龍頭本色

            10月銷(xiāo)售高達(dá)221億,繼9月后再超市場(chǎng)預(yù)期

            2014年10月份,萬(wàn)科(000002.CH/人民幣9.39; 2202.HK/港幣14.90, 謹(jǐn)慎買(mǎi)入)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積191 萬(wàn)平米,環(huán)比增長(zhǎng)15%,同比增長(zhǎng)14%,好于同期我們跟蹤的17 個(gè)城市的銷(xiāo)售面積同比下降2%的水平;銷(xiāo)售金額221 億元,環(huán)比增長(zhǎng)13%,同比增長(zhǎng)27%,單月銷(xiāo)售創(chuàng)下除今年1 月外的歷史次高,繼9 月后再超市場(chǎng)預(yù)期;單月銷(xiāo)售均價(jià)11,590 元/平米,環(huán)比下降2%。

            前 10月,公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1,454 萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)15%,仍好于同期我們跟蹤的17 個(gè)城市的銷(xiāo)售面積同比下降19%的水平;銷(xiāo)售金額1,711 億元,相當(dāng)于我們?nèi)觐A(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入的81%,好于行業(yè)平均水平,同比增長(zhǎng)17%,漲幅較前9 月再擴(kuò)大1 個(gè)百分點(diǎn);累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)11,768 元/平米,同比增長(zhǎng)2%。

            展望2014年,基于公司穩(wěn)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、合理的產(chǎn)品定位以及豐富的可售資源,我們維持對(duì)公司今年銷(xiāo)售2,100 億元的預(yù)測(cè),同比增長(zhǎng)23%。預(yù)售鎖定方面,至14 年10 月末,公司已售未結(jié)算金額分別鎖定了我們對(duì)2014-15 年房地產(chǎn)預(yù)測(cè)收入的100%和94%。

            重申萬(wàn)科A 股買(mǎi)入評(píng)級(jí)、H 股謹(jǐn)慎買(mǎi)入評(píng)級(jí)

            在行業(yè)供需臨近拐點(diǎn)之際,萬(wàn)科放權(quán)城市公司,強(qiáng)調(diào)互聯(lián)網(wǎng)思維,并鼓勵(lì)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新,搶占市場(chǎng)份額,提高市占率,公司10 月銷(xiāo)售再超市場(chǎng)預(yù)期,前10 月合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1,711 億元,同比增長(zhǎng)17%,優(yōu)于行業(yè)同期銷(xiāo)售表現(xiàn),持續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升,并預(yù)計(jì)全年完成2,100 億元難度不大,同比增長(zhǎng)23%;此外,近期公司聯(lián)手凱雷開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、并學(xué)習(xí)凱德模式,有望打通商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正向循環(huán),另一方面,在全面開(kāi)展事業(yè)合伙人制度之后,事業(yè)合伙人持續(xù)增持,實(shí)現(xiàn)公司與員工利益捆綁,提高管理層的工作熱情和創(chuàng)造力,并將激發(fā)管理層市值管理的動(dòng)力,促使公司股價(jià)預(yù)期更加穩(wěn)定。我們維持公司2014-15 年每股收益預(yù)期分別為1.70 元和2.05元,重申A 股買(mǎi)入評(píng)級(jí)、 H 股謹(jǐn)慎買(mǎi)入評(píng)級(jí)。(中銀國(guó)際)

            招商地產(chǎn):再融資助力,發(fā)展前景廣闊

            龍頭房企再融資第一家

            招商地產(chǎn)發(fā)布公告,公司計(jì)劃發(fā)行可轉(zhuǎn)債,本次計(jì)劃發(fā)行總額不超過(guò)人民幣80 億元,期限為六年,本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的票面利率不超過(guò)3.0%。本次計(jì)劃是公司再融資的進(jìn)一步嘗試,通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的方式,探索可行的股權(quán)融資方式。相信本次再融資計(jì)劃相比較于之前的嘗試,將更有可能打通龍頭企業(yè)股權(quán)融資的渠道,加大主流地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作機(jī)會(huì)。

            大招商,大協(xié)同

            招商地產(chǎn)作為招商局集團(tuán)唯一的房地產(chǎn)上市平臺(tái),在整個(gè)集團(tuán)發(fā)展過(guò)程中扮演了重要的角色。未來(lái)公司的發(fā)展將會(huì)建立在整個(gè)集團(tuán)的平臺(tái)的基礎(chǔ)之上,背靠豐富的項(xiàng)目資源以及金融實(shí)業(yè)多業(yè)務(wù)領(lǐng)域的跨界合作,通過(guò)資本和產(chǎn)業(yè)的有效的互動(dòng),盤(pán)活存量資產(chǎn)和在手資源,進(jìn)入成長(zhǎng)的快車(chē)道。

            做好主業(yè),穩(wěn)健前進(jìn)

            前三季度公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定,四季度總貨值最低可達(dá)到540 億。公司年內(nèi)目標(biāo)500 億,我們認(rèn)為目標(biāo)完成基本可以確定,如果市場(chǎng)按照當(dāng)前狀況逐步復(fù)蘇,整體銷(xiāo)售水平有望達(dá)到520 億,與13 年相比增長(zhǎng)約20%。

            預(yù)計(jì)公司14、15 年EPS 分別為1.73、2.01 元,維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

            招商地產(chǎn)可轉(zhuǎn)債方案的提出和發(fā)行意義重大。一方面,龍頭地產(chǎn)公司未來(lái)的資本運(yùn)作會(huì)加大,行業(yè)整合進(jìn)一步加快,行業(yè)朝更健康的方向發(fā)展;另一方面,對(duì)于進(jìn)一步盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),發(fā)揮集團(tuán)多業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)意義重大,公司會(huì)得到更好的發(fā)展機(jī)遇和環(huán)境。

            風(fēng)險(xiǎn)提示

            再融資進(jìn)程低于預(yù)期。(廣發(fā)證券)

          (責(zé)任編輯:DF064)

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